대구지방법원 2025타경4409. 포항시 북구 흥해읍 이인리에 있는 흥해대유아파트 101동 1313호입니다. 지상 20층 건물 중 13층에 있으며, 동일 평형 비교 기준 전용면적은 59.94㎡입니다. 단지는 980세대 규모로 2005년 준공됐습니다. 현 소유자 추현엽은 2020년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 이후 국민은행 명의 근저당권이 설정됐습니다. 국민은행이 2025년 12월 임의경매를 신청한 사건입니다.

등기 권리관계는 비교적 명료합니다. 2020년 12월 14일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 35,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권 22,000,000원과 케이비국민카드 가압류 42,646,595원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정됐던 국민은행 근저당권 2건도 이미 말소돼 별도 인수 대상이 아닙니다.

하지만 권리의 단순함과 투자 가격의 적정성은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 85,000,000원에 매수하면 최근 실거래 평균과 최신 거래가를 모두 웃도는 가격으로 취득하게 됩니다. 확인되지 않은 점유관계까지 고려하면 현재 가격에서 서둘러 입찰할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.12.14 국민은행 근저당권 35,200,000원입니다. 2022.09.26 설정된 국민은행 후순위 근저당권 22,000,000원과 2025.03.28 케이비국민카드 가압류 42,646,595원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 경매개시결정등기 역시 매각으로 정리됩니다.

2005.06.01 설정된 국민은행 근저당권 20,800,000원과 2014.12.05 설정된 근저당권 30,000,000원은 2020.12.17 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권 금액을 현재 유효한 담보채권에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 조사 결과는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지는 별도로 확인해야 합니다.

즉, 현재 산정된 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 가정에 따른 금액입니다. 미확인 선순위 임차인이 발견되면 인수 위험과 실질취득금액을 새로 계산해야 하며, 그때에는 단순히 최저가만으로 시세를 비교해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 최근 시세의 111.8%

대유타운 동일 평형인 전용 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균 거래가는 76,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 74,000,000원이며, 최근 거래 범위는 55,000,000원에서 107,000,000원까지로 편차가 큽니다.

신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,000,000원 높고, 최신 거래가 74,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 최저가가 최근 시세 평균의 111.8%이므로 현재 회차에서는 가격상 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.

동일 평형에서도 층과 거래 시기에 따라 거래금액 차이가 상당합니다. 특히 107,000,000원 거래가 존재하지만, 이 거래만을 기준으로 85,000,000원이 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 신건 가격은 시장에서 확인된 중심 가격대보다 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용 1,930,000원을 공제한 뒤 국민은행 근저당권 2건과 케이비국민카드 가압류에 배당하는 구조입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당이므로 실제 확정채무액에 따른 배당과 다를 수 있습니다.

채권액 합계는 99,846,595원이며, 예상 채권자 배당액은 83,070,000원입니다. 따라서 16,776,595원의 미배당이 발생합니다. 국민은행 근저당권 2건은 채권최고액 기준으로 모두 배당되고, 케이비국민카드 가압류에는 일부 미배당이 발생하는 구조입니다.

다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 다릅니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하므로 그 미배당 잔액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리를 기준으로 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

집행비용 및 채권 배당은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채무액, 집행비용, 당해세, 최우선변제권 등 배당순위에 영향을 주는 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재 회차는 감정가의 100%인 85,000,000원입니다. 유찰되는 경우의 가정가격은 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원입니다. 가격이 내려가면 시세 대비 부담은 줄어들지만, 채권자 미배당액은 증가합니다.

1회 유찰 가정가격 68,000,000원은 최근 평균 76,000,000원보다 낮고, 2회 유찰 가정가격 54,400,000원은 최근 실거래 최저 55,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 가격만 비교하면 신건보다 유찰 후 조건이 유리해집니다.

다만 위 금액은 유찰 가정 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다. 이 단지의 집계된 평균 유찰 횟수는 0.0회로, 유찰 가능성을 높게 단정할 근거는 없습니다. 또한 미확인 선순위 임차인이 있다면 회차별 실질취득금액 자체가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 흥해읍 이인리 소재 KTX포항역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 도시개발사업이 진행되는 신흥주택지대로, 아파트단지·근린생활시설·나지 등이 혼재하고 획지와 가로망이 정비된 지역입니다.
• 교통. 간선대로 인근에 있고, 노선버스 승강장과 KTX포항역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편으로 평가됩니다. 차량 출입도 용이하며 북측 약 12m, 남측 약 8m의 포장 진입도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 13층 호실입니다. 판상형·복도식 구조이며, 도시가스보일러 개별난방, 승강기·소방설비·지하주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지·환금성. 대유타운은 980세대로 2005.05.27 준공됐습니다. 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인되지만 거래가격은 55,000,000원부터 107,000,000원까지 편차가 큽니다. 매각 시에는 평균가격뿐 아니라 해당 호실의 상태와 최근 거래 수준을 함께 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 보호구역 등이 포함됩니다. 일부 필지에는 어린이공원 및 도로 관련 제한이 있으며, 토지 공시지가는 637,900원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 단지는 12필지 일단의 부정형 토지에 조성돼 있습니다. 그중 기호 12 토지는 공부상 지목이 구거이나 실제 이용상태는 대지로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만 공부와 실제 이용상태의 차이는 입찰 전 원본에서 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 거래가 비교. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 76,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 개별 호실의 층·상태에 따른 가치를 확인하지 않았다면 현재 가격에 할인 매력이 있다고 판단하기 어렵습니다.
• 최신 거래 우선 확인. 2026년 10월 최신 거래는 74,000,000원입니다. 과거 고가 거래인 107,000,000원만을 기준으로 시세를 낙관하지 말고 최근의 여러 거래를 비교해야 합니다.
• 임차인·점유 상태 조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 임대차보증금, 확정일자와 점유 개시일을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되면 매수인 인수금액을 새로 계산해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.12.14 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 국민은행 근저당권과 케이비국민카드 가압류가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 신건 기준 채권자 미배당액 16,776,595원은 낙찰자의 채무 인수액이 아닙니다. 다만 별도 선순위 권리나 법정 인수 사유가 있는지는 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 68,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 54,400,000원입니다. 유찰 여부는 확정되지 않았으므로 실제 매각기일과 최저가 변동을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 인도 및 명도 절차의 필요성을 사전에 점검하세요. 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비도 관리사무소에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 이용상태 확인. 기호 12 토지는 공부상 구거이나 실제 대지로 이용되고 있습니다. 관련 공부와 감정평가서 원본을 대조하세요.
• 입찰 직전 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 실거래자료를 최신 기준으로 확인하고 추가 권리변동과 점유상황을 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

포항 흥해대유아파트 1313호는 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 단순한 임의경매 사건입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 예상되며, 채권자 미배당액 16,776,595원이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 구조도 아닙니다.

문제는 신건 가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 85,000,000원인데, 동일 평형 최근 평균은 76,000,000원, 최신 거래는 74,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 111.8%라는 사실만으로도 현재 가격에는 신중해야 할 이유가 충분합니다.

여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 것과 실제 점유·임대차관계가 완전히 해소됐다는 것은 다릅니다. 입찰 전 점유관계를 확인해야 예상 인수액 0원이라는 판단의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 권리구조는 비교적 양호하지만, 신건 최저가가 최근 시세보다 높고 임대관계 확인도 필요합니다. 현재 회차에서 무리하게 응찰하기보다는 실제 점유관계와 개별 호실의 가치를 먼저 확인하고, 최근 실거래 수준을 기준으로 가격을 재평가하는 접근이 적절합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류.