서울동부지방법원 2024타경60678. 서울 광진구 중곡동 스퀘어빌리지 4층 402호, 전용 27.46㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대 물건입니다. 소유자는 김대성으로, 2020년 12월 10일 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사 가압류가 발생했고, 임차인 정다은의 신청으로 2024년 9월 2일 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건에서 특히 중요한 점은 등기된 임차권의 순위만으로 대항력을 판단하면 안 된다는 것입니다. 정다은의 임차권등기는 2023년 2월 6일 접수됐지만, 전입신고는 2020년 11월 30일이고 확정일자는 2020년 11월 10일입니다. 말소기준으로 표시된 2022년 2월 8일 압류보다 앞선 시점에 주택임차인의 권리요건을 갖춘 것으로 분석되므로, 배당 부족 시 보증금 잔액의 매수인 인수 여부를 반드시 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경60678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로7길 56, 4층 402호 (중곡동, 스퀘어빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 전용 27.46㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 6층 중 4층 · 승강기 설치 |
| 건물 준공 | 2020.05.21 · 총 16세대 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.10 소유권 취득 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,600,000원 / 297,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정다은 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 갑구 5번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 정다은 · 보증금 260,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 감정평가 특이사항 | 제시외 건물 소재 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력
등기부에 남아 있는 소유권 변동과 담보권의 흐름은 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 청량리신용협동조합의 채권최고액 1,597,200,000원 근저당권은 2020년 11월 30일 이미 말소됐고, 교보자산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기도 말소됐습니다. 이 두 권리를 현존하는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준으로 표시된 권리는 2022년 2월 8일 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기가 매각으로 말소되는 것과 실제 조세채권의 배당 우선순위가 없어진다는 것은 다른 문제입니다. 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
가장 중요한 예외가 임차권입니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수됐지만 정다은의 전입신고와 확정일자는 그 이전입니다. 또한 매각물건명세서에서 미변제 보증금의 인수를 명시하고 있으므로, 경매로 임차권등기가 말소될 수 있다는 사정만으로 매수인의 보증금 인수 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명, 추가 점유기재 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 정다은 402호 27.46㎡ 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2020.11.30 2020.11.10 |
260,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 인수
배당요구 확인 · 신건 예상 전액 변제 · 유찰 시 미배당 인수
|
| 인적사항 미상 점유 관련 기재 동일인 여부 확인 필요 |
미상 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
별도 임차인인지 확인되지 않음 · 현황조사 및 명세서 대조 필요
|
정다은은 주택임차권등기를 한 실제 확인 임차인 1명입니다. 보증금은 260,000,000원이며, 임대차계약일은 2020년 11월 4일, 점유개시일은 2020년 11월 28일입니다. 확정일자를 받고 배당요구도 진행한 것으로 확인됩니다. 보증기관 명의의 중복 임차보증금 신고는 확인되지 않으므로, 주택도시보증공사의 가압류 청구액을 정다은의 보증금에 더하지 않습니다.
별도로 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재가 존재합니다. 해당 기재가 정다은을 다시 표시한 것인지, 다른 점유관계인지 확정할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인 수를 임의로 늘리지는 않되, 별도 점유자가 존재한다면 대항력 가능·미상으로 취급하고 현장과 원본 서류를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 평균 아래, 그러나 표본은 적다
스퀘어빌리지의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 338,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 350,000,000원입니다. 신건 최저가 297,600,000원은 이 평균의 87.9%로, 금액상으로는 40,900,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.24㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 29.64㎡ | 3층 | 327,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 338,500,000원 |
| 본건 신건 최저가 | 27.46㎡ | 4층 | 297,600,000원 |
가격 자체는 최근 거래 평균보다 낮지만, 비교 거래의 전용면적이 28.24㎡와 29.64㎡로 본건 27.46㎡보다 큽니다. 표본 또한 2건뿐입니다. 따라서 평균 대비 12.1%가량 낮다는 숫자가 그대로 본건의 실질 할인율이나 확정 수익을 의미하지 않습니다. 개별 호수의 상태, 층, 면적 차이와 임차권 인수 가능성을 따로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (신건 매각가 297,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,966,400원 |
| 1. 임차인 정다은 · 우선변제 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 32,633,600원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정다은 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 예상배당은 임차보증금 260,000,000원 전액 변제를 전제로 하므로 매수인 인수액이 0원입니다. 강제경매 신청채권은 동일한 정다은의 보증금 반환채권과 중복될 수 있어 별도 추가 채무로 단순 합산하지 않아야 합니다. 배당표는 추정치이며 선순위 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 실질취득비용을 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 297,600,000원 | 0원 | 297,600,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 238,080,000원 | 26,053,120원 | 264,133,120원 |
| 2회 유찰 (64%) | 190,464,000원 | 73,002,496원 | 263,466,496원 |
이 표가 이번 경매의 투자 판단에서 가장 중요합니다. 신건에서 297,600,000원을 낙찰가로 지불하면 예상배당상 정다은의 보증금을 전액 변제할 수 있습니다. 반면 1회 유찰에서는 임차인 예상배당이 233,946,880원으로 줄어 26,053,120원의 잔액 인수가 발생합니다. 2회 유찰에서는 임차인 예상배당이 186,997,504원으로 감소하고 인수 잔액은 73,002,496원으로 늘어납니다.
