부산지방법원 2025타경6100. 부산 해운대구 우동 대우동삼아파트 101동 5층 503호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 939,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 중 5층에 위치하고, 아파트 전체는 299세대 규모로 1993.12.16 준공됐습니다. 시세 조회 기준 면적은 164.5㎡이며, 실제 비교 거래의 전용면적은 159.28㎡입니다.
이 사건의 핵심은 담보권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격의 안전마진이 거의 없다는 점입니다. 2014년 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 설정된 농협은행 추가 근저당권과 에스비아이저축은행 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 그러나 채권총액이 매각대금을 초과해 일부 채권자는 배당받지 못합니다. 이러한 미배당액은 원칙적으로 후순위 채권자의 손실이지 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
가격은 별개입니다. 확인된 비교 거래는 2024.06의 1,185,000,000원과 2025.06의 940,000,000원이며, 비교가격 추세는 -20.7%입니다. 신건 최저가는 과거 전체 평균보다 낮지만 가장 최근 확인된 거래가격과는 거의 차이가 없습니다. 더구나 2025.06 이후 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있어 신건 입찰에 신중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1007-16 대우동삼아파트 101동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로452번길 18 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 15층 중 5층 |
| 시세 조회 기준 면적 | 164.5㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 299세대 · 1993.12.16 |
| 소유자 | 김효정 (2014.04.30 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 939,000,000원 / 939,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구금액 | 610,259,898원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2014.04.30 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 320,400,000원 |
| 조사된 점유자 | 최인영 · 전입신고 2022.01.28 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 2014년 농협은행 근저당이 기준
핵심은 2014.04.30 접수된 을구 12번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 320,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 농협은행 추가 근저당권 120,000,000원, 에스비아이저축은행 근저당권 720,000,000원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
삼성카드의 가압류 17,234,222원, 에스비아이저축은행 및 농협은행의 경매개시결정, 해운대구의 압류도 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해운대구 압류에 관련된 실제 조세채권의 종류와 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
② 점유자 및 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인이 필요
현황조사와 매각물건명세서에서 최인영의 전입신고가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 조사된 점유자 1명입니다. 다만 임대차계약의 존재와 구체적인 계약내용이 확인되지 않아 실제 임차인인지, 단순 점유자인지는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인영 | 미상 | 2022.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 금액은 확인된 말소기준권리와 후순위 권리관계를 전제로 산출한 값입니다. 보증금이 미상이라고 해서 임차인이 없다는 뜻은 아니며, 실제 점유자의 계약관계와 명도 문제는 별개로 남습니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 하락 거래가 중요
대우동삼아파트의 시세 비교 거래는 159.28㎡ 면적의 2건입니다. 전체 평균 거래가격은 1,062,500,000원으로 신건 최저가 939,000,000원보다 높습니다. 하지만 이 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 하락 추세를 놓칠 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 159.28㎡ | 13층 | 940,000,000원 |
| 2024.06 | 159.28㎡ | 14층 | 1,185,000,000원 |
| 전체 평균 | 159.28㎡ | 2건 | 1,062,500,000원 |
| 최근 비교가격 | 159.28㎡ | 1건 | 940,000,000원 |
| 경매 최저가 | 조회 기준 164.5㎡ | 5층 | 939,000,000원 |
최저가는 전체 평균의 88.4%로 나타납니다. 표면적으로는 할인된 듯 보이지만, 최신 확인 거래 940,000,000원과 비교하면 99.9%입니다. 사실상 최근 확인 거래와 같은 가격대입니다.
