대구지방법원 2025타경4394. 포항시 북구 양덕동에 있는 양덕삼구트리니엔2차 208동 603호, 전용 65.3959㎡ 아파트입니다. 820세대 단지이며, 본건은 21층 건물 중 6층에 있습니다. 소유자 임산성은 2022년 12월 이 아파트를 거래가액 226,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 가압류와 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

눈여겨봐야 할 점은 등기부에 남은 가압류의 규모보다 그보다 먼저 발생한 임대차권리입니다. 임차인 유중화의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.07.21입니다. 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류의 등기일 2024.02.21보다 빠릅니다. 따라서 후순위 가압류와 압류가 매각으로 말소되더라도, 선순위 임차보증금의 미배당분까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 보증금은 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2024.02.21 경기신용보증재단 가압류입니다. 원래 설정되어 있던 농협은행 근저당권은 2017.08.18 이미 말소되었으므로 현재 말소기준으로 작용하지 않습니다. 그 뒤에 등기된 일반 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다.

그러나 유중화의 임대차는 다릅니다. 2022.07.21 전입신고·점유개시·확정일자가 확인되고, 2024.07.23 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기의 날짜 자체는 말소기준보다 늦지만, 그 임차권등기에 기재된 기존 임대차의 대항요건과 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 핵심 권리입니다.

선순위 임차인 분석

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 유중화의 보증금은 한 번만 계산하며, 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자 및 경매신청채권자로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 채권액을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.

임차권등기에는 기존 임대차의 전입·점유·확정일자가 기재되어 있습니다. 실제 현재 점유 여부와 보증금 반환·임차권 소멸 관계는 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단

동일 단지 양덕삼구트리니엔2차의 전용 약 65.4㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 10월까지로, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 비교합니다.

최근 실거래 12건의 가격대는 183,000,000원~199,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 191,750,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 195,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가 202,000,000원은 이미 최근 12개월 평균의 105.3%로, 임차보증금 인수를 제외하고 보더라도 최근 실거래 평균보다 높습니다.

더 큰 문제는 선순위 보증금입니다. 낙찰가에 예상 인수액을 합산한 268,628,000원을 기준으로 보면, 최근 12개월 평균보다 76,878,000원 높고, 최신 거래가보다도 73,628,000원 높습니다. 가격 메리트를 인정하기 어려운 격차입니다.

유찰되어도 실질취득은 거의 그대로

이 사건은 낙찰가가 낮아지면 임차인의 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 따라서 매수인 총부담은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 제공된 회차별 예상 인수액을 합산하면 다음과 같습니다.

회차별 실질취득금액은 각 회차 예상 낙찰가와 예상 보증금 인수액의 합계입니다. 금액이 소폭 달라지는 것은 회차별 비용·배당 추정 차이 때문입니다. 실제 낙찰가·집행비용·우선배당 항목에 따라 변동될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

최저가 기준 예상 매각대금 202,000,000원 중 집행비용 3,628,000원을 공제하면, 임차인 유중화에게 198,372,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 265,000,000원을 모두 충당하지 못하므로 66,628,000원의 인수 위험이 남습니다.

이 가정에서는 후순위 일반채권자에게 배당할 재원이 남지 않습니다. 집계된 일반채권 청구액 합계는 1,227,470,422원이며, 예상 일반채권 배당액은 0원입니다. 다만 채권별 중복 여부와 실제 확정채권액은 별도로 확인해야 하며, 이 일반채권 미배당액을 매수인의 인수금액으로 단순 합산하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 포항시 북구 양덕동 소재 송곡초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 노선 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 양덕삼구트리니엔2차는 820세대 아파트단지입니다. 2014.06.16 준공되었으며 대상 물건은 21층 건물의 6층에 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남측 왕복 8차선, 북측·서측 왕복 6차선 및 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 공급설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 주거용지에 해당합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 ㎡당 927,400원입니다. 이는 아파트 해당 호수의 직접적인 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건축 관련. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 실거래·환금성. 동일 면적 최근 12건 거래는 183,000,000원~199,000,000원 범위입니다. 거래 표본은 확인되지만, 본건의 예상 실질취득 268,628,000원은 해당 거래 범위를 크게 웃돕니다. 통상적인 재매각 가격을 고려하면 환금성 부담이 큽니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 직접 내부 조사가 이루어지지 않았고, 유사 아파트의 일반적인 상태를 기초로 개략적인 평가가 이루어졌습니다. 내부 상태와 수리비는 별도 점검 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 유중화의 임대차계약일 2022.07.20, 전입·점유·확정일자 2022.07.21, 보증금 265,000,000원 및 임차권등기 2024.07.23을 매각물건명세서·등기부·현황조사서와 대조하세요.
• 임차보증금 인수액 계산. 현재 가정에서 인수액은 66,628,000원입니다. 입찰가격뿐 아니라 미배당 보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 268,062,400원, 2회 유찰 시 267,609,920원으로 추정됩니다. 최저가 인하만으로 시세 메리트가 발생한다고 판단하지 마세요.
• 임차권등기 유지·말소 관계. 임차권등기의 현재 효력, 임차인의 배당요구, 실제 보증금 반환 내역 및 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다. 특히 미배당분을 누가 부담하는지 명확히 해야 합니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청채권이 임차인의 보증금반환채권과 어떤 관계인지 확인하세요. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 우선순위. 5건의 세금 관련 압류에 대해 세목·법정기일·채권액·당해세 해당 여부를 확인하세요. 우선하는 조세채권은 예상 임차인 배당액과 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 과거 경매 사건. 2024.05.14 현대카드 신청 강제경매개시결정은 2024.08.09 취하되어 2024.08.12 말소되었습니다. 현재 진행 중인 2025타경4394 사건과 구분해 확인하세요.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 191,750,000원, 최신 거래 195,000,000원을 기준으로 판단하세요. 현재 실질취득 268,628,000원은 두 기준을 모두 크게 웃돕니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유관계를 확인하고, 잔존 점유자가 있는 경우 명도 절차 및 비용을 검토하세요.
• 관리비 및 내부 수리비. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 내부 직접 조사 미실시로 인한 상태 불확실성과 추가 수리비 가능성을 고려하세요.
• 매각 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 확인하고 법률전문가와 선순위 임차보증금 인수 범위를 검토하세요.

맺으며 — “2.02억에 낙찰받아도 2.02억짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저매각가보다 선순위 임차보증금이 더 큰 경매입니다. 말소기준 이후 가압류와 압류가 매각으로 말소된다고 해도, 2022년에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

현재 최저가 202,000,000원에 낙찰받는다면 예상 보증금 인수액은 66,628,000원, 실질취득금액은 268,628,000원입니다. 반면 최근 12개월 평균 실거래는 191,750,000원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 실질취득금액이 최근 시세의 140.1%라는 사실만으로도 가격 부담이 뚜렷합니다.

유찰도 해결책이 되기 어렵습니다. 2회 유찰 시 최저가는 129,280,000원까지 내려가지만, 인수 보증금이 138,329,920원으로 증가하여 실질취득은 여전히 267,609,920원으로 추정됩니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 여부에 따라 실제 인수금액이 달라질 수 있고, 내부 상태까지 직접 확인되지 않았습니다.

결론은 보수적 접근, 현 조건에서는 입찰 비추천입니다. 선순위 임차보증금 인수 문제가 해소되지 않는 한 가격 경쟁력을 확보하기 어렵습니다. 권리관계의 실질적인 변경이나 보증금 반환·소멸에 관한 확실한 확인 없이 유찰 횟수나 낮아진 최저가만 보고 응찰해서는 안 되는 물건입니다.