서울동부지방법원 2025타경274. 강동구 고덕동 197-3에 위치한 토지와 지하 1층·지상 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 222.8㎡, 감정가는 3,413,669,790원입니다. 현재 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 감정가와 같습니다.
등기부상 소유자는 권화순·이영숙·이인숙·이준·이희준의 공유 형태입니다. 2021.09.16 상속을 원인으로 2025.04.22 소유권이전등기가 이루어졌고, 서울강동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 346,442,912원입니다.
분석에서 중요한 점은 두 가지입니다. 먼저 근저당권과 임차권등기의 순서만 보면 매수인에게 승계될 보증금이 확인되지 않습니다. 하지만 다가구주택은 세대별 점유, 실제 보증금, 증축 부분의 이용상태에 따라 명도와 취득 후 비용이 크게 달라집니다. 특히 명시 인수 0원이 곧 추가 비용이나 분쟁 가능성 0원을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 고덕동 197-3 도로명주소: 서울특별시 강동구 상일로19길 7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층 / 지상 3층 다가구주택 |
| 토지 | 222.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 소로한면 |
| 소유자 | 권화순(11분의 3), 이영숙(11분의 2), 이인숙(11분의 2), 이준(11분의 2), 이희준(11분의 2) |
| 소유권 취득원인 | 2021.09.16 상속 · 2025.04.22 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 3,413,669,790원 / 3,413,669,790원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울강동새마을금고 |
| 청구금액 | 346,442,912원 |
| 말소기준권리 | 2004.04.13 구천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
핵심은 2004.04.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 금융기관 명의로 2008.03.21 채권최고액 325,000,000원의 추가 근저당권이 설정되어 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 455,000,000원입니다. 이는 실제 확정 채무액이 아니라 등기상 채권최고액의 합계입니다.
이후 한국토지주택공사의 주택임차권등기, 박두수의 주택임차권등기, 임의경매개시결정 및 권화순 지분 압류가 기록되어 있습니다. 이들 등기는 말소기준권리보다 늦으며, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 강동구의 압류등기는 이미 말소 처리된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 승계신고 1건
임대차 관계에서 가장 중요한 구분입니다. 실제 임차인은 정영학·이은혜·박두수 3명이며, 한국토지주택공사는 정영학 보증금에 관한 대위·승계 관계로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사의 76,000,000원을 별개의 신규 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 정영학 점유부분 미상 |
미상 | 전입 2012.02.14 확정 2018.11.29 |
2025.06.13 배당요구 접수 |
| 이은혜 102호 · 주거 |
미상 | 전입 2024.09.30 확정 2012.02.14 |
2025.06.13 배당요구 접수 |
| 박두수 3층 76.25㎡ 전부 |
250,000,000원 | 전입 2018.11.29 확정 2018.11.29 증액분 확정 2020.11.24 |
2025.05.14 임차권등기 |
| 한국토지주택공사 102호 33.744㎡ · 임차권등기 |
76,000,000원 중복 합산 제외 |
전입일 미상 확정 2018.03.13 |
정영학 보증금 관련 · 2022.08.04 등기 |
대항력 판단은 2004.04.13 말소기준권리와 전입일을 비교한 것입니다. 우선변제의 실제 배당순위·배당액은 확정일자, 보증금, 점유와 배당요구의 적법성 및 선순위 채권을 함께 확인해야 합니다. 한국토지주택공사는 독립된 실제 임차인 인원에 포함하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가가 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 3,413,669,790원으로 감정가와 동일합니다. 명시된 매수인 인수액 0원을 적용한 실질취득 기준액도 3,413,669,790원입니다. 다만 취득세, 관리비, 명도비용, 위반건축물 시정비용 등은 포함되지 않은 금액입니다.
동일 지역의 다가구주택 및 토지 거래는 대지면적, 건물상태, 임대차 구성, 도로조건 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 이 사건의 최저가가 최근 거래가격보다 낮은지 확인되지 않았으므로 시세 대비 할인이나 수익성을 인정할 근거가 부족합니다. 감정가가 높다는 사실만으로 우량 입지나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 명시 인수 | 취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 감정가 100% | 3,413,669,790원 | 0원 | 3,413,669,790원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,730,935,832원 | 0원 | 2,730,935,832원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,184,748,665원 | 0원 | 2,184,748,665원 |
위 시나리오는 각 회차의 예정 매각가와 명시 인수액을 기계적으로 합산한 비교입니다. 매수인 부담이 추가 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다. 유찰 후 매각가는 가정값이며 확정된 향후 최저매각가는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,413,669,790원 가정)
아래는 등기된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 구천새마을금고의 근저당권 2건에 각각 배당한 뒤 잔여액을 계산한 구조입니다. 임차인 배당, 당해세 및 실제 확정 채권액을 완전히 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 36,536,698원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구천새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 구천새마을금고 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 기타 채권 배당 전 계산상 잔여 | — | 2,922,133,092원 |
집행비용 36,536,698원은 추정치입니다. 계산상 잔여 2,922,133,092원은 임차인 배당 및 조세채권 등을 공제하기 전 금액으로, 소유자가 실제로 전액 수령한다는 뜻이 아닙니다. 신청채권자 청구금액 346,442,912원에 대한 배당 배분 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 위반건축물 — 이 사건의 핵심 물리적 위험
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 내용과 함께 위반건축물 표시가 명시되어 있습니다. 위반 내용은 다음과 같습니다.
