대전지방법원 2026타경10297. 천안시 동남구 신부동, 천안시외버스터미널 동측 인근에 있는 삼부르네상스홈 4층 401호입니다. 건물은 지상 20층·지하 5층 규모이며 2004년 12월 27일 사용승인됐습니다. 감정평가상 전유부 용도는 업무시설(사무소)이고 현재 공실로 조사됐습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있어 일반 주거용 아파트와는 구분해 접근해야 합니다.
소유자는 이경일·이인자로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2026년 2월 4일 권용준 명의의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이 설정됐고, 같은 달 23일 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 기존에 존재했던 고액 근저당권과 전세권은 이미 등기상 말소됐습니다.
표면적인 권리구조는 비교적 간단합니다. 그러나 이 물건은 낙찰받는 401호와 실제 사용 중인 공간의 경계가 일치하는지가 핵심입니다. 402호와 일체로 이용하고 있다는 기재는 401호 단독 사용, 출입 동선, 구획 복구, 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 위험은 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 해소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10297 (천안지원 임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층 401호 도로명주소: 충청남도 천안시 동남구 만남로 72 |
| 대지 관련 지번 | 신부동 494-1, 494-2, 494-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 공실 |
| 건물 규모 | 지상 20층 / 지하 5층 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2004.12.27 |
| 소유자 | 이경일(지분 2분의 1), 이인자(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 권용준 / 5,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.04 을구 7번 근저당권 · 권용준 · 채권최고액 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.11.02 |
| 현황상 특이사항 | 402호와 일체 이용 · 401호 출입문 폐쇄 · 402호 출입문 설치 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 현황은 별개
말소기준권리는 2026년 2월 4일 접수된 을구 7번 권용준 근저당권입니다. 채권최고액은 5,000,000원이며 이 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 권리를 현재 부담과 혼동하지 않는 것도 중요합니다. 2008년에 설정된 전세금 150,000,000원 전세권은 2014년 12월 5일 말소됐습니다. 신한은행의 3,360,000,000원 근저당권은 2013년 6월 7일, 94,800,000원 근저당권은 2026년 2월 3일 각각 말소됐습니다. 따라서 이 과거 채권최고액들을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
신고·조사된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 현황은 공실이지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 우선변제권이 존재하지 않는다고 무조건 확정하기보다는, 실제 점유 상태와 임대차 관계를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
“402호와 일체로 이용중임(401호 출입문은 폐쇄상태이고 402호 출입문이 설치됨)”
이는 단순한 내부 인테리어 문제가 아닐 수 있습니다. 낙찰 대상인 401호의 출입문이 폐쇄돼 있으므로, 402호를 거치지 않고 출입할 수 있는지, 두 호실 사이의 구획을 복구할 수 있는지, 실제 점유 및 인도 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.특히 401호 낙찰만으로 402호에 대한 권리까지 취득하는 것은 아닙니다. 독립 출입과 구분 사용이 어렵다면 매각 후 활용·임대·재매각에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.
② 가격 점검 — 감정가가 적정한지는 아직 판단 보류
이번 매각은 신건(유찰 0회)으로 감정가와 최저매각가가 모두 279,000,000원입니다. 예상 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득금액도 279,000,000원 수준입니다. 다만 취득 관련 비용, 출입문 및 구획 복구 비용, 명도 비용 등은 포함되지 않습니다.
이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 더욱이 401호와 402호를 일체로 사용하는 현황이 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있어, 정상적으로 독립 사용되는 업무시설과 단순히 같은 기준으로 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 279,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 223,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 178,560,000원 | 0원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 매각가격을 가정한 계산입니다. 실제 낙찰가격이나 향후 유찰 여부를 예측한 것은 아닙니다. 미배당 및 인수 0원은 현재 파악된 채권·배당관계에 따른 예상치입니다.
가격 판단의 우선순위는 명확합니다. 먼저 401호의 독립 사용 가능성과 현황 복구 범위를 확인한 뒤, 같은 용도의 유사 업무시설 거래 및 임대수익과 비교해야 합니다. 그 전에는 279,000,000원이라는 감정가 자체를 매수 적정가격으로 받아들이기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,706,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 권용준 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 269,294,000원 |
| 합계 | — | 279,000,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,706,000원과 권용준 근저당권 채권최고액 5,000,000원을 반영한 후, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 269,294,000원입니다. 채권자의 예상 미배당금은 0원입니다.
