대전지방법원 2026타경10316. 천안시 동남구 원성동의 명성맨션 2층 202호입니다. 건물은 1984년 11월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 3층 연립주택이며, 해당 호실은 방 3개와 거실·주방·욕실·발코니 등을 갖춘 주거용으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
소유자는 정금옥으로, 2015년 12월 9일 105,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이번 임의경매 신청채권자는 천안동부새마을금고이고 청구금액은 37,852,032원입니다.
등기 분석상 2017년 3월 31일 설정된 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리로 분류돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2015년 12월 30일 천안동부새마을금고 근저당권은 말소 처리로 표시되는 반면, 같은 금고가 2026년 임의경매를 신청했습니다. 이 관계가 명확해져야 실제 말소기준과 배당순위를 신뢰할 수 있습니다.
여기에 확인되는 실거래는 2022년의 다른 면적 주택 거래뿐입니다. 따라서 신건 가격이 현재 시장에서 실제로 어느 수준인지 판단하기 어렵고, 권리상 예상 인수액이 없다는 점만으로 입찰 매력이 높다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 원성동 562-7, 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 원거리6길 23-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 연립주택(방3·거실·주방·욕실·발코니 등) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 3층 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 1984.11.26 · 6세대 |
| 시세 비교 대상면적 | 84.23㎡ |
| 소유자 | 정금옥 (2015.12.09 소유권이전 · 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 천안동부새마을금고 / 37,852,032원 |
| 잠정 말소기준 | 2017.03.31 을구 12번 · 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 소멸 예정이지만 선순위 등기 확인이 핵심
제시된 권리분석에서는 2017.03.31 을구 12번 근저당권을 말소기준으로 보며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류합니다. 현재 확인되는 선순위 임차인도 없습니다.
만약 이 근저당권이 실제 유효하다면 2017년 근저당보다 앞선 권리가 되어 말소기준과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 반드시 등기사항전부증명서 원본의 말소사항 및 경매신청의 근거 권리를 대조해야 합니다.
또한 2017년 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권에는 2023년 유미캐피탈대부주식회사의 근저당권부채권 질권설정등기가 연결됩니다. 이는 근저당 채권에 대한 담보관계이므로 근저당권의 배당금 귀속 및 권리관계 확인이 필요합니다. 별도 부동산 근저당권 채권액으로 중복 합산하지 않습니다.
2019년 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류는 각각 10,568,831원과 36,301,642원으로 등록돼 있습니다. 2020년 강제경매개시결정은 2020.09.22 취하로 말소됐으며, 현재 진행되는 사건은 2026.02.24 등기된 임의경매입니다.
② 점유·임대차 — 인수 0원 추정과 임대관계 확인은 별개
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 내부 이용상황 역시 탐문조사에 근거합니다. 따라서 임차인이 실제로 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 실제 점유자 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 전입·점유·보증금 확인 필요 |
| 예상 인수금 | 0원 | 현재 배당 추정상 금액 |
③ 시세 비교 — 104.5%지만 현재 시세로 단정할 수 없다
명성맨션에서 확인되는 실거래는 2022년 1월 110,000,000원의 거래입니다. 다만 거래 주택의 면적은 93.39㎡이고, 이번 물건의 시세 비교 대상면적은 84.23㎡로 일치하지 않습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 명성맨션 실거래 | 2022.01 | 93.39㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 경매 물건 | 2026.11.16 매각기일 | 84.23㎡* | 2층 | 115,000,000원 |
* 84.23㎡는 시세 분석에 사용된 대상면적입니다. 정확한 전유면적은 건축물대장 및 집합건물 등기 원본으로 확인해야 합니다.
금액만 비교하면 신건 최저가 115,000,000원은 확인된 거래가 110,000,000원의 104.5%입니다. 즉 과거 거래금액보다 높은 가격이며, 단순 비교로도 저렴하다는 근거는 없습니다.
