대구지방법원 2025타경4294. 경상북도 포항시 북구 학잠동의 대원양학타운 2층 201호 아파트입니다. 대원양학타운은 1991년 11월 30일 사용승인된 145세대 단지입니다. 본건은 철근콘크리트조 15층 건물의 2층에 위치하고, 실거래 비교 기준 면적은 83.16㎡입니다.

소유자 정재영은 2015년 7월 8일 거래가 149,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 106,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 11월 20일 경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 77,604,773원입니다.

등기상 기존 전세권과 과거 압류 등은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 중심은 국민은행 근저당입니다. 그런데 이처럼 권리가 비교적 단순한 물건이라도 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 121,000,000원의 신건 최저가는 최근 실거래 평균을 웃돌고, 가장 최근 확인된 거래가인 117,000,000원보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

등기사항전부증명서에서 확인되는 말소기준권리는 2015년 7월 8일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이며, 채무자는 소유자 정재영입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 포항농업협동조합의 근저당권, 조용철 명의 전세권, 농업협동조합중앙회 근저당권과 서울보증보험·현대캐피탈 등의 가압류, 과거 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 특히 1998년 설정된 조용철 명의 전세권 54,000,000원은 2011년 8월 30일 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 취급하지 않습니다.

2018년 5월 17일 포항세무서 관련 국세 압류도 2018년 7월 18일 말소됐습니다. 국민은행의 경매개시결정 등기는 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원과 명도 확인은 별개

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대사항은 임대미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 소유자 직접 거주 또는 완전한 공실이라고 단정할 수는 없습니다.

매수인 인수 예상액 0원은 현재 확인된 권리와 매각물건명세서를 기준으로 한 판단입니다. 입찰 전에는 현장 점유자, 전입세대, 실제 임대차 여부를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 8.4% 높은 신건 가격

대원양학타운의 동일 면적 83.16㎡ 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 111,916,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 111,666,666원(6건)과 최신 거래가를 우선 참고하는 것이 적절합니다.

전체 실거래 범위는 92,000,000원~130,000,000원입니다. 최저가 121,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 최근 12개월 평균보다 9,333,334원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 108.4%로, 신건에서 시세보다 저렴하게 취득한다는 논리는 성립하지 않습니다.

가장 최근 거래는 2025년 4월 117,000,000원으로, 신건 최저가보다 4,000,000원 낮습니다. 이 거래는 7층이고 경매 물건은 2층이라는 차이도 있습니다. 같은 2층의 2024년 3월 거래가는 100,000,000원으로 확인되지만, 거래 시점과 개별 상태 차이를 감안해 참고해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

집행비용 2,494,000원은 추정치이며, 국민은행 배당 106,800,000원은 채권최고액 기준의 단순 예상입니다. 신청채권자의 청구액은 77,604,773원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 배당은 확정채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 11,706,000원도 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

신건에서는 국민은행 근저당 채권최고액 기준 106,800,000원을 전액 배당하는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 시 예상배당은 94,657,600원, 2회 유찰 시 75,646,080원이며, 채권 미배당액은 각각 12,142,400원과 31,153,920원입니다.

다만 이 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액이지, 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준으로는 모든 시나리오의 매수인 인수 예상액이 0원입니다.

신청채권액 77,604,773원과 비교하면 1회 유찰 시 예상배당액은 이를 웃돌지만, 2회 유찰 시 예상배당액은 청구액에 미치지 못합니다. 이는 실제 법원 배당 결과를 확정하는 계산이 아니라 제공된 회차별 추정에 따른 비교입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 학잠동 소재 양학초등학교 남동측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됩니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1991년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 2층입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비가 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 사항이 확인되며, 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 도로 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 장기간 사용된 건물이므로 내부 상태와 수선 필요성을 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 총 145세대로 단지 규모가 크지 않고, 동일 면적 거래가가 92,000,000원~130,000,000원까지 차이를 보입니다. 실제 매도 시에는 층, 향, 수리 상태 및 매수 수요에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세부터 재확인. 현재 신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%입니다. 최신 거래가도 2025년 4월 기준이므로 매각기일 전 추가 거래 및 실제 매물 호가를 확인하세요.
• 유찰 시 가격 시나리오. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원으로 계산됩니다. 해당 회차에서 최근 시세와 실질취득비용을 다시 비교하세요. 실제 유찰 및 차기 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 임대미상 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임대차관계를 확인하고, 명도 가능성과 비용을 검토하세요.
• 근저당과 청구액 구분. 국민은행 채권최고액은 106,800,000원, 신청채권액은 77,604,773원입니다. 예상배당액을 실제 채권확정액으로 오인하지 마세요.
• 관리비·수선비 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 노후 설비, 내부 인테리어 및 수리비를 조사하세요.
• 매각 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로”

포항 대원양학타운 201호는 국민은행 근저당을 기준으로 권리 관계가 정리되는 아파트입니다. 과거의 전세권·압류 등은 이미 말소되어 있으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상인 만큼 명도 상황은 별도로 확인해야 하고, 가격 면에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 121,000,000원의 신건 가격은 최근 12개월 실거래 평균 111,666,666원보다 높고, 최신 거래가 117,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세까지 -0.4% 하락으로 나타나 현재 가격의 경쟁력은 부족합니다.

특히 1991년 사용승인된 145세대 단지라는 점에서 건물 상태와 환금성도 함께 평가해야 합니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 장점만으로 신건의 가격 부담을 상쇄하기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리 구조는 양호, 임대관계 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 유찰에 따른 가격 조정이 실제로 발생하거나 추가 시세 검증을 통해 가격 적정성이 확인되기 전까지는 무리한 신건 입찰보다 보수적인 접근이 합리적입니다.