서울동부지방법원 2025타경52138. 서울 송파구 거여동의 송파레이크파크호반써밋1차 1208동 503호가 경매에 나왔습니다. 위례신도시에 위치한 689세대 아파트로, 전용면적은 약 108.81㎡입니다. 감정가는 1,690,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래 평균은 약 20.13억원으로, 매각 최저가는 그보다 낮습니다.

다만 권리관계는 가격만큼 단순하지 않습니다. 2022.05.12 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 지영철의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주거 관련자로 확인된 김두란·이정권 2명 중 이정권은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 매수인의 실제 취득비용이 현재 최저가보다 커질 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행, 임차인이 관건

② 임차인 분석 — 대항력 미상 1명을 반드시 확인

주거 관련자로 조사·신고된 실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고자는 없습니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 김두란은 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 이정권은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.

김두란의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 이정권은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

• 김두란. 전입일 2023.08.28로 말소기준일보다 늦습니다. 해당 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
• 이정권. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고 실제 점유·임대차계약 및 선순위 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 신고 여부. 보증기관 승계 신고자는 없으며, 두 사람의 임대차관계 및 점유관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 인수액. 배당모형상 0원이지만, 이정권의 권리관계가 확정되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 84.0%

송파레이크파크호반써밋Ⅰ 동일 평형(전용 약 108.81㎡)의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 2,012,666,666원, 최신 거래는 2026년 9월 2,100,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,690,000,000원으로, 최근 거래 수준보다 낮게 설정돼 있습니다.

거래가격은 1,700,000,000원~2,170,000,000원으로 분포하며, 최저매각가 1,690,000,000원은 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다. 최신 거래 2,100,000,000원 역시 최근 평균을 웃돌아, 제시된 거래사례만으로 최근 가격이 하락하고 있다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,690,000,000원 가정)

신건 최저가 1,690,000,000원으로 매각되면 예상 집행비용 19,300,000원을 제외하고 채권자들에게 1,670,700,000원이 배당되는 모형입니다. 채권총액 2,120,215,138원 중 449,515,138원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.

위 예상배당은 제시된 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 모형입니다. 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 이정권의 대항력과 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 위험 확인이 우선

회차가 진행되면 매각 최저가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 늘어납니다. 위 회차별 인수액 0원은 임차인의 선순위 인수보증금이 반영되지 않은 모형상 수치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 거여동 서울거원초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 위례신도시 내 아파트단지를 중심으로 근린생활시설·공원·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 거여역은 직선거리 약 1km 지점에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 24층 건물의 5층입니다. 지역난방, 승강기, 지하주차장, 급배수시설 및 옥내소화전 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지. 2022.01.28 준공된 10개 동 689세대 아파트로, 동일 면적대의 실거래가 확인됩니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 별도 검토해야 합니다.
• 도로. 북측 약 30m, 남측 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 7,131,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.01~2026.12.31로 표시돼 있습니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 후속 매매·이용 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이정권 전입일 확인. 주민등록 전입자료·현황조사·매각물건명세서에서 말소기준권리인 2022.05.12보다 선순위인지 확인해야 합니다.
• 이정권 보증금 확인. 실제 임대차보증금, 확정일자, 점유개시 시점, 배당요구 내용 및 예상 미배당 보증금을 확인해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 김두란 임대관계 확인. 전입일은 후순위이나 보증금과 확정일자가 미상이므로 계약 내용과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 관계 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임차인 간 관계가 무엇인지, 낙찰 후 인도명령이나 명도 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
• 선순위 금지사항등기. 갑구 1-2번의 주택법상 소유권이전 제한이 현재 유효한지, 기간이 종료됐는지, 경매 매각 후 말소 가능한지 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 제한. 2026.12.31까지 표시된 아파트 허가구역 지정과 관련해 경매 취득·향후 처분·이용에 적용되는 사항을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등이 배당 및 추가 부담에 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 2,012,666,666원과 최신 실거래 2,100,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 예상 인수보증금과 명도·취득 관련 비용을 고려해 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
• 기일 및 원본 대조. 2026.11.16 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”

이 물건의 가장 큰 장점은 최근 실거래와 비교한 낮은 신건 최저가입니다. 최저매각가 1,690,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 2,012,666,666원의 84.0%로, 가격 자체는 관심을 가질 만한 수준입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권들도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이정권의 전입일과 보증금이 확인되지 않는다는 점은 단순한 부수 위험이 아닙니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금 미배당액이 매수인에게 인수되는 경우에는 실제 취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 아울러 말소기준보다 앞서 설정된 금지사항등기의 현재 효력도 확인이 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 이정권의 대항력·보증금과 금지사항등기의 효력을 확인해 인수 위험이 해소된다면, 최근 시세 대비 84.0%라는 신건 가격을 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 반대로 상당한 보증금 인수 가능성이 확인된다면 최저가가 낮다는 이유로 높은 평가를 줄 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실질취득비용을 확정할 수 있는 권리 확인에 있습니다.