| 표시 근거 | 위치 | 위반 내용 | 면적 |
|---|---|---|---|
| 2005.12.28 건축과-15806 |
2층 | 다용도로 무단증축 | 6㎡ |
| 2005.12.28 건축과-15806 |
옥상 | 다용도로 무단증축 | 17.5㎡ |
| 2011.10.13 건축과-21373 |
옥상 | 주거(다용도) 무단축조 | 4㎡ |
2층 6㎡, 옥상 17.5㎡ 및 옥상 4㎡에 위반 내용이 표시되어 있습니다. 각 표시 면적의 단순 합계는 27.5㎡이지만, 옥상 부분의 실제 중첩 여부와 현존 상태는 확인해야 합니다. 따라서 합산 면적 전체를 현재 남아 있는 별개 증축면적으로 단정할 수는 없습니다.
감정평가에서도 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 내부 이용상황과 구조가 미상 처리되어 있습니다. 따라서 현황조사와 현장 확인을 통해 세대 구성, 실제 사용면적 및 무단증축 부분의 점유 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지현황 기준)
- 입지. 서울고덕초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 주변에 버스정류장과 지하철 5호선 상일동역·강일역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지. 대지면적 222.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 ㎡당 5,404,000원입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 거래 및 취득 절차에 맞추어 확인해야 합니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층의 다가구주택입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있으나 내부 구조는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택과 달리 다가구주택은 건물 전체와 토지를 함께 취득해야 합니다. 세대별 임대차, 건물 적법성, 유지보수 및 토지가치 검토가 필요합니다. 이 사건은 무단증축과 임대차 불확실성으로 인해 매각·재임대 시 추가 검토가 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 금융기관 명칭 확인. 2004.04.13 구천새마을금고 근저당권을 기준으로 하고, 서울강동새마을금고의 경매신청권원, 법인등록번호 및 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 3명 확인. 정영학·이은혜·박두수의 보증금, 계약서, 실제 점유, 배당요구 종기 준수 여부와 임차권등기 관계를 확인해야 합니다. 정영학과 이은혜는 보증금이 미상입니다.
- 한국토지주택공사 승계 검증. 76,000,000원은 정영학 보증금의 대위·승계 금액이므로 독립 보증금으로 더하지 않아야 합니다. 원임차인의 점유, 주민등록 및 대위변제 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 102호 중복 점유관계 확인. 이은혜가 신고한 102호와 한국토지주택공사 임차권등기 대상인 102호 33.744㎡의 관계를 파악해야 합니다. 임차권등기 후 임차인 교체 여부가 중요합니다.
- 위반건축물 원본 확인. 2층 6㎡, 옥상 17.5㎡ 및 옥상 4㎡의 위반상태와 시정 여부, 이행강제금 부과 이력 및 원상회복 부담을 구청에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 및 내부 확인. 매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 실제 현황과 구조, 이용상태를 확인하고 감정평가 내역과 대조해야 합니다.
- 배당표 재검토. 박두수 보증금 250,000,000원 및 다른 임차인의 미상 보증금, 당해세와 우선변제채권을 반영해야 합니다. 계산상 소유자 잔여 2,922,133,092원을 실제 소유자 배당액으로 간주해서는 안 됩니다.
- 가격 상한 검증. 동일 지역의 유사 다가구주택·토지 최근 거래와 비교해야 합니다. 현재 최저가가 감정가와 동일하다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 원본 및 명도 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 점유현황을 확인하고 명도 및 추가 비용을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 후의 불확실성
이 사건은 2004년 선순위 근저당을 중심으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없으며, 확인된 실제 임차인들의 전입은 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기상 권리관계만 놓고 보면 유리한 점이 분명히 존재합니다.
하지만 다가구주택이라는 물건의 특성 때문에 분석은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 3명 중 보증금 미상 2명, 한국토지주택공사의 76,000,000원 대위·승계 신고, 102호 점유관계의 중복 확인 필요성, 그리고 2층·옥상 무단증축이 동시에 존재합니다.
무엇보다 최저매각가 3,413,669,790원은 현재 감정가 그대로입니다. 최근 유사 거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으므로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 명시 인수액이 0원이더라도 위반건축물 시정, 명도, 임대차 확인에 따른 비용 부담은 별개입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 신건 입찰 판단은 보류입니다. 임차인별 실제 채권 및 점유관계, 무단증축의 현재 상태와 시정비용, 주변 거래에 기초한 적정 매수가를 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 등기상 인수 0원이라는 한 가지 지표만으로 입찰을 결정할 물건은 아닙니다.