또한 가장 최근 확인된 거래는 2025.06입니다. 2026.11.16 매각기일을 기준으로 상당한 시차가 있으므로, 실제 입찰 직전 시세를 판단하려면 이후 거래 및 현재 매도 호가를 다시 확인해야 합니다. 거래 표본도 2건에 불과하며 비교 거래는 13층과 14층인 반면 경매물건은 5층입니다. 층별 가격 차이와 내부 상태도 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 939,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 선순위 농협은행 근저당권에 먼저 배분됩니다. 이후 에스비아이저축은행이 일부 배당받으며 삼성카드는 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,790,000원 |
| 1. 농협은행 · 을구 12번 근저당 | 320,400,000원 | 320,400,000원 |
| 2. 농협은행 · 을구 15번 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 에스비아이저축은행 · 을구 18번 근저당 | 720,000,000원 | 486,810,000원 |
| 4. 삼성카드 · 갑구 8번 가압류 | 17,234,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권액 | 1,177,634,222원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 927,210,000원 |
| 예상 미배당액 | 250,424,222원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 해운대구 압류와 관련된 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 939,000,000원 | 927,210,000원 | 250,424,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 751,200,000원 | 741,288,000원 | 436,346,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 600,960,000원 | 592,550,400원 | 585,083,822원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 배당금액이 감소하고 미배당액이 증가합니다. 현재 배당모형에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 선순위 임차보증금 인수액이 증가하는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해강초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가 및 각급 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 벡스코역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 503호입니다. 외부는 페인트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사되지 않았습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 10m 도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 부지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,920,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 299세대 규모의 아파트입니다. 확인된 거래는 2건으로 표본이 제한적이고 거래가격 추세가 -20.7%이므로 매도 시점의 시세와 실제 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 확인. 2025.06 거래가격 940,000,000원이 가장 최근 확인된 비교 거래입니다. 매각기일 2026.11.16 전까지 추가 거래와 매도 호가를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 2024.06의 1,185,000,000원과 2025.06의 940,000,000원을 비교하면 하락 추세가 뚜렷합니다. 과거 전체 평균을 기준으로 입찰가를 높게 산정하지 마세요.
- 면적·층수 보정. 시세 조회 기준 면적은 164.5㎡이고 거래 표본은 159.28㎡입니다. 비교 거래는 13층과 14층, 경매물건은 5층이므로 면적 및 층별 차이를 검토해야 합니다.
- 점유자 최인영 확인. 2022.01.28 전입신고는 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 실제 점유상태를 확인하세요.
- 선순위 근저당권 확인. 2014.04.30 농협은행 근저당권을 말소기준으로, 2017년 농협은행 추가 근저당권 및 2021년 에스비아이저축은행 근저당권의 권리관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 해운대구 압류 확인. 2026.10.12 설정된 해운대구 압류의 실제 세목·법정기일·체납액을 확인하세요. 매각으로 등기가 말소되더라도 실제 조세채권의 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 비용 확인. 배당모형상 인수액이 0원이어도 점유자가 존재하면 인도 및 명도 협의 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 내부마감재 등은 현장 조사에서 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 추정치 재확인. 예상 미배당액은 250,424,222원이지만 실제 배당은 채권원리금·조세채권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 안전마진은 확인되지 않았다”
부산 대우동삼아파트 101동 503호는 권리 인수보다 가격과 점유 확인이 중요한 사건입니다. 말소기준인 농협은행 근저당권 이후의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 전망이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최인영의 전입신고가 확인되고 보증금과 계약관계는 미상이므로 임차인·점유자 확인과 명도 계획을 입찰 전에 마무리해야 합니다. 특히 등기상 후순위라는 점만으로 실제 점유 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.
무엇보다 신건 최저가 939,000,000원은 가장 최근 확인된 거래가격 940,000,000원의 99.9%로 사실상 같은 가격대입니다. 거래가격 추세는 -20.7%이며, 과거 평균보다 낮다는 사실은 신건 가격의 충분한 매력을 입증하지 못합니다.
종합 판단은 C등급(48점). 후순위 권리 소멸과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 하락한 시장가격과 신건 가격 사이에 뚜렷한 안전마진이 없고 점유자의 임대차관계도 추가 확인이 필요합니다. 권리구조는 양호, 신건 가격은 신중, 점유 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 과거 시세가 아닌 입찰 시점의 실제 시장가격을 기준으로 매수가치를 판단하는 데 있습니다.
