부산지방법원 2024타경112075. 부산광역시 남구 용호동 엘지메트로시티 제140동 제13층 제1302호 아파트입니다. 감정가는 1,200,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 840,000,000원으로 조정됐습니다. 이번 물건의 권리분석에서 가장 중요한 출발점은 2018년 3월 2일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 뒤 부산원광신용협동조합의 근저당권과 다수의 압류·가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 부산원광신용협동조합으로, 청구금액은 513,094,579원입니다. 등기상 후순위 권리가 많다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 실제로 매수인이 부담하는 권리를 구분하는 것이 핵심입니다.

다만 권리의 말소와 배당의 충분성은 별개 문제입니다. 이번 예상배당에서는 상당한 미배당이 발생하고, 세금 압류에 따른 실제 배당순위 변동 가능성도 존재합니다. 따라서 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 세금과 점유관계의 확인이 반드시 필요한 물건으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

등기상 권리관계는 2018년 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 이어지는 형태입니다. 기존에 설정됐던 전세권과 일부 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당권, 압류 및 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 및 점유관계 — 인수 예상액은 0원, 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 또한 등기상 과거 전세권은 이미 말소된 상태입니다.

과거 전세권 이력을 보면 오봉진의 전세금 270,000,000원 전세권은 2007년 2월 13일 말소됐습니다. 김자영의 전세권은 최초 320,000,000원으로 설정됐다가 350,000,000원으로 변경됐으며, 2018년 2월 27일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권 금액을 현재 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인 여부는 미확인

이 물건의 감정가는 1,200,000,000원이고, 현재 최저매각가는 840,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 결과 감정가의 70% 수준에서 매각이 진행됩니다.

또한 한 차례 더 유찰될 경우 최저매각가가 588,000,000원, 그다음 회차에서는 411,600,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이는 입찰가격의 변화일 뿐, 시장가치가 이 금액에 해당한다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 차감한 뒤, 부산은행 근저당권과 부산원광신용협동조합 근저당권 순으로 배당이 이루어지는 것으로 추정됩니다. 그러나 후순위 채권을 모두 충족하기에는 매각대금이 부족합니다.

배당금은 채권최고액·청구금액에 기초한 추정치입니다. 집행비용 10,800,000원은 추정액이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권 회수액 감소

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각대금이 감소하는 만큼 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 특히 경매 신청채권자인 부산원광신용협동조합의 예상 배당액이 크게 달라집니다.

부산원광신용협동조합의 경매 청구금액은 513,094,579원입니다. 현재 회차의 신청채권자 예상 배당액은 499,200,000원으로 청구금액에 미달합니다. 추가 유찰 시에는 각각 249,720,000원, 75,084,000원으로 감소하는 시나리오입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 분포초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 단지 내 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부 가로망도 정비돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 25층 아파트 중 13층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 이중샷시로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지이며 아파트 건물 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 152,031㎡, 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대단지 아파트가 형성된 주거지역이라는 입지적 특성은 확인되지만, 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 가능가격이나 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2018.03.02 부산은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당권·압류·가압류의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
• 국세·지방세 체납 확인. 수영세무서장, 부산진세무서장, 부산광역시 및 부산광역시 남구 관련 압류의 세목·법정기일·체납액을 확인하고 당해세 우선배당 가능성을 검토하세요.
• 임대관계·전입세대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 과거 전세권 말소 확인. 오봉진과 김자영의 전세권이 이미 말소된 사실을 등기 원본으로 재확인하세요. 과거 전세금은 현재 인수보증금으로 계산하지 않습니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 별도 권리와 점유관계, 매각 제외 사항 및 특별매각조건이 있는지 확인하세요.
• 최근 실거래가 대조. 감정가 1,200,000,000원과 최저가 840,000,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 같은 단지의 최근 실거래가격과 개별 호수 조건을 비교해야 합니다.
• 관리비·명도 비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 확인하세요.
• 입찰 회차 및 일정 확인. 현재 최저매각가 840,000,000원과 매각기일 2026.11.16을 기준으로 매각 진행상태 및 기일 변경 여부를 법원에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 위험 0”

부산 엘지메트로시티 140동 1302호는 후순위 등기 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 2018년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 부산원광신용협동조합의 근저당권과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 회차 예상 인수액 역시 0원입니다.

그러나 이 물건을 무조건 안전하고 저렴한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류 4건에 따른 배당순위 변동 가능성이 있고, 현재 회차에서도 305,987,078원의 미배당이 예상됩니다. 임대관계가 미상이라는 점도 현장 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 감정가 대비 70%라는 수치만 확인될 뿐, 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 유찰로 낮아진 최저매각가와 실제 시장가치를 구분하는 판단이 필요합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 매수인 인수 예상액이 0원이라는 장점은 있으나, 세금 압류와 점유관계의 불확실성, 최근 실거래가 검증 부족으로 보수적인 평가가 적절합니다. 권리 구조는 검토 가능, 세금·점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류가 이 사건의 결론입니다.