대구지방법원 2025타경4353. 포항시 남구 오천읍 문덕리의 신문덕코아루 103동 1303호입니다. 감정평가상 30층 건물 중 13층에 위치한 아파트이고, 비교대상 전용면적은 약 69.78㎡입니다. 2018년 12월 준공된 745세대 단지로, 최근에도 유사 면적의 실거래가 확인됩니다. 그런데 이 물건은 일반적인 아파트 전체 매각과 결정적으로 다릅니다. 김성우와 김효선이 각각 1/2씩 공유하는 아파트 중 김성우의 지분만 경매로 나온 사건입니다.
등기부상 2020년 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 김성우 지분에 가압류와 압류가 누적됐습니다. 2024년 유희석 등의 가압류가 2025년 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 채무가 소멸하는 것과 공유관계가 종료되는 것은 별개입니다. 낙찰자는 아파트 전체에 대한 단독소유권이 아닌 공유지분을 취득합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4353 (강제경매 · 포항지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 1359 신문덕코아루 제103동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로489번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 면적 / 층수 | 비교대상 전용면적 69.7847㎡ · 30층 중 13층 |
| 매각대상 | 김성우 소유 공유지분 2분의 1 · 전체 아파트 매각 아님 |
| 공유자 | 김성우 1/2 · 김효선 1/2 |
| 감정가 / 최저가 | 109,500,000원 / 109,500,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 유희석 등 · 청구금액 103,611,845원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.29 우리은행 근저당권 · 채권최고액 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2020.01.29 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,000,000원이며 채무자는 김효선입니다. 이후 김성우 지분에 설정된 가압류 7건과 압류 1건, 그리고 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2019년에 설정됐던 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 현재 공유자 명의는 김성우와 김효선이며 각각 1/2 지분을 보유합니다. 권리분석에서 중요한 것은 등기상 후순위 채권들의 소멸 여부뿐 아니라 매각대상이 정확히 어느 지분인지, 근저당권의 담보 범위가 어디까지인지, 매각 후 나머지 공유자와 어떤 법률관계가 발생하는지입니다.
② 시세 비교 — ‘52.6% 할인’이 아닌 지분가격의 착시
신문덕코아루는 745세대, 2018.12.07 준공 아파트입니다. 유사 면적의 실거래 12건 전체 평균은 209,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 10건 평균인 208,100,000원과 2026년 10월 최신 거래가 202,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 69.86㎡ | 19 | 202,000,000원 |
| 2026.07 | 69.86㎡ | 19 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 69.86㎡ | 14 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 69.86㎡ | 28 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 69.86㎡ | 25 | 203,000,000원 |
| 2026.03 | 69.67㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 69.86㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 69.86㎡ | 25 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 69.78㎡ | 21 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 69.86㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2025.09 | 69.86㎡ | 24 | 215,000,000원 |
| 2025.08 | 69.86㎡ | 20 | 219,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 209,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 208,100,000원 |
아파트 전체 실거래 평균 208,100,000원과 이번 최저가 109,500,000원을 그대로 비교하면 52.6%라는 숫자가 나옵니다. 하지만 매각 대상은 전체 아파트가 아니므로 이는 동일한 권리 범위끼리 비교한 할인율이 아닙니다.
| 비교 항목 | 아파트 전체 기준 | 지분 1/2 단순환산 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 208,100,000원 | 104,050,000원 |
| 최신 거래 (2026.10) | 202,000,000원 | 101,000,000원 |
| 이번 매각 최저가 | 219,000,000원 (전체 환산) | 109,500,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 환산가 | 105.2% | 105.2% |
| 최저가 ÷ 최신 거래 환산가 | 108.4% | 108.4% |
전체 환산가는 매각지분 가격을 단순히 2배 한 산술 비교치입니다. 지분환산가는 아파트 전체 실거래가의 1/2이며 실제 공유지분 거래가격을 의미하지 않습니다. 공유지분의 처분 제약과 환금성 할인은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,500,000원 가정)
신건 최저가에 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,333,000원을 공제한 뒤, 우리은행 근저당권에 107,167,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 다른 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없으며, 경매신청 채권자 유희석의 예상 배당도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,333,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 154,000,000원 | 107,167,000원 |
| 2. 가압류 · 김영종 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 23,092,896원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 117,234,984원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 12,315,158원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 37,783,969원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김성종 | 280,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유희석 등 | 103,611,845원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 유희석 등 | — | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
우리은행은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 갑구 15번 강제경매개시결정은 갑구 14번 가압류의 본압류 전환에 따른 것으로 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 위 표는 제공된 배당 추정 순서를 적용한 참고 시뮬레이션이며 실제 배당순위와 금액을 확정하는 표는 아닙니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰 시에도 공유지분 위험은 그대로
감정가를 기준으로 현재 회차와 유찰 후 예상 가격을 비교하면 매각가격은 낮아지지만, 매각지분 1/2이라는 권리 범위는 변하지 않습니다. 공유자 우선매수권과 지분 환금성 문제 역시 입찰가격이 낮아진다고 자동 해소되지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 109,500,000원 | 107,167,000원 | 645,871,852원 |
| 1회 유찰 (80%) | 87,600,000원 | 85,623,200원 | 667,415,652원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,080,000원 | 68,418,560원 | 684,620,292원 |
위 시나리오에서는 어느 회차에서도 경매신청 채권자의 배당액은 0원이며, 소유자 잔여금과 매수인 인수액도 각각 0원입니다. 회차가 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 차액 자체가 매수인의 인수채무로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 문덕초등학교 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 서측 왕복 4차선, 남측·북측 왕복 3차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 30층 건물 중 13층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·스프링클러, 승강기, 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다. 공시지가는 569,200원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 표시되지 않았습니다. 토지는 사다리형의 평탄한 아파트 부지입니다.
