서울동부지방법원 2025타경51846. 서울 강동구 길동 강동큐브 11층 1105호, 전용면적 12.49㎡의 소형 주거용 물건입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 소유자는 전미영 씨이며, 2022년 7월 7일 거래가액 1억 5,500만원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

등기 권리에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 조상원 씨는 2022년 3월 18일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 2일입니다. 임차권등기는 2024년 3월 21일에 이루어졌습니다. 이 임차권은 말소기준권리로 제시된 2025년 4월 4일 강동구 압류보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 현재 최저가 1억 2,400만원은 최근 12개월 평균 실거래가 9,133만원보다 이미 35.8% 높습니다. 여기에 미배당 보증금까지 더하면 실질취득액은 1억 5,753만원으로 올라갑니다. 최저가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권이 매수인에게 남는다

말소기준권리보다 앞선 임차권이 핵심입니다. 기준이 되는 권리는 갑구 9번 강동구 압류(2025.04.04)입니다. 그런데 임차인 조상원 씨는 2022.03.18 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2022.03.02에 받았습니다. 임차권등기 역시 2024.03.21로 기준권리보다 앞섭니다.

임차인 권리 분석

임차인 조상원 씨는 실제 임차인 1명이며, 보증금은 155,000,000원입니다. 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2024.03.21입니다.

주택도시보증공사가 신청채권자로 기재되어 있다는 사실만으로 임차인과 보증금이 중복되는 것으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 임차인 조상원 씨는 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다.

② 실질취득액 분석 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로

이 사건은 보증금이 현재 최저매각가보다 31,000,000원 많습니다. 낙찰대금 전액이 임차인에게 배당되는 것이 아니라 집행비용이 먼저 차감되고, 남은 금액이 임차인에게 배당됩니다. 그 결과 보증금 중 미배당 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.

현재 회차 기준 계산은 다음과 같습니다.

124,000,000원 + 33,536,000원
= 157,536,000원

위 실질취득액은 낙찰대금과 예상 미배당 인수액의 합계입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 금융비용 등은 포함하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 시세보다 높고, 실질취득은 훨씬 더 높다

동일 면적 12.49㎡의 강동큐브 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 99,166,666원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 최근 시세 수준을 잘못 평가할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래 6건의 평균 91,333,333원과 최신 거래 89,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

최근 거래는 84,000,000원에서 100,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 최신 거래는 2026년 8월 89,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 91,333,333원입니다. 반면 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.8%입니다.

더 심각한 것은 실질취득액입니다. 현재 회차 기준 157,536,000원은 최근 12개월 평균보다 약 66,202,667원 높고, 평균 대비 약 172.5%입니다. 최신 거래 89,000,000원과 비교하면 약 177.0%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

매각대금 124,000,000원에서 집행비용 2,536,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 121,464,000원입니다. 임차보증금 155,000,000원과의 차액 33,536,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 청구액은 이 배당 가정에서 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 서울 강동구 강동역 동측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택, 오피스텔, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 주상복합 지역입니다.
• 교통. 지하철 5호선 강동역과 인근 노선 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 건물까지 차량 진입도 가능합니다.
• 건물. 강동큐브는 2013.02.21 사용승인된 지하 1층·지상 20층 건물이며, 집합건물 통계상 91세대입니다. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 용도. 본건은 전용 12.49㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵고, 소형 주거용 상품의 임대수요와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역이며, 토지면적 552.4㎡, 공시지가 10,610,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등 토지이용 관련 사항이 포함되어 있습니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균은 91,333,333원이고 추세는 -14.6%입니다. 경매 관련 단지 통계는 평균 유찰 2.3회, 매각률 0.0%로 집계되어 있어 경매를 통한 처분 가능성도 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 1번 조상원 씨의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리인지 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 회차 낙찰가 124,000,000원만 기준으로 계산하면 안 됩니다. 미배당 인수액 33,536,000원을 합친 157,536,000원이 실제 판단 기준입니다.
• 유찰을 가격 기회로 오인하지 말 것. 1회 유찰 시 인수액은 57,985,600원, 2회 유찰 시 77,468,480원으로 증가합니다. 낙찰가가 하락해도 실질취득액은 1억 5,700만원대에서 거의 유지됩니다.
• 시세 상한 검토. 최근 12개월 평균 91,333,333원과 최신 거래 89,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 전체 평균 99,166,666원만을 근거로 높은 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부, 현재 점유자, 보증금 정산 여부, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
• 건물 및 임대수요 확인. 전용 12.49㎡ 원룸형의 실제 임대료와 공실, 관리비, 시설 상태 및 주변 동일 면적 매매가격을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 취득원가는 싸지지 않는다”

이 물건은 권리분석에서 임차인 한 명의 권리가 전체 투자 판단을 좌우합니다. 조상원 씨의 보증금은 155,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 배당으로 변제되지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 회차에서 예상 인수액은 33,536,000원입니다. 낙찰가와 합친 실질취득액은 157,536,000원으로, 최근 12개월 평균 실거래가 91,333,333원보다 약 72.5% 높습니다. 최신 거래 89,000,000원과 비교해도 격차가 큽니다. 게다가 최근 거래 추세는 -14.6%로 하락 방향입니다.

1회, 2회 유찰을 기다린다고 문제가 해결되는 것도 아닙니다. 최저매각가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 계속 1억 5,700만원대에 머뭅니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 인수액과 최근 실거래 수준을 먼저 봐야 합니다.