대전지방법원 2026타경10235. 천안시 동남구 신방동 성지새말아파트 205동 405호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이경화 씨로, 2023년 5월 10일 거래가 152,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2024년 9월 5일 청구금액 515,000,000원의 가압류를 설정했고, 2026년 2월 12일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건의 핵심은 근저당권이 아니라 선순위 주택임차권과 보증기관의 확약서입니다. 윤미경 씨는 2021년 12월 17일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021년 12월 22일 전입신고, 12월 23일 점유를 시작했습니다. 모두 2024년 9월 5일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이후 2024년 1월 3일 임차권등기까지 마쳤습니다.

일반적인 권리분석이라면 선순위 임차보증금 부족분을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 공사는 우선변제권만 주장하고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 따라서 이번 분석의 실질취득 계산에서는 해당 임차권에 대한 인수를 0원으로 반영합니다.

그렇다고 좋은 경매물건이라는 결론이 자동으로 나오지는 않습니다. 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균보다 높고, 대상은 비교 거래보다 낮은 4층입니다. 확약으로 권리 위험이 줄었다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심

말소기준권리는 2024년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이전에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요하게 살펴볼 선순위 권리는 을구 13번 윤미경 주택임차권입니다.

윤미경 씨의 임대차계약·확정일자·전입신고·점유개시는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기도 2024년 1월 3일로 가압류보다 먼저 설정됐습니다. 그러므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로 분석하는 것이 맞습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인

실제 임차인은 윤미경 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 보증금 165,000,000원을 가진 두 번째 임차인이 아니라 윤미경 임차권의 승계인입니다. 따라서 임차보증금을 이중으로 합산해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 515,000,000원과 경매 신청 청구금액 165,000,000원은 절차상 채권 표기입니다. 이 금액들을 임차보증금과 단순 합산해 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 시세 이상

같은 단지 성지새말2의 전용 59.97㎡ 실거래를 살펴보면, 최근 12개월 거래는 12건이고 평균 거래금액은 129,750,000원입니다. 대상은 4층이며 비교 거래는 7층부터 19층에 분포합니다.

최근 거래가격은 111,000,000원~157,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 6월에는 157,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 9월에는 111,000,000원 거래도 확인됩니다. 2026년 10월 거래는 121,500,000원~130,000,000원 범위에 있습니다.

과거의 높은 거래가만 보고 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 129,750,000원이고, 가장 최근 거래로 제시된 금액은 130,000,000원입니다. 신건 실질취득액 135,000,000원은 최근 평균보다 5,250,000원, 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

집행비용 2,690,000원을 공제하고 임차보증금에 132,310,000원을 배당하는 추정입니다. 일반 계산상 임차보증금 미배당액은 32,690,000원이지만, 제출된 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 동일한 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 각각 절차상 금액으로 표시한 것이며, 확정된 독립 채권액이라는 의미는 아닙니다.

유찰 시나리오 — 확약 반영 여부에 따른 취득 구조

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면, 확약이 없는 일반적인 선순위 임차권 인수형과 이번 물건의 차이가 명확하게 드러납니다.

일반 계산상 인수액은 각 회차의 예상 미배당 보증금으로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 본 사건은 해당 임차권에 대한 확약으로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 결과나 향후 매각기일의 확정을 의미하지 않으며, 취득 부대비용과 다른 권리의 추가 인수는 별도입니다.

일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수금이 늘어나 총취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 현재 회차에서는 135,000,000원 + 32,690,000원 = 167,690,000원이 일반 계산상 부담입니다. 하지만 이번 사건은 확약으로 해당 임차권 인수가 해소돼 실질취득액이 낙찰가에 연동됩니다.

