부산지방법원 2025타경4140. 부산 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 37층 3709호입니다. 지하 5층·지상 101층 건물에 위치한 집합건물로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 숙박시설(생활숙박시설)임을 명시하고 있습니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 프루드첸코브라디스라브가 2021년 1월 18일 거래가액 1,903,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 2024년 6월 7일 박갑상 명의의 채권최고액 1,745,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해운대구의 압류 2건과 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

말소기준권리는 2024년 6월 7일 박갑상 근저당권입니다. 후순위 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 명단이 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 소멸 범위

핵심은 을구 1번 근저당권입니다. 2024년 6월 7일 접수된 박갑상 근저당권이 말소기준권리이며, 이 근저당권 자체와 이후 설정된 해운대구 압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2020년에 설정됐던 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 현재의 별도 인수 권리로 보지 않습니다. 현재 소유권은 프루드첸코브라디스라브 단독소유로 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 82.5%, 그러나 비교 대상을 확인해야 한다

엘시티 거래자료상 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균 거래금액은 3,056,250,000원입니다. 가장 최근 확인되는 거래는 2026년 10월 3,100,000,000원입니다. 이번 경매의 실질취득 기준금액은 확인된 인수액 0원을 반영하면 최저매각가와 같은 2,520,000,000원입니다.

단순 금액 비교 결과는 분명합니다. 최저매각가 2,520,000,000원은 최근 12개월 평균 3,056,250,000원보다 536,250,000원 낮으며, 평균의 82.5%에 해당합니다. 가장 최근 거래가인 3,100,000,000원과 비교해도 580,000,000원 낮습니다.

하지만 이 숫자를 그대로 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래는 144.26㎡와 161.98㎡의 면적이 섞여 있으며, 대상 물건의 시세 비교 기준면적은 151.0317㎡입니다. 거래 층수도 13층부터 76층까지 다양합니다. 특히 이번 경매 물건은 생활숙박시설이므로, 거래 비교 대상과의 건축물 용도 및 권리 형태까지 일치하는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,520,000,000원 가정)

집행비용 27,600,000원은 매각가 약 1.1%를 기준으로 산정한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·기타 조세채권·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서는 근저당권자 박갑상의 채권최고액 1,745,000,000원이 전액 배당되고, 추정 집행비용을 차감한 747,400,000원이 소유자에게 돌아가는 것으로 계산됩니다. 해운대구 압류 관련 조세채권 등의 우선순위와 배당액이 확정되면 이 분배는 변경될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

이번 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 회차별 매각가격과 배당 결과를 비교하면, 이번 물건은 대항력 임차보증금 인수형과 달리 현재 확인된 인수액이 0원으로 유지되는 구조입니다.

1회 유찰 시 가정 매각가격은 2,016,000,000원, 2회 유찰 시에는 1,612,800,000원입니다. 2회 유찰 시 근저당권 채권에 150,728,000원의 미배당액이 발생하지만, 이는 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 실제 점유관계 등에 따른 별도 인수 문제가 확인되지 않는다는 전제에서 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대구청 남동측 인근입니다. 주위는 해수욕장, 호텔, 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 아파트, 시장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 101층 건물의 37층에 위치합니다. 외벽은 로이복층접합유리 및 알루미늄복합판넬 마감이며 시스템창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 옥내소화전 설비 등이 확인됩니다.
• 토지. 일반상업지역으로, 해운대관광리조트 관련 지구단위계획구역, 경관지구, 방화지구, 온천지구 등의 지정이 확인됩니다. 토지면적은 47,629.9㎡이며 공시지가는 ㎡당 14,060,000원입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 엘시티의 최근 거래는 확인되지만, 생활숙박시설인 본건과 직접 비교 가능한 거래인지 구분할 필요가 있습니다. 일반 아파트 거래량만으로 본건의 매도 용이성을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 생활숙박시설 용도 재확인. 매각물건명세서에 숙박시설(생활숙박시설)로 기재되어 있으므로 주거 사용, 숙박업 운영, 용도변경 가능성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 비교 대상 검증. 최근 12개월 평균 3,056,250,000원과 최신 거래 3,100,000,000원은 참고 기준입니다. 본건 151.0317㎡와 거래 표본 144.26㎡·161.98㎡의 면적 차이뿐 아니라 건축물 용도와 이용 형태가 같은지 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인 명단은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용 근거를 확인하고, 필요하면 임대차계약·점유 개시일·전입 및 확정일자 등 관련 사실을 조사해야 합니다.
• 압류·조세채권 검토. 2025년 1월 3일 재산취득 관련 압류와 2025년 6월 4일 주차행정 관련 압류가 있습니다. 두 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석되지만, 실제 조세채권의 우선순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비와 운영비 확인. 고층 복합시설의 관리비, 공용부분 미납금, 숙박시설 운영에 필요한 비용 등을 확인하고 총 취득비용에 반영해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 확인된 권리 인수액은 0원이므로 실질취득 기준금액은 낙찰가와 같습니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 및 시설 운영 관련 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 2,520,000,000원, 1회 유찰 가정 2,016,000,000원, 2회 유찰 가정 1,612,800,000원을 비교하되 적정 입찰가는 동일 용도 실거래와 실제 이용 가능성을 확인한 후 결정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 관리규약 및 실제 거래내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “82.5% 할인”보다 중요한 것은 같은 물건을 비교하고 있는가

이번 엘시티 3709호는 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 말소기준은 2024년 박갑상 근저당권으로 명확하고, 이후 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없으며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 역시 표면적으로는 눈에 띕니다. 최저가 2,520,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 3,056,250,000원의 82.5%이고, 최신 거래가 3,100,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 명목상 가격 차이는 확실히 존재합니다.

그러나 이 물건은 생활숙박시설입니다. 비교 거래는 서로 다른 면적과 층수의 거래가 혼합되어 있고, 해당 거래들이 본건과 동일한 법적 용도·운영 조건을 가진 물건인지 추가 확인이 필요합니다. 특히 최근 거래 최저가 2,470,000,000원보다 이번 최저가가 높다는 사실도 무시해서는 안 됩니다.

최종 판단은 권리관계는 대체로 양호, 가격 매력은 조건부, 입찰은 용도·점유·동일 종별 시세 확인 후 결정입니다. 아파트처럼 사용할 수 있다고 가정하거나 단지 평균 거래가격만으로 저평가 물건이라 판단하는 것은 피해야 합니다. 낙찰가보다 먼저 확인할 것은, 실제로 어떤 방식으로 사용할 수 있고 얼마에 다시 거래될 수 있는 물건인가입니다.