* 특별매각조건이 이행되는 한국토지주택공사 승계 보증금에 관한 판단입니다. 배당 시뮬레이션의 현 회차 인수 추정액도 0원입니다. 원임차인 지주택의 별도·잔여 임대차 권리 존재 여부는 확인이 필요하므로 전체 인수위험이 확정적으로 0원이라는 의미는 아닙니다.

대구지방법원 2025타경4389. 포항시 북구 장성동 봉림주택1차아파트 제3동의 경매물건입니다. 등기상 임차권 목적물은 제5층 제601호, 전용면적 43.62㎡입니다. 소유자 신현각은 2012년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 34,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 은행 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 82,102,025원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2024년 국가의 압류이며, 한국토지주택공사의 임차권등기는 그 이후에 이루어졌습니다. 하지만 임차권등기일만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 그 권리의 전입신고일은 2016.05.31로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 따라서 이번 사건은 권리의 시간적 순서와 특별매각조건을 함께 읽어야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류

말소기준권리는 2024.02.22 국가의 압류입니다. 처분청은 서광주세무서장으로 기재되어 있습니다. 이후 광주광역시와 안성시의 압류, 한국토지주택공사의 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

세금 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 하지만 압류가 말소된다는 사실과 세금의 배당 우선순위는 별개입니다. 국세·지방세 중 당해세가 인정되면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당은 아래 예상표와 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 승계 신고를 중복 계산하면 안 된다

임대차 관련 명의는 한국토지주택공사와 지주택으로 나타납니다. 그러나 한국토지주택공사는 지주택 보증금에 관한 대위·승계 신고자로 분류되어 있으므로, 독립적인 실제 임차인으로 추가 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명(지주택)으로 보되, 승계 보증금과 원임차인의 확인되지 않은 권리를 구분해야 합니다.

한국토지주택공사의 40,000,000원은 지주택 보증금에 관한 승계 신고액입니다. 두 명의 보증금을 각각 계산하지 않습니다. 지주택의 별도 보증금·전입일·확정일자는 확인되지 않아 독립적인 권리 범위까지 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 같다

봉림주택1차의 실거래 자료에는 12건의 거래가 있습니다. 전체 평균은 56,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 57,000,000원(3건)과 최신 실거래 46,000,000원을 함께 보는 것이 중요합니다.

전체 실거래 평균은 56,500,000원으로, 최저가 46,000,000원은 전체 평균의 81.4%입니다. 최근 12개월 평균 57,000,000원과 비교하면 80.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 평균 추세는 +1.2%로 집계되어 있어 평균 지표상 하락 추세로 보기는 어렵습니다.

그렇다고 이 물건을 시세보다 확실히 싸다고 볼 수는 없습니다. 가장 최근인 2026.01 거래가가 46,000,000원으로 현재 최저가와 정확히 같습니다. 거래별 가격 편차도 커서 평균값만으로 개별 호수의 가치를 확정하기 어렵습니다. 특히 이번 물건은 제5층으로 표시되어 있으므로 최근 거래의 층수 차이와 실제 내부 상태도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 예상배당입니다. 한국토지주택공사의 승계 보증금 40,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 예상 미배당액은 77,330,025원입니다. 국세·지방세의 당해세 우선배당과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 추정액과 실질 인수액을 구별

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 승계 임차보증금에 대한 예상 배당액이 감소하지만, 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 그 미배당 잔액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

* 유찰 시 모형상 인수 추정액 4,262,400원 및 11,489,920원은 특별매각조건을 반영하기 전의 미배당 관련 수치입니다. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우, 해당 승계 보증금에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 지주택의 별도·미확인 권리는 포함하지 않은 분석입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 단지 규모. 봉림주택1차는 90세대이며 1988.06.20 준공된 공동주택입니다. 대단지에 비해 매수 수요층이 제한적일 가능성을 고려해야 합니다.
• 교통. 감정평가상 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 감정평가에는 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내부 벽지·타일·장판 등의 마감이 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지면적은 4,285.4㎡, 공시지가는 892,800원/㎡입니다.
• 도로. 서측 폭 약 25m, 남동측 폭 약 8m의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조와 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 수리 여부 및 구조 변경 여부는 미확인 상태입니다.
• 환금성. 실거래가 37,500,000원부터 78,000,000원까지 분포해 거래별 편차가 큽니다. 동일 면적 거래를 우선 비교하고, 실제 매수 가능한 가격대와 내부 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 승계 관계 확인. 한국토지주택공사의 40,000,000원은 지주택 보증금의 승계 신고입니다. 두 명의 독립적인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 원임차인 권리 확인. 지주택의 전입일, 보증금, 확정일자 및 별도 권리 존재 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국가·광주광역시·안성시의 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개 문제입니다. 현재 점유관계, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 최신 거래가 46,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 최근 평균만 보고 할인 매수로 판단하지 않아야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 설비, 수리 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
• 건물 표시 일치 여부. 장성동 소재지, 제3동·제5층·제601호, 43.62㎡와 감정평가 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약의 범위가 먼저다”

포항 봉림주택1차의 신건 최저가는 46,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 57,000,000원의 80.7%여서 평균값만 놓고 보면 가격 여지가 있습니다. 다만 최신 실거래가 역시 46,000,000원으로, 신건 가격이 최신 시장가격보다 낮다고 볼 근거는 없습니다.

권리분석의 중심은 한국토지주택공사의 승계 임차보증금입니다. 보증금 40,000,000원에 관하여 우선변제권과 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만, 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건도 명시되어 있습니다. 따라서 해당 승계 보증금에 대해서는 조건 이행을 전제로 실질 인수액 0원으로 평가합니다.

반면 원임차인 지주택의 보증금·전입일·확정일자는 확인되지 않았습니다. 그 권리가 모두 승계·포기 대상에 포함되는지 확인하지 못하면 별도 인수위험이 남을 수 있습니다. 여기에 세금 압류 3건, 1988년 준공된 90세대 단지, 내부 상태 미확인이라는 요소도 고려해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 최근 평균 대비 가격 여지는 있지만 최신 거래와 같은 가격이며, 특별매각조건의 적용 범위와 원임차인의 권리를 확인하기 전에는 권리상 안전한 저가 물건으로 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 입찰가격 자체가 아니라, 실제로 어떤 임대차 권리가 매각 후 남는지를 확인하는 것입니다.