서울동부지방법원 2025타경51439. 서울 성동구 금호동3가 금호동한신휴플러스아파트 101동 605호, 전용면적 84.96㎡의 아파트입니다. 소유자는 방일성이며, 감정평가서상 철근콘크리트조 지상 15층 건물의 6층에 위치한 세대입니다. 사용승인일은 2005년 7월 29일입니다.

등기부를 살펴보면 과거 여러 금융기관의 근저당권과 가압류가 설정됐다가 말소된 이력이 있고, 현재의 핵심 권리는 2019년 1월 29일 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당권, 여러 가압류, 지방자치단체와 국세청의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 등기상 권리 인수 부담은 없는 구조입니다.

다만 채권 규모는 작지 않습니다. 배당 가정상 채권자들의 총 청구금액은 26억 7,631만원을 넘고, 현재 최저가 13억 4,000만원으로는 후순위 채권자 일부가 배당을 받지 못합니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족 문제이지, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 매수인이 실제로 판단해야 할 부분은 권리 인수보다 점유·임대관계와 최근 거래가격 대비 입찰가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 핵심은 2019년 1월 29일 설정된 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 800,000,000원으로, 제공된 등기부상 현재 말소기준권리로 확인됩니다.

그보다 앞선 2007년 국민은행 근저당권, 삼성화재 근저당권, 2009년 권영일 근저당권, 2015년 우리은행 근저당권, 2016년 SBI저축은행 및 신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2018년 건설공제조합의 650,000,000원 가압류와 신용보증기금의 336,000,000원 가압류 역시 이미 말소된 것으로 표시되어 있어 현재 낙찰자가 인수할 권리로 보지 않습니다.

말소기준권리 이후에는 중소기업은행의 추가 근저당권 2건이 설정됐습니다. 2021년 4월 14일 설정된 채권최고액 57,000,000원과 2021년 10월 26일 설정된 채권최고액 260,000,000원입니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구에는 2022년 임현택의 250,000,000원 가압류, 서울보증보험의 1,010,116,797원 가압류, 2023년 신용보증기금의 299,200,000원 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이후 성동구의 압류와 국의 압류도 추가됐지만, 모두 말소기준권리 후순위입니다. 현재 경매개시결정 역시 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다.

임차인·점유 문제는 별도로 봐야 합니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다고 단정하거나, 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다. 현황조사서와 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 및 현장 방문을 통해 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 크지 않다

비교 대상은 동일 단지인 금호한신의 전용 84.49~84.96㎡ 거래입니다. 단지는 323세대 규모이고, 2005년 7월 29일 사용승인된 아파트입니다. 제공된 실거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 1,363,333,333원입니다.

다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,383,000,000원(10건)이고, 최신 거래 기준값은 2026년 5월 1,540,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +9.3%로 상승 방향입니다.

최저매각가 1,340,000,000원은 최근 12개월 평균 1,383,000,000원보다 43,000,000원 낮습니다. 비율로는 평균의 96.9%로, 최근 평균 대비 약 3.1%의 차이입니다.

최신 거래 기준값 1,540,000,000원과 비교하면 최저가는 200,000,000원 낮은 수준입니다. 전체 12건 평균 1,363,333,333원과 비교해도 최저가는 98.3%입니다. 최근 거래 추세가 +9.3%인 점을 감안하면 시장이 하락하는 국면으로 해석할 근거는 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0회로 제시되어 있고, 본건 역시 유찰 전 신건입니다. 따라서 과거 유찰 사례를 근거로 추가 할인 가능성을 단정할 수 없습니다. 현 시점의 가격은 최근 평균보다 소폭 낮지만, 점유·내부 상태·실제 거래 조건까지 확인한 후 입찰가를 결정하는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,340,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권과 후순위 근저당권, 가압류 순서로 배당됩니다. 후순위 가압류권자에게는 전액 배당이 되지 않습니다.