- 거래시장. 유사 면적 최근 거래가 200,000,000원~220,000,000원 범위에 분포하나, 최근 시세 추세는 -4.1% 하락입니다.
- 환금성. 아파트 전체에 관한 실거래는 확인되지만, 이번 물건은 공유지분 1/2이므로 일반적인 아파트 전체 매각과 동일한 매수 수요 및 처분 가능성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확정. 김성우 지분 1/2만 매각됩니다. 감정가와 최저가가 아파트 전체가 아니라 지분에 대한 금액이라는 점을 반드시 입찰 전에 확인하세요.
- 공유자 우선매수권 확인. 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한이라는 특별매각조건을 확인하고, 우선매수권 행사 요건과 입찰 결과에 미치는 영향을 점검하세요.
- 다른 공유자와의 관계. 김효선의 지분 1/2이 남습니다. 공유자의 매수 의사, 지분 정리 협의 가능성, 공유물분할 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
- 점유 현황. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 점유 근거가 무엇인지, 낙찰 후 공동사용·인도 협의가 가능한지 별도로 확인하세요.
- 근저당 범위. 우리은행 근저당권의 담보 범위, 채무자와 공유자 관계, 매각지분에 대한 말소 및 배당 관계를 등기부와 법원 원본으로 검증하세요.
- 신탁 이력. 2019년 한국토지신탁과 국제자산신탁 관련 등기 및 말소 이력을 대조하고 현재 유효한 신탁상 권리가 없는지 확인하세요.
- 시세 비교 방식. 전체 아파트 거래가 208,100,000원과 지분 최저가 109,500,000원을 직접 비교하여 '반값 낙찰'로 판단하지 마세요. 반드시 권리 범위를 맞춰 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.1%와 2026.10 최신 거래 202,000,000원을 반영해 입찰가격을 검토하세요. 지분의 별도 환금성 할인도 고려해야 합니다.
- 배당 및 인수관계. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 명세서상 인수액 0원을 확인하되 조세채권, 배당요구, 실제 근저당권 범위를 재검증하세요.
- 기타 비용. 공유물분할 관련 법률비용, 관리비 체납, 취득 관련 비용, 점유 협의 및 지분 매각에 필요한 비용을 확인하세요.
- 입찰 서류. 매각물건명세서, 특별매각조건, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조하고 입찰보증금과 절차를 확인하세요.
맺으며 — “반값 아파트가 아니라, 절반의 권리다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 109,500,000원짜리 아파트라는 인식입니다. 신문덕코아루의 최근 12개월 실거래 평균은 208,100,000원이고, 경매 최저가는 그 52.6%입니다. 그러나 매각되는 것은 아파트 전체가 아니라 김성우의 1/2 공유지분입니다.
지분율을 동일하게 맞춰 비교하면 오히려 가격이 역전됩니다. 최근 시세의 절반은 104,050,000원인데, 현재 최저가는 109,500,000원입니다. 최신 거래 기준 지분환산가 101,000,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다. 여기에 최근 거래 하락 추세 -4.1%와 지분 자체의 환금성 제약을 고려해야 합니다.
권리상으로는 인수액이 0원이고 후순위 압류·가압류가 소멸하므로 등기권리 정리 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 낙찰자는 다른 공유자와 공동소유 관계에 들어가고, 공유자 우선매수권으로 인해 낙찰 가능성도 제한받을 수 있습니다. 낙찰 이후 아파트 전체의 사용·처분 가능성을 확보하는 과정이 이 사건의 실질적인 난관입니다.
종합 판단은 D등급. 권리 소멸만으로는 높은 평가를 주기 어렵습니다. 시세의 절반이라는 겉보기 숫자는 가격 메리트의 근거가 아니며, 신건 가격은 지분환산 최근 시세보다 높습니다. 현재 단계에서는 입찰보다 지분 가치 검증, 공유자 관계 확인, 우선매수권 및 회수 전략 검토가 먼저입니다.