결국 1회 유찰과 2회 유찰의 실질취득비용 차이는 낙찰가 차이만큼 크지 않습니다. 2회 유찰 최저가 190,464,000원만 보고 실거래 평균 338,500,000원보다 크게 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다. 비교해야 하는 금액은 최소한 263,466,496원이라는 실질취득 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 군자역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2020년 5월 21일 준공된 16세대 규모의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 도로와 접하는 세장형 토지에 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 개별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,153,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 304.0㎡입니다.
- 제시외 건물. 감정평가상 제시외 건물이 소재한다고 기재돼 있습니다. 해당 부분의 위치·면적·소유관계 및 매각 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대 건물이며, 확인된 최근 거래는 2건입니다. 856세대급 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 시세를 확정하기는 어렵습니다. 소형 주거시설의 특성과 매수층을 따로 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 정다은의 2020.11.30 전입, 2020.11.10 확정일자, 2023.02.06 임차권등기, 배당요구 내역을 대조하세요. 미배당 보증금 인수 조건이 핵심입니다.
- 신건 배당액 검증. 예상배당표의 임차보증금 전액 변제가 실제로 가능한지 세금과 배당 순위를 확인해야 합니다. 신건 인수 0원은 조건부 추정입니다.
- 조세 압류 확인. 2022.02.08 국의 압류 및 포천세무서장 관련 체납세액, 법정기일, 우선순위를 확인하세요.
- 추가 점유관계 조사. 인적사항 미상 점유 관련 기재가 정다은의 중복 표시인지 별도 점유자인지 확인하세요. 별도 임차인이라면 보증금과 대항력은 미상입니다.
- 신청채권 관계 확인. 정다은이 임차인과 강제경매 신청채권자로 함께 나타나므로 동일 보증금 반환채권의 중복 계산 여부 및 집행권원을 확인하세요.
- 유찰 가격 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 264,133,120원, 2회 유찰 시 263,466,496원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최저매각가만을 기준으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 현황. 감정평가에서 언급한 제시외 건물의 현황, 적법성 및 소유권 관계를 확인하세요.
- 관리비·명도·취득비용. 미납 공용관리비, 점유자 인도 여부, 명도비용, 취득세 등을 별도 검토하세요. 이러한 비용은 위 실질취득비용에 포함되지 않았습니다.
- 실거래 표본 검토. 비교 거래는 28.24㎡와 29.64㎡로 본건 27.46㎡와 면적이 다릅니다. 같은 건물의 호수별 조건을 직접 비교해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.16 입찰 전에 사건 진행 상태, 매각조건 변경 여부, 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 보증금 인수는 올라간다”
광진구 스퀘어빌리지 402호는 신건 최저가 297,600,000원이 최근 실거래 평균 338,500,000원보다 낮다는 점에서 가격 비교의 여지가 있습니다. 그러나 그 수치만으로 매력적인 경매물건이라고 결론 내리기에는 권리구조가 복잡합니다.
대항력 있는 정다은의 보증금은 260,000,000원입니다. 신건에서는 예상배당으로 전액 변제돼 인수액이 0원으로 계산되지만, 유찰 후에는 미배당 잔액을 인수하는 구조입니다. 2회 유찰로 최저가가 190,464,000원까지 낮아져도 실질취득비용은 263,466,496원입니다. 즉 유찰에 따른 최저가 할인율을 그대로 취득비용 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
더욱이 선순위 조세 압류의 실제 배당관계, 인적사항 미상 점유기재, 제시외 건물의 현황은 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래도 유사 면적 2건에 불과해 시세 평가의 확실성이 높지 않습니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리 안전성은 보류라는 판단이 적절합니다. 입찰 판단의 출발점은 낮아 보이는 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용과 추가 미확정 권리입니다.
