대구지방법원 2026타경3012. 경상북도 포항시 북구 여천동에 있는 죽도수미가 제4층 제402호, 전용면적 40.9498㎡ 아파트입니다. 건물은 2016.12.28 준공된 20세대 규모로, 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 강선일이며, 2022.05.19 매매를 원인으로 2022.05.30 소유권을 취득했습니다.
경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사이고 청구금액은 171,141,858원입니다. 현재 최저매각가 100,000,000원보다 청구금액이 크지만, 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 과거 대구은행의 근저당권도 이미 말소되어 있으며, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 권리구조가 단순하다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 거래 평균은 97,500,000원이고, 2026년 2월에는 동일 면적의 8층이 85,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 3월 110,000,000원 거래도 존재하지만, 최근 평균과 하락 추세를 함께 보면 신건 최저가에는 가격상 안전마진이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 여천동 121 죽도수미가 4층 402호 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 불종로 73-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 40.9498㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 단지 규모 / 준공 | 죽도수미가 · 20세대 · 2016.12.28 |
| 소유자 | 강선일 (2022.05.30 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국자산관리공사 / 171,141,858원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.13 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 확인된 임차인 | 0명 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 관광특구(포항영일만관광특구) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 경매개시결정이 기준
이 사건의 핵심은 현재 남아 있는 담보권과 과거에 말소된 담보권을 구별하는 것입니다. 등기부에는 2017.05.17 대구은행의 채권최고액 630,000,000원 근저당권 설정 이력이 있습니다. 다만 해당 근저당권은 2023.03.20 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 부담할 채무나 매각대금에서 우선 배당받을 유효 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.
2017년에 설정된 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁 역시 같은 해 말소되었습니다. 현재 소유권은 강선일에게 있고, 2026.01.13 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기상 별도의 유효한 근저당권·압류는 확인되지 않습니다.
만약 실제 점유자나 임차인이 확인된다면 점유개시 시점, 전입신고, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 권리관계를 다시 판단해야 합니다. 현재 분석상 인수액 0원은 확인된 권리에 따른 추정치이지, 향후 발견될 수 있는 권리까지 배제하는 확정 금액이 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
죽도수미가는 20세대 소규모 아파트입니다. 확인되는 실거래는 총 7건이며, 전체 평균 거래가격은 106,428,571원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 100,000,000원이 전체 평균의 94.0%로 낮아 보일 수 있습니다.
하지만 전체 거래 중 상당수는 2022년 거래입니다. 최근 12개월 거래 2건만 보면 평균은 97,500,000원이고, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -11.4%입니다. 현재 가격을 판단할 때는 과거 전체 평균보다 이 최근 지표에 더 높은 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.95㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 40.95㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 42.76㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 40.95㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 42.76㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 42.76㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 40.95㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.95㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 106,428,571원 |
가장 중요한 비교 대상은 최근 12개월 평균 97,500,000원입니다. 신건 최저가 100,000,000원은 이보다 2,500,000원 높으며, 최근 시세의 102.6%입니다. 즉 현재 최저가를 기준으로는 최근 실거래 평균보다 저렴하게 취득하는 구조가 아닙니다.
물론 가장 최근인 2026.03 거래가격은 110,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 하지만 직전 2026.02 거래는 85,000,000원이었으며, 두 건 모두 8층 거래입니다. 경매 대상은 4층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 고려해야 합니다. 최근 한 건의 높은 거래가격만을 근거로 시세차익을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
현재 신건 최저가인 100,000,000원에 매각되는 경우를 가정하면, 집행비용 추정액은 2,200,000원이고 한국자산관리공사에 배당 가능한 금액은 97,800,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 171,141,858원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | 171,141,858원 | 73,341,858원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
회차별 시뮬레이션 — 유찰되면 가격은 낮아지지만 미배당은 증가
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 73,341,858원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 92,981,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 108,693,858원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가격은 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원으로 가정됩니다. 확인된 권리관계가 유지된다면 인수 추정액은 각 회차에서 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 매수인의 취득가격을 낮추는 방향으로 작용합니다.
하지만 그만큼 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 또한 이는 실제 유찰이 발생했다는 의미가 아니라 향후 가능한 회차를 가정한 계산입니다. 현재 물건은 유찰 0회의 신건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 경상북도 포항시 북구 상원동 소재 통칭 '육거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 대규모 아파트단지 중심의 전형적인 주거지역과는 환경이 다릅니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트와 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이자 포항영일만관광특구에 속합니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 437.2㎡이며, 공시지가는 1,035,000원/㎡입니다. 해당 토지 면적은 개별 호실의 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 방문 시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 구조와 변경 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소규모 단지로, 최근 12개월 확인된 거래는 2건입니다. 거래표본이 적고 거래가격도 85,000,000원과 110,000,000원으로 차이가 있어 향후 매각가격 예측에 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래가를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 106,428,571원보다 최근 12개월 평균 97,500,000원을 우선 고려해야 합니다. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 평균의 102.6%이며, 거래가격 추세는 -11.4%입니다.
- 점유자 및 임대차관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 현황도 확인되지 않았습니다. 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조하고 임차인이 발견되면 대항력·보증금·배당요구 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 현재 말소기준권리는 2026.01.13 강제경매개시결정입니다. 2017년 대구은행 근저당권은 2023.03.20 말소되었으므로 현재 유효한 담보권으로 오인하지 않아야 합니다.
- 내부 상태와 수리비 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 노후도, 누수, 설비 작동, 구조 변경 여부 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성 검토. 20세대 규모이므로 거래량과 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 특히 최근 거래 2건의 가격 차이가 커 특정 거래가격만을 정상 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 매각대금 외 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 명도비, 취득 관련 비용과 수리비를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 100,000,000원 외에 1회 유찰 가정 80,000,000원, 2회 유찰 가정 64,000,000원을 비교하되, 실제 다음 회차의 진행과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다. 특히 점유 및 임대차관계 확인이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로”
죽도수미가 402호는 현재 등기상 유효한 근저당권이 확인되지 않고, 과거 대구은행 근저당권도 이미 말소된 물건입니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액 171,141,858원 중 상당액이 미배당되더라도, 현재 확인된 권리관계상 매수인이 이를 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
문제는 가격과 실제 점유상태입니다. 감정가이자 최저가인 100,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 97,500,000원의 102.6%입니다. 거래가격도 과거 대비 11.4% 하락 추세이고, 최근 거래표본은 2건으로 제한적입니다. 따라서 전체 평균 대비 94.0%라는 수치만으로 가격상 이익을 판단해서는 안 됩니다.
여기에 20세대 소규모 단지라는 환금성 변수와 내부·임대관계 미확인 위험이 남아 있습니다. 현재 분석만으로는 신건 가격에 적극적으로 응찰할 충분한 안전마진이 확인되지 않습니다.
종합 결론은 ‘등기상 권리구조는 비교적 단순, 신건 가격은 보류, 점유·내부 확인 필수’입니다. 실제 취득가격을 최근 시세와 비교하고, 현장 확인을 통해 추가 부담을 배제할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