다만 이 거래는 2022년의 단일 거래이고 면적까지 다릅니다. 최근 시장 변화나 동일 면적의 현재 거래 수준을 확인하기 어려우므로 104.5%를 현재 시세 대비 정확한 고평가율로 해석해서도 안 됩니다. 과거 거래를 비교 기준으로만 사용하고 별도의 최근 실거래·매물 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 10,568,831원 | 10,568,831원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 36,301,642원 | 36,301,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,219,527원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 2,410,000원, 채권자 배당 합계 69,370,473원을 차감하고, 43,219,527원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 이 배당안에 포함된 채권의 부족액은 0원으로 제시됩니다.
따라서 위 채권자 배당 합계가 전액 지급된다는 결과는 신청채권까지 모두 만족시켰다는 뜻이 아닙니다. 2015년 근저당의 유효 여부와 누락된 배당권리를 확인하기 전에는 소유자 잔여금 및 배당순위를 신뢰하기 어렵습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수
현재 신건 가격은 115,000,000원입니다. 유찰에 따른 가격 변화를 가정하면 다음과 같습니다. 단, 이는 회차별 계산 시나리오이며 실제 다음 기일이나 최저매각가격을 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 115,000,000원 | 69,370,473원 | 43,219,527원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 92,000,000원 | 69,370,473원 | 20,573,527원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 73,600,000원 | 69,370,473원 | 2,504,727원 | 0원 |
각 회차의 채권자 배당과 소유자 잔여는 제시된 시뮬레이션 수치입니다. 신청채권자 미배당과 선순위 근저당의 유효 여부가 해결되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안여자중학교 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1984.11.26 사용승인된 철근콘크리트조 3층 연립주택입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있으며, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로를 이용합니다. 토지는 평지의 주거용 연립주택 부지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 천안여자중학교 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 필지면적은 446.9㎡, 공시지가는 759,800원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 내부 이용현황은 탐문에 따른 것이므로 실제 구조와 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 6세대 소규모·노후 연립주택으로 비교 가능한 거래 표본이 적습니다. 신건 응찰 전 개별 물건의 보수상태와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2015.12.30 천안동부새마을금고 근저당권 및 2016.05.19 채권최고액 변경등기가 현재 유효한지 확인하고, 제시된 2017.03.31 말소기준의 적정성을 검증해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 청구액 37,852,032원의 천안동부새마을금고가 왜 예상배당 0원으로 처리되는지 경매신청서류·등기부·채권계산서를 대조해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당과 유미캐피탈대부주식회사 질권 관계를 확인하고 배당금 귀속과 말소 처리를 점검해야 합니다.
- 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인 및 현장 조사를 통해 실제 점유자와 임대차보증금의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 보완. 확인된 2022.01 거래는 면적이 다르므로 직접 비교하기 어렵습니다. 최근 유사 면적·연식·입지의 거래와 현재 매물 가격을 검토해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 누수·균열·배관·난방·공용부분 유지보수 상태를 살펴보고, 예상 수리비와 건물 관리상태를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있음을 감안해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리검증 완료”
천안 명성맨션 202호는 현재 확인된 임차인 신고가 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 유리한 출발점일 수 있습니다.
하지만 더 중요한 문제가 남아 있습니다. 2015년 선행 근저당의 말소 상태와 2026년 경매신청 채권자의 관계가 불명확하고, 신청채권자에 대한 배당도 0원으로 계산돼 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 권리가 모두 정리된 안전한 물건이라고 확정하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 115,000,000원이 2022년 거래 110,000,000원을 웃돌지만, 그 거래는 면적이 달라 현재 적정가를 확정하는 근거로 부족합니다. 소규모 노후 연립주택의 거래 희소성까지 감안하면 신건 가격에 충분한 투자 여유가 있는지 입증되지 않았습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 예상 인수액이 없다는 점보다 등기·배당 불일치, 점유 불확실성, 시세 비교의 한계와 환금성 위험이 크게 작용합니다. 말소기준을 확정하고, 실제 점유 및 현재 시세를 검증한 이후에 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
