대전지방법원 2026타경10328. 천안시 동남구 용곡동 용곡마을아이파크 106동 501호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 128.596㎡, 방 4개를 갖춘 아파트로, 2006년 사용승인된 15층 건물의 5층입니다. 현재 소유자는 문미애 씨입니다. 2012년 10월 31일 거래가액 248,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.

이후 여러 차례 근저당권 설정과 말소, 채권양도, 가압류가 이어졌고 케이드래곤대부 주식회사가 청구금액 85,824,945원으로 임의경매를 신청했습니다. 2025년에 개시됐던 별도의 임의경매는 취하로 말소됐으며, 현재 사건의 경매개시결정은 2026년 2월 25일 등기됐습니다.

이 사건은 등기부가 복잡하다는 이유만으로 위험한 것은 아닙니다. 이미 말소된 담보권은 원칙적으로 다시 인수할 권리가 아니기 때문입니다. 그러나 말소된 근저당권에 연결된 이전·근질권 부기등기의 표시와 선순위 전세권의 처리가 맞물려 있어, 실제 매각조건을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

권리분석에서 가장 중요한 기준으로 제시된 것은 2024년 7월 23일 주식회사오케이저축은행의 가압류입니다. 청구금액은 22,232,481원이며, 이 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

문제는 그보다 앞선 2022년 10월 18일에 설정된 을구 34번 전세권입니다. 전세권자는 에이파이낸셜대부주식회사이고 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 존속기간은 2022년 10월 18일부터 2024년 10월 17일까지로 등기돼 있습니다.

전세권 존속기간이 2024년 10월 17일 끝난 것으로 기재됐다는 사실만으로 전세권설정등기의 말소나 매수인 부담의 소멸이 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 존속기간 만료 후의 법률관계, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 인수조건을 함께 확인해야 합니다.

신고된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 현장 사정상 임대관계를 확인할 수 없었다고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 명도 문제가 없다고 확정하기는 어렵습니다. 전세권자는 법인이며, 전세권설정등기의 존재 자체를 실제 주거 임차인의 전입이나 점유 사실과 동일하게 취급해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건 가격은 113.9%

용곡마을아이파크는 403세대 규모로, 전용 128.6㎡대 실거래 자료가 확인됩니다. 전체 12건의 평균 거래금액은 303,333,333원입니다. 하지만 2021년부터 2023년까지의 과거 거래가 포함돼 있어 이 평균만으로 현재 가격 수준을 판단하기 어렵습니다.

최근 거래를 우선하면 평가가 달라집니다. 집계된 최근 12개월 평균은 280,000,000원(2건), 최신 거래는 2026년 3월 310,000,000원입니다. 이전 기간 대비 최근 거래가격 추세는 -9.1%로 하락을 나타냅니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 39,000,000원 높으며, 최신 거래보다도 9,000,000원 높습니다.

거래월별 실거래 내역과 최근 평균 집계의 기준기간은 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다. 최근 거래 표본이 적고 거래 시점 간 간격도 있어, 평균값은 개별 호수의 확정 시세를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

다음은 제시된 매각가 기준 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 전세권 5,000,000원과 오케이저축은행 가압류 22,232,481원을 배당하는 형태입니다.

집행비용 5,266,000원은 추정치입니다. 위 표는 계산에 포함된 항목의 금액 배분을 보여 줄 뿐이며, 실제 법원의 배당순위와 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 매각가·배당 시나리오

위 회차별 인수 0원은 계산상 수치입니다. 전세권 5,000,000원의 인수 표기와 충돌하므로, 매수인이 실제로 아무 권리도 인수하지 않는다는 의미가 아닙니다. 또한 신청채권자 배당 0원과 담보권 누락 문제가 모든 회차에 공통으로 남아 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 용곡동 소재 천안시 맑은물사업본부 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장 접근성을 고려한 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2006.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 15층 중 5층이며 방4·거실·주방/식당·욕실/화장실·드레스룸·발코니 등이 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 옥외주차장 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 일부 소로1류에 저촉되고 소로2류에 접하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 776,400원/㎡입니다. 토지의 공부상 지목은 대지이며 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 403세대 단지로 동일 면적의 실거래 사례가 존재하지만, 거래가격이 250,000,000원부터 350,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -9.1%라는 점에서 과거 고가 거래만을 근거로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 여부 확정. 을구 34번 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원의 배당요구 여부, 존속기간 만료 후 상태, 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재검증. 2024.07.23 가압류가 말소기준으로 표기돼 있으나, 선행 근저당권의 말소 상태와 부기등기를 대조하고 2022.10.18 전세권과의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 을구 26번·33번 정리. 원근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되지만 이전·근질권 부기등기의 미말소 표기가 남아 있습니다. 원등기와 부기등기의 실제 효력 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 누락 점검. 케이드래곤대부 주식회사 청구금액 85,824,945원에 대해 회차별 계산상 배당액이 0원인 이유를 확인해야 합니다. 신청채권, 근저당권 피담보채권, 근질권 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다. 실제 거주자, 점유 권원, 전입세대 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 최근 시세 중심으로 입찰가 검토. 최저가 319,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 113.9%입니다. 최신 거래 310,000,000원 및 -9.1% 하락 추세를 반영하고, 전세권 인수 가능 부담도 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 활용. 1회 유찰 255,200,000원, 2회 유찰 204,160,000원 시나리오를 비교하되, 실제 차회 매각조건과 권리 인수 관계를 먼저 확인해야 합니다.
• 체납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 우선변제채권 등에 따라 추가 비용이나 배당순위에 영향이 있을 수 있습니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서, 매각기일 공고를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싸고, 권리까지 확인이 필요하다”

천안 용곡마을아이파크 106동 501호는 아파트라는 안정적인 용도와 403세대 단지의 실거래 사례를 갖추고 있습니다. 하지만 좋은 물건 종류가 곧 좋은 낙찰가격을 의미하지는 않습니다.

현재 최저가 319,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 높고, 2026년 3월 최신 거래 310,000,000원도 초과합니다. 최근 거래가격이 -9.1% 하락한 상황에서 최저가가 최근 평균의 113.9%라는 점은 분명한 가격상 약점입니다.

권리 역시 단순한 무인수 물건으로 보기 어렵습니다. 전세권 5,000,000원은 매수인 인수 권리로 분류돼 있으면서도 배당표에서는 전액 배당되고 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 이와 함께 원근저당권 말소와 관련 부기등기의 관계, 경매신청채권자 배당 0원 문제도 확인해야 합니다.