대구지방법원 2025타경4375. 경상북도 포항시 북구 동빈1가의 동빈라온채 504호입니다. 전유면적 59.23㎡, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다. 2016년 준공된 41세대 규모로, 롯데백화점 포항점 남동측 인근 기존 주택지대에 자리하고 있습니다.

이 사건은 일반적인 은행 근저당 실행 경매와 구조가 다릅니다. 등기상 소유자는 주식회사라온주택이고, 유은아가 2019년 설정한 전세금 115,000,000원의 전세권을 근거로 임의경매를 신청한 형태입니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2020년 10월 15일 최우철의 가압류입니다.

따라서 단순히 후순위 가압류와 압류가 사라진다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다. 선순위 전세권이 왜 소멸하는지, 경매신청과 배당을 통해 말소 요건이 충족되는지를 먼저 확인해야 합니다. 그리고 그 문제가 해결되더라도 감정가 자체가 최근 거래 평균보다 높다는 가격 문제가 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 설정된 전세권

등기상 핵심은 2019.10.18 설정된 유은아의 전세권입니다. 전세금은 115,000,000원이며, 주거용 전유부분 59.23㎡ 전부를 목적으로 합니다. 말소기준인 2020.10.15 최우철 가압류보다 먼저 등기되어 있는 선순위 권리입니다.

2016년 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2017.09.01 신탁재산 귀속으로 정리되었고, 2017년 이현무의 전세권 120,000,000원도 2019.10.14 말소되었습니다. 따라서 과거 전세권과 현재 유은아의 전세권을 중복 계산할 이유는 없습니다.

말소기준 이후 등기된 최우철 가압류, 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 그러나 국가의 압류와 별개로 실제 조세채권의 배당순위나 당해세 부담은 확인해야 하며, 등기 말소와 매수인의 모든 추가 부담이 사라지는 것을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

② 전세권·점유 분석 — 전세권자와 임차인 신고를 구분해야 한다

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가서에서도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다.

별도로 등기상 전세권자 유은아의 권리는 명확하게 존재합니다. 전세권 등기만으로 주민등록 전입이나 실제 점유 사실까지 확정되는 것은 아니므로, 대항력 여부와 전세권 자체의 우선변제적 효력은 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균에 속으면 안 된다

동빈라온채의 전용 59㎡대 실거래 8건을 비교하면 전체 평균은 143,512,500원입니다. 감정가 143,000,000원과 거의 비슷하므로 표면적으로는 적정 가격처럼 보일 수 있습니다.

그러나 이 전체 평균에는 2021년 185,000,000원 거래와 2023년 160,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함됩니다. 최근 가격 수준을 판단하려면 거래 표본의 최근 12개월 구간 평균인 133,850,000원과 최근 대비 과거 추세 -22.4%를 더 중요하게 봐야 합니다.

최근 구간 평균은 2024.04~2025.02의 6건을 기준으로 합니다. 2026.11.02 현재 확인된 가장 늦은 거래월은 2025.02로, 현시점의 직전 12개월 동안 실제로 거래된 표본을 뜻하지는 않습니다. 따라서 현재 시세의 추가 확인이 필요합니다.

최저매각가 143,000,000원은 최근 구간 평균 133,850,000원보다 9,150,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 106.8%입니다. 개별 최신 거래로 표시된 150,000,000원보다는 낮지만, 같은 2025년 2월의 다른 거래는 132,000,000원입니다. 고가 한 건만 기준으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 예상배당을 보면, 집행비용 공제 후 선순위 전세권자 유은아에게 전세금 전액이 배당되고 남는 금액이 최우철 가압류에 일부 배당되는 구조입니다.

채권자 전체 청구액은 255,000,000원이고, 채권자 예상배당은 140,198,000원입니다. 미배당액은 114,802,000원입니다. 이 금액은 최우철 가압류의 미회수 채권에 해당하는 계산 결과로, 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다면 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.

