부산지방법원 2025타경6302. 부산광역시 남구 용호동 957-1, 에이동 6층 603호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이고, 감정평가상 이용상태는 학원입니다. 2012년 10월 31일 사용승인을 받은 지상 12층 건물의 6층 물건으로, 감정평가서에는 본건 603호를 분할하여 사용 중이라고 기재되어 있습니다.

등기상 현재 소유자는 홍수현입니다. 권리 흐름에서 중요한 기준은 2015년 11월 30일 설정된 을구 4-2번 근저당권(조재희, 채권최고액 30,000,000원)입니다. 이후 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 834,000,000원과 주식회사 하로월드의 근저당권 130,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 기준권리와 같은 날 바로 앞 접수된 을구 4번 전세권은 별도로 살펴야 합니다. 전세권 접수번호는 94758, 그 전세권에 설정된 근저당권 접수번호는 94759입니다. 예상배당표는 두 권리 모두 배당하는 것으로 계산하지만, 같은 날 연속 접수된 권리의 순위와 실제 소멸 여부는 원본 등기 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

더 중요한 것은 토지 제한입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 상업용 기타시설용지의 용도변경을 제한하는 금지사항등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 금전 인수액이 0원이라는 배당 계산과 매수인이 부담하는 법률상 제한이 없다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리와 별도로 확인할 인수 제한

권리의 기준이 되는 을구 4-2번 근저당권은 2015년 11월 30일 접수된 조재희 명의의 채권최고액 30,000,000원입니다. 다만 그 직전 접수된 을구 4번 전세권은 이경희 명의로 전세금 30,000,000원이며, 접수번호가 94758로 4-2번 근저당권의 94759보다 앞섭니다.

이경희 전세권과 조재희 근저당권은 현황조사상 실제 임차인 2명과는 별개의 등기상 권리입니다. 따라서 이경희를 현재 임차인 수에 합산하지 않습니다. 두 권리는 예상배당표에 각각 30,000,000원씩 반영되어 있습니다.

그 밖에 2021년 5월 26일 대형선망수산업협동조합의 근저당권 834,000,000원, 2025년 6월 19일 주식회사 하로월드의 근저당권 130,000,000원이 설정되었습니다. 이후 임의경매개시결정, 남구 압류, 부산신용보증재단 가압류 등이 접수되었으며 자료상 이들 권리는 기준권리 이후의 권리로 매각소멸 예정입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 8,000만원

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 2023년 1월 26일 전입일이 기재되어 있어 2015년 11월 30일 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있으며, 보증기관 대위·승계 관계도 확인되지 않습니다.

두 임차인 모두 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있으므로, 자료상 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구 여부, 사업자등록 및 점유 현황, 확정일자, 상가건물임대차보호법상 우선변제·최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 신건 11.1억, 시세 판단은 유보

감정가와 최저매각가는 모두 1,110,000,000원으로 동일하며 유찰은 아직 없습니다. 그러나 이 물건의 가격을 시세와 비교할 수 있는 동일 건물·동일 용도 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 11억 1,000만원을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

특히 근린시설은 아파트처럼 단순히 평형과 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 본건은 제2종근린생활시설(학원)로 이용되고 있고 603호를 분할하여 사용하는 상태입니다. 실제 사용면적, 분할 상태, 임대차 구성, 업종 제한과 토지 용도변경 제한을 함께 고려해야 합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

회차별 채권 미배당액은 등록채권 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 별도 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)

신건 11억 1,000만원을 가정하면 집행비용 추정액 13,500,000원을 제외한 등록채권 1,064,500,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액은 0원이며, 매수인 금전 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 이 배당표는 전세권과 전세권부 근저당권의 순위 및 소멸을 전제로 합니다. 앞서 설명한 을구 4번과 4-2번의 접수 순서가 확인되지 않은 상태에서 0원 인수를 확정해서는 안 됩니다. 또한 임차인 최우선변제액과 당해세는 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 분포고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 본건 북서측·남서측·남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 일반도로와 접하는 토지입니다.
• 토지 특성. 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 제3종일반주거지역 등과 접하는 부분도 있습니다.
• 건물 구조. 기타철골철근콘크리트구조, 기타철골철근콘크리트지붕의 지상 12층 건물입니다. 외벽은 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등으로 되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(학원)이며, 본건 603호는 분할하여 사용 중입니다. 분할된 실제 점유 범위와 건축물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 실제 사용 가능한 업종, 임대수요, 임차인의 계약조건과 분할 사용 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 11.1억원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 토지 금지사항등기 원본 확인. 토지 갑구 1-1번의 용도변경 제한이 대지권에 어떤 범위로 적용되는지 확인하세요. 2030.02.26까지의 제한 내용과 현재 학원 용도의 계속 사용 가능 여부, 향후 업종 및 용도변경 가능 범위를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 을구 4번 전세권과 4-2번 근저당권 대조. 2015.11.30 접수번호 94758과 94759의 원본 등기 순서를 확인하세요. 전세권의 기간 만료, 말소 여부, 전세권부 근저당권의 권리 범위와 배당 관계를 확인하기 전에는 금전 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 임차인 2명 확인. 이정민·김해정의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환관계를 확인하세요. 두 임차인의 보증금 합계는 80,000,000원입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 표시되어 있습니다. 실제 체납액과 압류의 존속 여부, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 우선 차감되면 예상배당표의 소유자 잔여액은 감소할 수 있습니다.
• 분할 사용 현황 확인. 603호가 분할하여 사용 중이므로 현황조사 내용과 실제 내부 구획, 점유자별 사용 부분, 출입구 및 공용부분 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 경매사건 확인. 2026.07.23 대형선망수산업협동조합을 채권자로 하는 2026타경5936 임의경매개시결정도 등재되어 있습니다. 현재 사건과 추가 경매사건의 진행 및 배당 관계를 함께 확인하세요.
• 임대수익 검증. 이정민 월차임 1,500,000원, 김해정 월차임 2,000,000원으로 기재되어 있으나, 실제 계약기간·연체 여부·보증금 반환 조건은 별도 확인이 필요합니다. 현재 임대료를 그대로 향후 수익으로 가정해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 설정. 동일 용도 및 유사 규모의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 감정가 1,110,000,000원만으로 저렴하다는 결론을 내려서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문서를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 제한 없는 물건”

부산 2025타경6302는 신건 최저가 11억 1,000만원이며, 등록채권 기준 예상배당표에서는 채권자들이 전액 배당받고 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산됩니다. 실제 임차인 2명도 기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 배당표만으로 끝나지 않습니다. 대지권의 목적인 토지에는 2030년까지 이어지는 용도변경 제한 금지사항등기가 있고, 을구 4번 전세권과 4-2번 근저당권은 같은 날 연속 접수되어 권리순위 확인이 필요합니다. 여기에 임차인 2명의 우선변제 여부와 세금 압류의 실제 우선순위도 남아 있습니다.

시세 비교자료가 확인되지 않은 만큼 11.1억원이 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 1회 유찰 시 등록채권 미배당액이 187,780,000원, 2회 유찰 시 363,604,000원으로 증가하는 배당 구조 역시 채권자별 회수 위험과 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 토지 제한의 구체적 효력, 전세권과 근저당권의 선후관계, 임차인 배당 가능성까지 확인한 뒤에야 실질적인 인수 위험과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현재의 배당표상 금전 인수 0원만 믿고 입찰하기에는 확인해야 할 법률상 제한이 남아 있는 물건입니다.