채권자 총 청구액 2,676,316,797원 · 채권자 총 배당액 1,324,200,000원 · 미배당 채권액 1,352,116,797원. 집행비용은 약 1.2% 기준 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 인수금액은 0원

최저가가 내려가면 중소기업은행의 신청채권액 1,117,000,000원도 전액 회수되지 못하는 구간으로 진입합니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점은 별개의 문제입니다. 매각가격이 낮아져 채권자의 미배당액이 커진다고 해서 그 부족액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

신청채권자 청구액은 1,117,000,000원입니다. 현재 신건 가정에서는 전액 배당되지만 1회 유찰 시부터 전액 배당되지 않습니다. 매수인 인수금액은 제공된 각 시나리오 기준입니다.

이 표에서 주목할 점은 채권자 회수율과 매수인의 권리 부담을 구분해야 한다는 것입니다. 신청채권자인 중소기업은행은 신건 가격에서는 청구액을 전액 배당받지만, 1회 유찰 시에는 1,058,880,000원만 배당받고 2회 유찰 시에는 846,624,000원만 배당받습니다. 이는 채권자 측 회수액의 변화이지, 낙찰자가 부족분을 보충하는 의무가 생긴다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지이용계획 기준)

• 입지. 감정평가서상 금호초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 3호선 금호역과 지하철 5호선 신금호역이 있습니다. 도로변 버스정류장도 소재해 대중교통 접근이 가능합니다.
• 도로. 단지 주위에 약 8m 내외의 포장도로인 금호산9길이 접하고, 단지 우측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로인 금호산길이 인접합니다.
• 단지 규모. 금호한신 323세대 규모이며 2005년 사용승인된 아파트입니다. 초대형 단지는 아니지만 실거래 12건이 확인되어 거래 사례가 존재합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역이며 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 6,269,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 완경사지대 내 부정형입니다.
• 기타 제한. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하거나 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함되어 있으므로 실제 적용 여부와 거래 시점의 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 최근 거래가격은 850,000,000원부터 1,600,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균은 1,383,000,000원이고 추세는 +9.3%입니다. 층수와 내부 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현황조사서와 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
• 근저당권 일부이전 확인. 을구 15번 근저당권 260,000,000원 중 130,000,000원이 신용보증기금으로 일부이전된 등기가 있습니다. 이를 별도 채권으로 중복 합산하지 말고, 배당요구 및 채권계산서로 실제 권리자별 배당관계를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 1,383,000,000원과 최신 거래 기준값 1,540,000,000원을 중심으로 비교하세요. 최저가가 평균보다 3.1% 낮다는 사실만으로 충분한 수익 안전마진이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 동일 단지 거래 조건. 최근 거래 중 1층 거래와 고층 거래가 혼재합니다. 본건은 6층이므로 거래 층수, 향, 내부 수리 여부, 실제 거래 조건을 확인해 비교가격을 조정해야 합니다.
• 명도 비용. 임차인 내역이 확인되지 않는 것과 공실이라는 것은 다릅니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 비용을 입찰 전 확인하세요.
• 세금·관리비. 당해세 및 미납 관리비의 실제 금액은 별도 확인이 필요합니다. 특히 배당 계산에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비를 관리사무소 및 관계기관에 문의하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 각종 토지이용 제한사항이 기재되어 있으므로 입찰 및 낙찰 후 소유권 이전과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 자금 계획. 취득세, 등기비용, 금융비용, 명도비용, 수리비 등은 실질취득 추정액 1,340,000,000원에 포함되어 있지 않습니다. 총투입자금을 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서의 원본을 대조하세요. 특히 일부이전된 근저당권과 임대차 현황은 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 냉정하게”

이 물건의 가장 큰 장점은 권리관계입니다. 2019년 1월 29일 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 13억 4,000만원은 최근 12개월 평균 13억 8,300만원보다 낮지만, 차이는 4,300만원, 약 3.1%입니다. 최신 거래 기준값 15억 4,000만원과 비교하면 차이가 있지만, 최근 거래 추세도 +9.3%로 상승 방향이므로 현재 시장 가격을 지나치게 보수적으로 평가할 이유도 없습니다.

무엇보다 임대관계가 미상이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 공실이나 명도 부담 없음까지 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 임대차관계, 근저당권 일부이전의 배당관계를 확인해야 합니다.

종합 등급: B — 권리 인수 부담은 없고 최근 시장가격 대비 소폭 낮은 수준이지만, 가격 안전마진이 제한적이며 임대차·점유 확인이 필요한 물건입니다.