서울동부지방법원 2025타경399. 서울 강동구 고덕동 172-4에 있는 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 토지는 186.4㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 3층의 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 1987년 11월 16일 사용승인된 건물로, 일반적인 아파트 한 세대의 경매와는 권리분석 방식이 다릅니다.

등기상 소유자는 장규현입니다. 현재 말소기준권리는 2013년 3월 15일 설정된 주식회사한국외환은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사 하나은행이 2025년 8월 22일 임의경매를 신청했습니다. 과거 신한은행 근저당권들은 이미 말소됐으며, 과거 등기된 주택임차권도 말소된 상태입니다.

다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 실제 건물의 점유·명도가 간단하다는 사실은 다릅니다. 주거용 호실과 점포, 교회 등 여러 점유관계가 확인되고, 일부는 전입일이나 보증금이 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 말소 여부뿐 아니라 각 점유자의 실제 권리와 인도 가능성을 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당권이 기준

말소기준권리는 2013.03.15 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원, 근저당권자는 주식회사한국외환은행, 채무자는 장규현입니다. 이 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 신한은행의 2002년 및 2006년 근저당권은 2013년 3월 19일 이미 말소됐습니다. 2020년 정다운 명의로 등기됐던 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권 역시 2020년 6월 9일 등기말소됐습니다. 이 과거 임차보증금을 현재 인수금액에 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인이 필요한 부분

건물에는 101호·202호·301호의 주거 점유관계, 1층 점포, 지하 1층 교회 등이 확인됩니다. 인명이 확인되는 기재는 9명이며, 별도로 신원 확인이 필요한 주거 관련 기재가 있습니다. 같은 호실에 복수의 인명이 나타나므로 각 기재를 모두 독립된 임대차계약으로 확정해서는 안 됩니다.

전입일이 확인되는 8명의 기재는 모두 2013년 말소기준권리보다 늦으며, 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 지하 교회 점유자와 추가 주거 기재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

대항력 판정은 확인된 전입·등록일과 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 분류입니다. 우선변제 여부는 확정일자, 배당요구, 실제 계약관계 및 적용 법률상 요건을 추가로 확인해야 합니다. 동일 호실의 복수 인명은 별도 임대차계약임이 확정된 것으로 보지 않습니다.

배당요구가 확인되는 사람으로는 유경호와 이세봉이 있습니다. 유경호는 2025년 11월 3일, 이세봉은 2025년 9월 19일 배당요구한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,760,456,160원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가 전액이 최저매각가로 설정돼 있습니다.

그러나 같은 지역의 유사한 토지·근린생활시설·주택 복합물건 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 높은지, 어느 정도의 할인 여지가 있는지 객관적으로 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,760,456,160원 가정)

근저당권 배당액은 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 계산됐으며, 실제 피담보채권 확정액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 30,004,562원과 근저당권 배당액 600,000,000원을 공제하고 2,130,451,598원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 계산상 담보채권 미배당액은 0원입니다.

⑤ 유찰 회차별 예상 결과

위 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 근저당권 채권 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 산출됩니다. 다만 이는 현재 확인된 채권과 계산상 배당조건에 따른 결과입니다. 대항력 판정 미상인 점유관계에서 실제 인수의무가 확인된다면 실질취득금액은 해당 인수액만큼 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강동구 고덕동 소재 고덕초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 상일역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 1987.11.16 사용승인된 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 철근콘크리트조·연와조 기타지붕이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임, 창호는 샷시창호입니다. 급수위생설비와 난방설비 등이 있습니다.
• 토지. 면적 186.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 광대로한면입니다. 개별공시지가는 8,018,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부와 최신 지정상태를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고, 감정자료상 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 실제 건물 현황과 매각 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 일반적인 아파트와는 수요층과 가격 산정 방식이 다릅니다. 임대차관계, 건물 상태, 토지 활용 가능성에 따라 매수자의 평가가 크게 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2013.03.15 한국외환은행 근저당권을 기준으로 모든 권리의 선후관계와 실제 말소 여부를 대조하세요.
• 근저당권 승계관계. 한국외환은행 근저당권과 하나은행의 경매신청 사이 권리관계 및 실제 채권 잔액을 확인하세요. 배당 시뮬레이션의 신청채권자 지급액 0원도 검증이 필요합니다.
• 101호·202호·301호 점유관계. 동일 호실에 기재된 복수 인명 사이의 관계, 실제 임대차계약 당사자, 보증금, 전입·점유 개시일과 명도 대상을 확인하세요.
• 지하 교회 점유. 조용구의 실제 점유 개시일과 사업자등록 등 대항요건, 보증금 20,000,000원의 권리관계를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태를 해소하는 것이 중요합니다.
• 인적사항 불명확 기재. '곱미터'로 표시된 주거 관련 기재의 실제 의미와 점유자 존재 여부를 확인하세요. 이를 독립된 임차인으로 확정하거나 무시해서는 안 됩니다.
• 상가임대차. 이세봉과 김갑예의 실제 임대차계약, 사업자등록일, 확정일자, 점포별 점유 범위, 보증금과 배당관계를 확인하세요.
• 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물의 위치·면적 및 사용관계를 현황도와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 실거래·감정가 비교. 고덕동 일대의 유사한 토지·근린생활시설·주택 복합물건 실거래와 현재 임대수익 등을 확인한 후 응찰가 상한을 정하세요.
• 건물 유지보수. 1987년 사용승인 건물인 만큼 누수·균열·설비 노후화·구조적 상태를 현장에서 확인하고 추가 비용을 검토하세요.
• 명도 및 미납금. 주거·상가·교회 점유자별 인도 가능성과 체납 공과금, 임대차 관련 비용을 확인하세요. 배당상 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 경매사건의 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 점유는 확인이 필요하다”

이 물건의 가장 긍정적인 점은 2013년 근저당권을 중심으로 권리 정리의 기준이 명확하다는 것입니다. 과거 신한은행 근저당권과 정다운의 주택임차권은 이미 말소됐고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 담보채권 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.

하지만 실제 점유관계는 단순하지 않습니다. 주거용 호실마다 복수의 인명이 기재돼 있고, 상가와 교회가 함께 존재합니다. 특히 대항력 판정 미상 2건은 낙찰 전 반드시 해소해야 할 불확실성입니다. 인수액이 현재 계산상 0원이라는 이유만으로 명도나 임대차 위험이 모두 사라졌다고 볼 수 없습니다.

가격 역시 보수적으로 판단해야 합니다. 최저가 2,760,456,160원이 적정 시세보다 낮다는 근거가 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건의 가치는 토지와 건물의 상태, 근린생활시설의 활용, 임대수익, 점유관계 정리에 따라 달라질 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(47점)입니다. 말소기준권리의 명확성과 계산상 인수액 0원은 긍정적이지만, 대항력 판정 미상 점유관계, 복잡한 복합용도 건물의 명도, 비교 시세의 부재, 배당 귀속관계의 추가 확인 필요성을 함께 반영한 보수적 평가입니다.

권리의 기본 구조는 확인됐지만, 가격과 점유관계는 보류. 이 물건은 신건이라는 이유만으로 서둘러 입찰하기보다, 임차관계와 매각 범위, 실제 시세를 먼저 확정한 뒤 취득금액을 판단해야 하는 사례입니다.