청구액이 감정가에 비해 작은 구조지만, 그렇다고 매각이 취소되거나 권리가 자동으로 해소된다고 판단할 근거는 없습니다. 배당표는 현재 경매가 진행되고 해당 금액에 매각된다는 가정하에 해석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 신부동 소재 천안시외버스터미널 동측 인근입니다. 상업시설·업무시설·근린생활시설과 후면 공동주택이 혼재하는 노변 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시외버스 및 고속버스터미널, 간선도로, 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 경부고속도로 천안IC가 위치하며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004년 12월 27일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러, 지하주차장 설비 등이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 업무시설(사무소)입니다. 현황은 공실로 평가됐습니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔로 전제하지 말고 업무시설의 사용·임대·재매각 조건을 기준으로 검토해야 합니다.
- 도로. 북서측 왕복 8차선 대로와 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만, 401호 자체의 출입 가능 여부는 도로 여건과 별도로 판단해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역이며 시가지경관지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 일부 필지는 광로3류 및 소로1류와 접하며 가축사육제한구역 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이 사실만으로 401호·402호 간 내부 구획이나 출입 동선의 적법성이 별도로 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 터미널 인근 업무·상업 입지라는 특성이 있으나, 매수 대상인 401호가 402호와 일체로 이용되는 점이 핵심 제약입니다. 독립 출입과 구획 사용이 어렵다면 일반적인 사무소보다 임차인 모집과 재매각이 어려워질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 단독 출입 가능 여부 확인. 가장 중요한 현장 확인 항목입니다. 현재 폐쇄된 401호 출입문을 복구할 수 있는지, 402호를 통하지 않고 출입할 수 있는지, 출입 동선에 타인 권리가 개입되는지 확인해야 합니다.
- 401호·402호 경계 확인. 두 호실 사이의 벽체·출입문·내부 연결 상태를 건축물대장, 집합건축물 도면 및 실제 현황과 대조해야 합니다. 전유부분 경계와 사용 공간이 일치하는지 확인하는 절차가 중요합니다.
- 402호의 소유·점유 관계 확인. 401호만 낙찰받아도 독립 사용이 가능한지 판단하려면 402호의 소유자, 이용자 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 현재의 일체 이용이 누구에 의해 이루어졌고 어떤 권원에 기초하는지도 조사 대상입니다.
- 복구 가능성과 비용 검토. 폐쇄된 출입문 및 내부 구획 복구에 건축·소방·관리규약상 제약이 있는지 확인하고, 실제 필요한 공사 범위와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다. 복구가 불가능하거나 협의가 필요한 경우에는 그 위험을 별도로 평가해야 합니다.
- 실제 점유·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하고 401호와 402호의 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 과거 전세권 혼동 금지. 2008년 설정된 150,000,000원 전세권은 2014년 말소됐습니다. 이 전세금을 현재 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 과거 공동전세 대상에 402호와 408호가 함께 기재된 이력이 있으므로 현황과 별도로 구분해야 합니다.
- 시세와 임대수익 별도 검증. 현재 최저가 279,000,000원의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 유사 업무시설의 최근 거래, 공실률, 예상 임대료 및 관리비를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 관리비·세금·인도 비용 점검. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 별도 인도·명도 비용 및 복구 관련 비용을 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이런 지출이 전혀 없다는 의미가 아닙니다.
- 매각 절차와 원본 확인. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전 경매 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 독립 사용 가능”
이 물건의 등기부는 비교적 단순합니다. 과거의 거액 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리인 권용준 근저당권 5,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 채권자 전액 배당과 매수인 인수 0원이 계산됩니다.
하지만 매수인의 위험을 결정하는 것은 다른 곳에 있습니다. 401호가 402호와 일체로 이용되고 있으며, 정작 401호 출입문은 폐쇄돼 있다는 사실입니다. 낙찰 후 401호를 독립적으로 사용할 수 있는지, 복구를 위해 어떤 절차와 비용이 필요한지 확인되지 않으면 권리분석이 단순하다는 장점은 크게 약화됩니다.
가격도 보수적으로 판단해야 합니다. 신건 최저가 279,000,000원은 감정가와 동일하며, 현재 비교 가능한 실거래 근거로 가격 메리트가 검증되지 않았습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아져도 독립 출입·구획·점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 물건의 독립 이용 가능성과 환금성 위험이 큰 조건부 검토 대상입니다. 401호 단독 출입과 구획 복구 가능성이 확인되고, 추가 비용까지 반영한 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 채권액이 아니라 “401호만 취득해 실제로 무엇을 할 수 있는가”에 있습니다.