위 예상배당은 집행비용 추정액을 적용하고 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다. 국가 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당순위에 따라 유은아의 배당액도 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 선순위 전세권이 매각으로 소멸한다는 전제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 전세권 배당 부족이 발생한다

이 사건의 핵심은 유찰될 때 최저가만 낮아지는 것이 아니라, 선순위 전세권자에게 돌아갈 예상배당도 줄어든다는 점입니다. 따라서 유찰 가격이 최근 시세보다 낮아지는 구간에서도 권리의 소멸 조건을 다시 확인해야 합니다.

권리가 정상적으로 소멸한다는 조건에서 1회 유찰 가격 114,400,000원과 2회 유찰 가격 91,520,000원은 최근 구간 평균 133,850,000원보다 낮습니다. 하지만 이 가격 차이를 곧바로 확정 이익으로 계산할 수는 없습니다. 실제 입찰가격, 점유 및 명도비용, 조세·관리비 부담과 선순위 전세권의 소멸 여부까지 함께 고려해야 하기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 학산동 소재 롯데백화점 포항점 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 동측 인근으로 동빈내항이 이어집니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 것으로 평가됩니다. 차량 진출입도 용이합니다.
• 도로. 서측으로 약 20m, 동측으로 약 6m의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층에 위치합니다. 판상형·계단식 유형이며 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방 3개, 거실겸주방, 욕실겸화장실 2개 구조로 탐문되었습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 저촉되고, 포항영일만관광특구에 포함됩니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
• 건축상 확인. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 총 41세대의 소규모 아파트이고, 확인된 거래가격은 110,000,000원부터 185,000,000원까지 편차가 큽니다. 가격 추세가 하락하고 거래 표본도 적어, 대단지보다 보수적인 매도기간과 가격 가정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 말소. 유은아의 2019.10.18 전세권이 경매신청 및 배당으로 소멸하는지, 매각물건명세서 원본의 인수권리 기재와 경매신청 원인을 대조하세요.
• 전세권 배당 충족. 신건에서는 전세금 전액 배당으로 추정되지만 유찰 시 배당 부족이 발생합니다. 당해세 등 우선 배당채권의 존재와 최종 배당순위도 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대열람, 현황조사, 점유자 신원과 점유권원을 확인하세요. 등기상 전세권자와 실제 점유자가 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 신탁 이력. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소된 것으로 나타납니다. 현재 등기부의 소유관계와 말소 이력을 원본으로 확인하세요.
• 국가 압류 및 세금. 포항세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 압류 자체는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만 실제 조세채권 및 배당 영향은 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 업데이트. 최근 거래로 확인되는 2025.02 이후의 거래, 현재 매물 호가, 동일 면적의 층별 가격 및 실제 매도 가능가격을 조사하세요.
• 소규모 단지 환금성. 41세대 규모와 -22.4% 거래 추세를 감안해 향후 매도 시 거래기간과 할인 가능성을 보수적으로 평가하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리주체에 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 경매신청 관련 기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 전세권 확인이 먼저, 가격 매력은 아직 부족하다”

포항 동빈라온채 504호는 전세권자의 직접 경매신청과 선순위 권리의 예상배당이 맞물린 사건입니다. 명세서에는 인수권리 해당 없음으로 기재되어 있고, 신건 예상배당에서는 전세금 115,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 점은 전세권 소멸을 검토하는 데 긍정적인 근거입니다.

하지만 말소기준보다 앞선 전세권이 존재하는 만큼 매각으로 실제 말소되는지 확인하지 않은 상태에서 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 특히 유찰 후 전세권 배당이 부족해지는 상황에서는 소멸 법리를 명확하게 확인해야 합니다.

권리가 정리된다는 가정에서도 가격은 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 구간 평균 133,850,000원의 106.8%이고, 거래 추세는 -22.4%입니다. 41세대 소규모 단지에 최신 실거래도 2025년 2월이므로 현재 시세를 신뢰성 있게 확정하기에도 한계가 있습니다.

결국 이 물건은 권리 확인을 선행하고, 최근 시세에 대한 가격 우위를 충분히 확보할 수 있을 때 검토해야 하는 신중 접근형입니다. 신건 최저가만 기준으로 적극 입찰하기보다는 선순위 전세권 말소와 실제 점유관계를 확인하고, 하락 추세를 반영한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.