따라서 유찰로 매각가가 낮아진다면 실질취득액도 낮아집니다. 다만 현재 135,000,000원에서는 최근 실거래 대비 가격 우위가 없으며, 향후 유찰 여부와 매각가격은 확정된 것이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 신방동 소재 천안신용초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대가 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통여건은 무난한 편입니다. 북측 약 20m, 남측·서측·동측 약 10m의 포장도로에 접하고 간선도로와 연계됩니다.
• 건물. 1997년 3월 31일 사용승인된 철근콘크리트벽식조 아파트입니다. 지상 23층·지하 1층 중 4층이며, 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 건축물현황도면상 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등의 구조로 아파트 주거용으로 사용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 속합니다. 대체로 평탄한 세로장방형 아파트 부지이고, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
• 규제. 천안신용초등학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 도시계획도로인 중로1류·소로1류·소로2류와 접합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 수선상태와 설비 노후 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 840세대 아파트 단지이고 동일 전용면적 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 가격 범위가 111,000,000원~157,000,000원으로 넓고, 단지 경매 평균 유찰이 9.8회로 높습니다. 일반 매매 거래 존재와 경매 매각 용이성을 같은 것으로 판단해서는 안 됩니다.
• 가격 보정. 대상은 4층인데 최근 비교 거래는 7층~19층입니다. 층별 선호도와 개별 수선상태에 따른 차이를 감안하면 최근 평균 129,750,000원을 대상의 확정 시세로 보기도 어렵습니다. 감정가 수준의 응찰은 더욱 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 범위를 직접 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 기재와 원본이 일치하는지도 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 윤미경의 임대차계약일 2021.12.17, 전입일 2021.12.22, 점유개시일 2021.12.23, 임차권등기일 2024.01.03을 등기부 및 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 승계·중복채권 확인. 실제 임차인은 윤미경 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 임차보증금을 중복 계산하거나 공사의 가압류 청구액을 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서가 제출됐다는 사실과 실제 말소 절차의 완료는 구별해야 합니다. 잔금납부 이후의 임차권등기 말소 진행 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 누가 실제 점유 중인지 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 확인을 통해 점유자, 인도 가능성, 명도 협의 필요성을 살펴야 합니다.
• 시세를 기준으로 입찰가 검토. 신건 실질취득액 135,000,000원은 최근 12개월 평균 129,750,000원보다 높습니다. 특히 최신 거래 130,000,000원과 대상 4층의 조건을 함께 고려해야 합니다.
• 경매 유찰 이력 검증. 단지 평균 유찰 9.8회라는 통계는 높은 수준입니다. 과거 경매물건의 매각 실패 원인과 대상의 개별 특성을 구분해서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성과 미납 공과금, 사용료 등을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 매각조건·권리변동. 강제경매 진행 중 권리신고·배당요구·추가 등기·매각조건 변경 등이 발생했는지 입찰 직전 확인해야 합니다. 확약에 포함되지 않는 다른 권리가 새로 발견되면 별도 분석이 필요합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 확인하고 배당액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 매력은 없다”

천안 성지새말2 205동 405호는 언뜻 보면 위험한 선순위 임차권 인수형 경매입니다. 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있고, 임차보증금 165,000,000원은 현재 최저가 135,000,000원을 웃돕니다. 일반 계산상 32,690,000원의 미배당 보증금이 발생하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 명시적인 포기 확약서가 제출됐습니다. 이에 따라 해당 임차권의 잔존 보증금 반환청구권을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 권리상 장점입니다. 임차권등기 말소에 대한 동의도 명시돼 있습니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 135,000,000원으로 동일합니다. 최근 12개월 실거래 평균 129,750,000원, 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다. 2026년 10월 거래가 121,500,000원~130,000,000원에 형성됐다는 점까지 고려하면 최근 거래에 비해 저렴하다고 보기 어렵습니다. 일부 과거 고가 거래에 의존해 시세를 낙관해서도 안 됩니다.

여기에 단지 평균 9.8회 유찰이라는 경매 통계까지 더하면 현재 신건에 적극적으로 응찰할 근거는 약합니다. 확약으로 주된 인수 위험이 해소된 점은 분명 긍정적이지만, 시세 이상의 실질취득액과 유찰 이력의 부담이 더 크게 작용합니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리 위험 완화, 현재 가격 메리트 부재, 신건 입찰은 보류 검토’입니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 확약의 효력과 범위를 재확인하고, 실제 점유·건물 상태·최근 실거래 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약이 적용된 실질취득액을 얼마로 확보할 수 있는가에 있습니다.