대전지방법원 2026타경10256. 충남 아산시 둔포면 아산테크노밸리이지더원6단지 601동 301호 아파트입니다. 2017년 사용승인된 650세대 단지로, 전용 72.3669㎡ 주택입니다. 소유자 김소영이 2021년 8월 31일 거래가액 239,000,000원에 취득했고, 이후 채권자들의 가압류와 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 1월 4일 서울보증보험주식회사의 가압류 62,716,516원입니다.

문제는 그보다 앞선 2022년 2월 17일 전입·점유를 시작한 임차인입니다. 임차인 장현태는 보증금 220,000,000원, 확정일자 2021년 12월 28일의 주택임차권을 보유하고 있습니다. 이 임차권은 2024년 2월 21일 등기됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금 반환 부담이 소멸하는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 하나은행·신한은행·둔포농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸할 주요 제한권리는 서울보증보험의 가압류, 롯데캐피탈의 가압류 및 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 장현태의 대항력은 2024년 가압류보다 앞서 형성됐으므로 일반적인 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

장현태는 2024.02.21 임차권등기와 배당요구가 확인되는 실제 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원이며, 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 99%, 실질취득은 109.1%

아산테크노밸리이지더원6단지의 전용 72㎡대 최근 실거래 12건을 살펴보면 평균 거래가격은 205,000,000원입니다. 최근 거래는 2026년 7월부터 10월 사이에 분포하며, 최저 196,000,000원부터 최고 217,000,000원까지 확인됩니다.

최저가 203,000,000원은 최근 실거래 평균의 99.0%입니다. 인수 부담이 없다고 가정하면 평균보다 2,000,000원 낮은 가격이지만, 이 사건에서는 그 비교만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

실질취득 부담은 223,642,000원으로 최근 12건 평균보다 18,642,000원 높습니다. 최신 거래가격 215,000,000원보다도 8,642,000원 높고, 표본 최고 거래가격 217,000,000원까지 초과합니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용 3,642,000원을 공제한 매각대금 199,358,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 그 결과 임차인의 보증금 20,642,000원이 미회수되어 매수인 인수액으로 추정됩니다. 후순위 채권자 배당 및 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 일반적인 경매물건은 유찰될수록 최저매각가가 낮아져 투자 부담이 줄어들지만, 이 물건은 보증금 220,000,000원을 배당으로 전액 충당하지 못하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 지급되지 못하는 보증금이 증가합니다.

세 회차의 실질취득 차이는 집행비용 추정액이 매각가에 따라 달라지기 때문에 발생합니다. 임차보증금 전액이 지급되지 않는 한, 매각가가 낮아지는 효과는 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 단순한 유찰 횟수보다 대항력·보증금 인수 구조에 변화가 있는지에 달려 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아산충무고등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 근린공원 등으로 형성된 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다. 단지 북·서·동측은 중로, 남측은 소로와 접합니다.
• 건물. 2017.02.27 사용승인된 철근콘크리트구조 22층 건물의 3층입니다. 도시가스·난방·승강기 및 지하·옥외주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 속합니다. 상대보호구역과 비행안전제6구역 등 토지이용 관련 제한이 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다. 다만 현장사정상 임대관계는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 650세대 단지에서 2026년 7~10월 동일 면적대 12건의 거래가 확인됩니다. 거래시장은 존재하지만, 실질취득 부담이 최근 거래가격 범위를 넘어 환금성 측면의 가격 위험이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력 재확인. 전입·점유 개시일 2022.02.17, 확정일자 2021.12.28, 말소기준 가압류 2024.01.04의 선후관계를 주민등록·임대차계약·법원 서류와 대조해야 합니다.
• 미배당 보증금 인수 확인. 임차권등기 자체가 말소되더라도 임차보증금 220,000,000원 중 미회수액이 남을 수 있습니다. 신건 예상 인수액은 20,642,000원입니다.
• 보증기관과 임차인 권리 확인. 주택도시보증공사의 경매 신청채권과 임차인 장현태의 보증금 권리가 어떤 관계에 있는지, 배당권자 변경·채권양도·대위변제·권리 포기 등이 있는지 원본으로 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 인수 해소 여부 확인. 대항력 포기나 임차권등기 말소 관련 확약, 보증금 전액 회수 등을 입증하는 법원 제출서류가 있는 경우 실제 인수 판단이 달라질 수 있으므로 문서의 당사자·범위·효력을 반드시 확인해야 합니다.
• 입찰가 대신 실질취득 기준. 신건 223,642,000원, 1회 유찰 223,073,600원, 2회 유찰 222,618,880원의 예상 총부담을 최근 실거래 평균 205,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 과거 점유개시 내역만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대·실제 점유 상태를 확인하고 인도 및 보증금 반환 문제를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용 등은 예측된 배당 및 총취득비용을 바꿀 수 있으므로 사전 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.16 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 확인하고, 변경·정지·취하 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건은 처음 보면 평범한 신건 아파트 경매입니다. 감정가와 최저가가 모두 203,000,000원이고, 같은 면적대 최근 실거래 평균은 205,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 시세보다 조금 낮아 보입니다.

하지만 실제 권리 구조에서는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 임차인 장현태의 보증금이 220,000,000원이고, 신건에서 예상되는 매수인 인수액이 20,642,000원입니다. 이를 반영한 실질취득 부담은 223,642,000원으로 최신 거래가격과 최근 평균을 모두 웃돕니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저가가 162,400,000원, 다시 129,920,000원으로 내려가더라도 인수액이 함께 늘어 실질취득 부담은 여전히 약 2.2억원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 가격의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.

결론은 권리 인수 위험이 크고 실질취득 가격도 최근 시세보다 높은 C등급 물건입니다. 확인 가능한 조건에서는 신건뿐 아니라 단순 유찰 후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 임차인의 보증금 반환·대항력·배당·권리 승계 관계가 실제로 어떻게 정리되는지부터 확인하는 것이 우선입니다.