부산지방법원 2025타경6306. 부산 기장군 시랑리 오시리아스위첸마티에 101동 10층 1003호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 539,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가서상 이용상태는 생활숙박시설이며, 일반적인 아파트와 동일한 기준으로 실거주나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

등기부의 권리관계는 근저당권이 아니라 가압류가 말소기준이 되는 형태입니다. 2025년 2월 12일 부산은행 가압류 220,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정·세무서 압류·교보자산신탁 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

그러나 임차인 진해경의 전입일은 2025년 1월 2일입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다. 이 물건은 등기부의 소멸 여부보다 임차인의 실제 임대차관계와 보증금 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 그러나 임차인이 변수

이 사건의 핵심은 갑구 5번 부산은행 가압류입니다. 접수일은 2025년 2월 12일이고 청구금액은 220,000,000원입니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않으며, 해당 가압류가 말소기준권리로 계산됩니다.

이후 2025년 12월 30일 에이치에프비오일유동화전문유한회사가 부산은행의 변경 후 채권자로 등재된 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 등기 기재상 갑구 5번 가압류의 본압류로의 이행입니다. 2026년 3월 5일 금정세무서장의 압류와 2026년 6월 5일 교보자산신탁의 가압류도 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 진해경, 보증금 미상

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되는 사람입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임차인으로 기재되어 있으며, 전입일은 2025년 1월 2일입니다.

다만 전입신고만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유·인도 여부와 임대차계약의 존재, 보증금 액수 등을 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당액 역시 판단을 보류해야 합니다.

③ 가격·시세 판단 — 5.39억의 메리트는 확인되지 않는다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 539,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 신건이므로 감정가 전액이 최저매각가로 설정되어 있습니다.

다만 이 물건은 생활숙박시설입니다. 일반 아파트의 실거래가격을 그대로 비교 기준으로 삼을 수 없으며, 동일한 생활숙박시설의 거래가격과 운영 조건을 기준으로 비교해야 합니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 5억 3,900만원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.

시세 비교에 앞서 반드시 해결해야 할 것은 임차보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 가격만 낮아지는 시나리오와 실제 투자비용이 낮아지는 시나리오를 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정에서 반영된 채권 합계는 607,531,055원이며, 채권자 예상 배당액은 531,210,000원입니다. 이에 따른 미배당 추정액은 76,321,055원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

유찰 시나리오를 보면 1회 유찰 후 최저가 431,200,000원, 2회 유찰 후 344,960,000원으로 내려갑니다. 그러나 낙찰가 하락과 동시에 채권자 미배당액은 증가합니다. 더 중요한 것은 이 수치가 임차보증금 인수액을 반영하지 않는다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 가격만으로 입찰 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리, 국립수산과학원 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 생활숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 주위에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 26층 건물의 10층입니다. 사용승인일은 2022.03.21이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 매각물건명세서 비고 및 감정평가서상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 일반 공동주택인 아파트와 동일한 주거·임대 운용을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 관광단지에 속합니다. 가축사육제한구역에도 포함되며, 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20m, 동측·서측·북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 생활숙박시설이라는 용도에 맞는 매수 수요와 거래사례를 따로 확인해야 합니다. 일반 아파트의 거래량이나 가격을 이 물건의 환금성 근거로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차인 진해경의 임대차계약서. 전입일 2025.01.02가 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약서 원본, 실제 보증금, 임대차기간, 실제 점유·인도 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제권 및 예상 배당액을 임의로 확정하지 말고 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 임차인의 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 발생하면 매수인 인수금액이 생길 수 있습니다. 인수액을 확인하기 전에는 응찰가 상한을 정하지 마세요.
• 파산절차 확인. 소유자 박소영의 파산선고가 2026.09.01 등재되어 있습니다. 파산절차와 강제경매 진행의 관계, 파산관재인 관련 사항 및 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 채권액 대조. 사건 청구금액 713,399,958원과 배당 추정에 반영된 채권 합계 607,531,055원의 차이를 확인해야 합니다. 갑구 5번 가압류와 갑구 6번 본압류 이행 관계를 포함해 채권계산서 및 배당 관련 원본을 대조하세요.
• 생활숙박시설 이용 조건. 해당 물건의 실제 운영 형태, 이용 가능 범위, 관련 인허가와 관리규약, 관리비 및 운영 관련 부담을 확인해야 합니다. 아파트처럼 실거주가 가능하다고 전제하지 마세요.
• 동일 용도 시세 확인. 동일 건물·동일 용도의 거래사례와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 일반 아파트 실거래가격을 비교 기준으로 삼지 마세요.
• 조세채권 및 관리비. 금정세무서장 압류가 등재되어 있습니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 배당순위·당해세 및 관리비 부담을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 기록을 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실질취득은 별개다”

부산 2025타경6306 오시리아스위첸마티에 1003호는 겉으로 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건의 진짜 위험은 후순위 등기보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 진해경에게 있습니다.

보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 실제로 얼마를 부담할지 알 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가를 낮추더라도 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 5억 3,900만원이라는 최저가만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

여기에 소유자 파산선고, 생활숙박시설의 용도 특성, 시세 비교자료 부족, 배당 추정상 76,321,055원의 채권 미배당까지 고려해야 합니다. 현재 단계에서 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임차보증금과 대항력, 파산절차, 신청채권자 채권액을 먼저 확정해야 합니다. 이 세 가지가 해결되지 않으면 유찰 후 최저가가 내려가더라도 안전한 투자로 바뀌었다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 인수금액의 확정입니다.