대전지방법원 2026타경10305. 충남 천안시 서북구 백석동의 천안백석3차아이파크 305동 1층 104호입니다. 전용면적은 약 99.78㎡, 사용승인일은 2017년 5월 26일인 아파트입니다. 소유자 박준형은 2018년 1월 19일 거래가액 324,815,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 도솔신용협동조합의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기부만 살펴보면 비교적 단순한 경매입니다. 2021년 5월 4일 설정된 도솔신용협동조합 근저당권 432,000,000원이 말소기준이며, 이 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김연숙은 2018년 2월 2일 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2021년 5월 4일보다 앞섭니다. 실제 임대차관계와 점유요건이 충족된다면 선순위 대항력이 문제 될 수 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2021년 5월 4일 도솔신용협동조합이 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며 채무자는 주식회사태경개발입니다. 해당 근저당권은 2026년 6월 25일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었고, 2026년 7월 13일 이전등기가 접수됐습니다.

근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 말소기준권리의 설정일을 새로 만드는 것은 아닙니다. 따라서 2021.05.04의 말소기준일은 그대로 유지됩니다. 근저당권 자체와 그 승계관계는 매각으로 소멸하는 권리로 보며, 후순위 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2018년 및 2019년에 설정됐던 농협은행 근저당권은 2021년 5월 4일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 양우건설주식회사의 근저당권과 과거 국세 압류도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이들 말소된 권리를 현재 인수채무처럼 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 김연숙의 선순위 전입

현황조사에서 확인된 점유관계 조사대상자는 김연숙 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고자가 아니라, 실제 임대차관계 확인이 필요한 개인 점유자입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세

천안백석3차아이파크 동일 면적(전용 약 99.78㎡)의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 535,750,000원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄여 판단하기 위해 최근 12개월 8건 평균 528,250,000원과 최신 거래가 530,000,000원을 우선 비교합니다.

최저매각가 493,000,000원은 최근 12개월 평균 528,250,000원보다 35,250,000원 낮고, 최신 실거래 530,000,000원보다도 37,000,000원 낮습니다. 따라서 낙찰 후 별도 보증금 인수가 없다는 조건이라면 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다.

다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -4.1% 하락한 것으로 나타납니다. 전체 평균 535,750,000원만 활용하면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다. 더욱이 본건은 1층인데, 제시된 실거래 비교 사례는 모두 다른 층입니다. 저층 선호도, 채광, 사생활, 소음 및 내부 상태의 차이를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)

다음 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 작성된 단순 배당모형입니다. 선순위 점유자 김연숙의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

신한 배당모형이 아닌 본 사건의 추정 배당금입니다. 근저당권에 대한 배당 432,000,000원은 채권최고액을 사용한 가정치로서, 신청 청구금액 362,177,753원 및 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 근저당권 승계에 따른 실제 배당권자와 배당액도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 함께 봐야 한다

감정가 493,000,000원을 기준으로 한 회차별 금액과 채권 미배당 추정입니다. 아래 인수액 0원은 단순 배당모형의 계산값이며, 김연숙의 선순위 임대차보증금 인수 가능성을 해소한 결과가 아닙니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 394,400,000원, 2회 유찰 시 315,520,000원으로 내려가는 계산입니다. 배당모형상 채권 미배당은 각각 43,921,600원과 121,697,280원으로 증가합니다.

다만 근저당권자의 미배당 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 소멸하는 담보권의 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 반면, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 천안시 서북구 백석동, 환서중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택, 근린공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측·북측의 왕복 2차선 도로와 동측·남측의 왕복 4차선 도로를 이용할 수 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 23층 건물에 위치한 1층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 40,028.6㎡, 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(백석3차아이파크)입니다. 일부 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역이 적용됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 805세대 규모의 아파트단지로 실거래 표본이 존재하지만, 최근 거래 추세가 -4.1%이며 본건은 1층입니다. 중·고층 실거래 평균을 그대로 1층의 적정가격으로 보기에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인이 최우선. 김연숙의 전입일은 2018.02.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차관계, 실제 점유, 보증금, 확정일자를 반드시 확인하세요.
• 매수인 인수액 계산. 보증금과 배당요구 여부를 확인한 뒤 예상 미배당액을 계산해야 합니다. 인수 가능성이 남아 있다면 낙찰가에 이를 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
• 매각물건명세서 대조. 선순위 임차인의 대항력 및 매수인 인수에 관한 기재를 직접 확인하고, 현황조사서·주민등록 전입세대 자료·임대차관계 자료와 대조하세요.
• 담보권 승계 확인. 도솔신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기와 채권양도 관계를 확인하세요. 배당표상 채권최고액 432,000,000원은 실제 배당확정액과 구분해야 합니다.
• 최근 가격 우선. 전체 실거래 평균 535,750,000원보다 최근 12개월 평균 528,250,000원, 최신 거래 530,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 거래 추세 -4.1%도 반영해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 비교 실거래의 층수와 본건 1층의 차이를 고려하세요. 채광·사생활·소음 등 개별 조건이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐으므로 수리비 및 주택 상태를 보수적으로 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 대항력 있는 임차인인지에 따라 인도·명도 방법과 비용이 달라질 수 있습니다. 권리관계 확인 전에 명도가 쉽다고 판단하지 마세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 사건 진행 내역을 다시 확인하세요.

종합 판단 — 가격은 검토 가능, 권리 확인 전 입찰은 보류

이 물건은 신건 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮다는 점에서 관심을 가질 만합니다. 그러나 현재 확인된 가격 차이는 어디까지나 낙찰가와 실거래가 사이의 차이입니다. 선순위 점유자에게 인수해야 할 보증금이 있다면 실질취득비용은 달라집니다.

특히 김연숙의 전입일은 말소기준권리보다 먼저이므로 단순한 후순위 임차인처럼 처리할 수 없습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 이상 실제 대항력과 우선변제권, 인수범위는 확정할 수 없습니다.

도솔신용협동조합 근저당권과 그 승계관계는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 선순위 임대차보증금의 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

또한 최근 시세는 하락 추세이며, 본건은 1층으로서 비교 거래의 층수 차이를 고려해야 합니다. 따라서 선순위 임대차관계가 해소되었다는 사실과 실질취득비용이 확인된 이후 가격 경쟁력을 최종 평가해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮아도, 인수금이 미상이면 싼 물건이 아니다”

천안백석3차아이파크 305동 104호의 최저매각가 493,000,000원은 최근 평균 528,250,000원보다 낮습니다. 표면적인 가격 조건은 긍정적입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 단순한 매각가격이 아닙니다. 2018년 2월 2일 전입한 김연숙의 실제 임대차관계와 보증금 인수 여부가 핵심입니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.1%와 1층이라는 개별 조건이 더해집니다.

보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 간주할 수 없고, 낙찰가를 실질취득비용으로 확정할 수도 없습니다. 만약 선순위 보증금 인수형으로 확인된다면 가격 비교 자체를 실질취득비용 기준으로 다시 해야 합니다.

가격은 관심, 권리는 경계, 입찰은 확인 후. 이번 물건은 선순위 점유자의 임대차관계가 확인되기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 경매입니다.