대구지방법원 2025타경4399. 포항시 북구 창포동 창포2단지주공아파트 213동 404호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 109,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 권유진은 2023년 2월 2일, 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

그런데 일반적인 근저당 경매와 달리 이 사건에서는 경매개시결정보다 앞선 임차권등기가 핵심입니다. 강미경의 임대차계약일은 2022년 10월 6일이고, 확정일자는 2022년 10월 18일, 점유개시일은 2022년 10월 27일, 주민등록일은 2022년 11월 8일입니다. 임차권등기는 2024년 11월 18일에 이뤄졌습니다. 이에 비해 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025년 12월 22일입니다.

따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인으로 분석됩니다. 보증금을 배당으로 전부 회수하지 못하면 미회수액이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권등기

종전 권리 중 한국주택은행의 근저당권은 이후 국민은행으로 이전됐다가 2007년 7월 16일 말소됐습니다. 김철우의 전세금 43,000,000원에 관한 전세권도 2006년 1월 4일 이미 말소됐습니다. 국민은행의 채권최고액 45,500,000원 근저당권 역시 2011년 8월 17일 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 말소된 담보권이 아니라 강미경의 선순위 임차권입니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등재돼 있으며, 청구금액은 117,031,458원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 이 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원입니다. 신청채권자의 청구액과 실제 임차인의 보증금은 구별해야 하며, 이를 합산하여 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있음

현재 회차에서는 보증금 110,000,000원 중 106,674,000원이 우선배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 3,326,000원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 보증금 전액 회수 여부가 이 사건의 권리분석을 좌우하는 결정적 변수입니다.

③ 실질취득비용 — 유찰돼도 싸지지 않는 구조

이 사건에서 가장 주의할 부분은 낙찰가와 실제 매수인 부담액이 다르다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 매각대금이 줄어들수록 임차인에게 배당할 금액도 줄어듭니다. 그만큼 미배당 보증금이 증가해 매수인의 인수액으로 남습니다.

실질취득비용 = 가정 낙찰가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 예상 인수액은 배당 시나리오 수치를 그대로 사용했습니다. 배당 관련 추정비용이 반영된 결과이며 취득세, 명도비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

현재 회차 실질취득비용 112,326,000원은 임차보증금 110,000,000원에 추정 집행비용 2,326,000원에 해당하는 금액을 더한 수준입니다. 유찰 시에도 총부담은 110,000,000원 부근을 유지합니다. 따라서 유찰 자체만으로 의미 있는 가격 메리트가 발생한다고 보기 어렵습니다.

④ 시세 비교 — 단지와 면적이 다른 거래에 주의

실거래 참고자료는 창포주공1단지아파트를 대상으로 하고 있으며, 경매 대상은 창포2단지주공아파트입니다. 더욱이 경매 물건의 전용면적은 59.76㎡인데, 비교 거래의 전용면적은 41.85㎡와 49.77㎡입니다. 비교 단지와 면적이 모두 달라 해당 거래가격을 경매 물건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

참고 단지의 최근 거래 추세는 -20.6%로 하락 방향입니다. 최신 거래도 54,000,000원으로 최근 12개월 평균 63,518,181원보다 낮습니다. 이는 참고 시장의 가격 약세를 보여주지만, 경매 대상인 창포2단지 59.76㎡가 같은 비율로 하락했다고 단정할 수는 없습니다.

따라서 본건의 가격 평가는 단순한 최저가 할인율보다 실질취득비용 112,326,000원과 동일 단지·동일 면적의 실제 거래가격을 비교하는 방식으로 이뤄져야 합니다. 현재 확인되는 시장자료만으로는 그 비교가 성립하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

집행비용 2,326,000원을 우선 공제하고, 임차인 강미경에게 106,674,000원을 배당하는 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당액은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 창포초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지상 20층 건물 중 4층 세대입니다. 사용승인일은 1995.10.19이며 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 급배수·위생설비, 화재경보 및 옥내소화전설비가 있습니다.
• 도로. 단지 동측 약 30m, 북측 약 20m, 남측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등 관련 제한도 존재합니다.
• 공시지가. 913,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 구조와 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 동일 유형 아파트의 일반적인 구조·마감 상태를 참고해 감정평가했습니다.
• 환금성. 참고 단지에서는 거래가 확인되지만, 경매 대상 단지의 동일 면적 실거래와 일치하지 않습니다. 따라서 본건의 실제 환금성 및 적정 매도가격은 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 강미경의 보증금 110,000,000원과 배당요구, 임차권등기, 대항력 유지 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 인수금 계산. 신건 예상 인수액은 3,326,000원입니다. 유찰 시에는 24,769,600원, 41,895,680원으로 증가하므로 입찰가만으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 실질취득 기준 비교. 현재 회차 112,326,000원, 유찰 시 111,969,600원 및 111,655,680원을 기준으로 취득부대비용과 향후 매도 가능가격을 비교해야 합니다.
• 동일 단지 실거래 확보. 창포주공1단지의 41.85㎡·49.77㎡ 거래는 직접 비교 대상으로 적합하지 않습니다. 창포2단지주공 59.76㎡ 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 점검. 참고 시장의 최근 추세는 -20.6%입니다. 본건과 직접 비교할 수는 없지만 시장 약세가 있는 만큼 보수적인 매도가격 검증이 필요합니다.
• 실제 점유자 확인. 폐문부재로 내부와 점유 상태가 확인되지 않았으므로 현장 조사, 점유자 확인 및 명도비용 검토가 필요합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 보증금 배당 및 미배당액 처리와 관련하여 잔존 임차권등기의 말소 조건을 반드시 검토해야 합니다.
• 집행비용·조세 검토. 예상 집행비용은 2,326,000원입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당 순서에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납과 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 경매의 핵심은 최저매각가 109,000,000원보다 큰 선순위 임차보증금 110,000,000원입니다. 강미경은 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석되며, 예상배당에서 회수하지 못하는 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

신건에서 예상 실질취득비용은 112,326,000원입니다. 1회 유찰을 가정해도 111,969,600원, 2회 유찰 시에도 111,655,680원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 실질적인 가격 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

여기에 시세 검증의 한계도 있습니다. 제공된 실거래 비교는 다른 단지의 더 작은 면적 거래이며, 참고 시장에서는 -20.6%의 가격 하락 추세가 관측됩니다. 본건의 실질취득비용이 동일 단지·동일 면적 시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않습니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수 구조를 정확히 이해하고, 동일 단지 59.76㎡의 최근 실거래를 확보하기 전까지는 낮아 보이는 최저가를 투자 메리트로 해석하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수액을 포함한 총취득비용과 실제 시장가치의 차이입니다.