부산지방법원 2026타경15. 부산 해운대구 우동 마린시티두산위브포세이돈 8층 101-905호입니다. 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 45층 규모입니다. 소유자는 정영임 씨이고, 경매 신청채권자는 중울산새마을금고입니다. 신청채권자의 청구액은 1,323,791,599원입니다.
권리분석의 핵심은 2022년 8월 24일 설정된 중울산새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 16억 2,000만원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 권리와 경매 관련 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건 입찰을 서두를 이유는 없습니다. 최근 12개월 평균 거래액은 약 17억 6,667만원이지만, 가장 최근 거래는 15억원입니다. 최저가 17억원은 최신 거래보다 높으며 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 17억원이라는 매입가격을 정당화할 수 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1410-1 마린시티두산위브포세이돈 8층 101-905호 도로명: 부산광역시 해운대구 마린시티1로 91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 · 45층 건물 내 8층 |
| 거래 비교 기준면적 | 168.43㎡ · 비교 실거래 면적 166.65~170.5㎡ |
| 소유자 | 정영임 (단독소유) |
| 단지 정보 | 마린시티두산위브포세이돈 · 255세대 · 2007.02.16 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 1,700,000,000원 / 1,700,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.08.24 · 중울산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,620,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중울산새마을금고 / 1,323,791,599원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 토지이용계획 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 · 해일위험지구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 14번 근저당권입니다. 2022년 8월 24일 중울산새마을금고가 설정했으며 채권최고액은 1,620,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 권리의 인수 여부를 판단합니다.
이후 2022년 10월 26일 설정된 정세현 명의 근저당권(104,000,000원)은 2024년 3월 27일 말소됐습니다. 해운대세무서와 해운대구 명의의 과거 압류도 각각 해제·말소된 상태입니다. 2026년 1월 16일 임의경매개시결정 이후 설정된 부산신용보증재단의 가압류 10,416,698원은 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2026년 4월 3일 설정된 해운대구 압류 역시 2026년 5월 28일 말소됐습니다.
임차인 및 점유 확인은 별개의 문제입니다. 등재된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 단정하거나 대항력 문제가 완전히 없다고 확정해서는 안 됩니다. 입찰 전 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 최신 거래가 더 중요하다
비교 대상은 마린시티두산위브포세이돈의 거래 기준면적 168.43㎡와 면적이 매칭되는 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 표본은 3건이며, 거래 면적은 166.65~170.5㎡입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 166.65㎡ | 19층 | 1,500,000,000원 |
| 2026.03 | 170.5㎡ | 36층 | 2,000,000,000원 |
| 2025.12 | 170.5㎡ | 25층 | 1,800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 1,766,666,666원 |
최근 12개월 평균은 1,766,666,666원입니다. 최저가 17억원은 이 평균의 96.2% 수준입니다. 평균만 놓고 보면 최저가가 평균에 근접해 있습니다.
그러나 가장 최근 거래인 2026년 8월 거래액은 1,500,000,000원입니다. 현재 최저가 1,700,000,000원은 최신 거래의 113.3%로, 최신 거래보다 2억원 높습니다. 2026년 3월 20억원 거래 이후 2026년 8월 15억원 거래가 확인됐으며, 제공된 최근 거래 추세 지표도 -7.6%입니다.
거래 층수와 면적이 완전히 동일하지 않으므로 단순 비교에는 한계가 있습니다. 특히 경매 대상은 8층이고 최신 거래는 19층 거래입니다. 층별 조망·향·내부 상태 차이를 확인하지 않은 채 거래금액만으로 동일한 가치를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.1% 추정) | - | 19,400,000원 |
| 1. 근저당 · 중울산새마을금고 | 1,620,000,000원 | 1,620,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,416,698원 | 10,416,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,183,302원 |
| 합계 | - | 1,700,000,000원 |
위 배당표는 매각가 17억원과 집행비용 추정치를 기준으로 작성된 시뮬레이션입니다. 중울산새마을금고는 채권최고액 16억 2,000만원 기준으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미회수액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 1,700,000,000원 | 0원 | 50,183,302원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,360,000,000원 | 286,416,698원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,088,000,000원 | 555,696,698원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 배당이 시뮬레이션상 전액 충족되고 소유자에게 50,183,302원이 배분됩니다. 1회 유찰 시 채권 미회수액은 286,416,698원, 2회 유찰 시 555,696,698원으로 증가합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재로, 해원초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 45층 건물 내 8층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 마린시티두산위브포세이돈은 255세대이며 준공일은 2007.02.16입니다. 비교 면적의 최근 12개월 거래는 3건으로 확인됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 11,300,000원/㎡입니다.
- 재해 관련 규제. 토지이용계획상 해일위험지구에 포함됩니다. 실제 재해 위험과 보험 인수 조건, 건물의 침수·해일 관련 이력 등을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 개발행위 제한. 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발행위허가 제한 내용이 기재돼 있습니다. 해당 제한의 구체적인 적용 범위와 향후 용도변경 가능성은 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 20미터 내외, 북동측 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 255세대 단지의 168.43㎡급 비교 물건입니다. 최근 12개월 거래 표본은 3건이며 거래가격 편차가 있습니다. 특히 최신 거래와 최근 평균 사이의 차이가 있어 실제 매수 수요와 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 재확인. 최저가 17억원은 최신 거래 15억원보다 2억원 높습니다. 최근 12개월 평균만으로 가격을 정당화하지 말고, 최신 거래 이후 추가 거래와 동일 면적·층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -7.6%를 감안해야 합니다. 과거 고가 거래만으로 현재 가치가 유지된다고 판단하지 말고 가격 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임대차 및 점유. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유자 및 임대차계약 존재 여부를 확인하고 대항력·우선변제권 여부를 최종 판단해야 합니다.
- 근저당 채권액. 중울산새마을금고의 채권최고액 16억 2,000만원과 신청 청구액 1,323,791,599원을 구분해야 합니다. 실제 상환액과 배당액은 채권계산서로 확인하세요.
- 해일위험지구 확인. 토지이용계획에 해일위험지구가 포함돼 있습니다. 재해 관련 이력, 보험 가입 가능 여부, 관리주체의 안전 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 관리. 관리사무소를 통해 체납관리비, 장기수선 관련 사항, 공용부분 관리 상태를 확인하세요. 본 배당 시뮬레이션에는 체납관리비가 반영되지 않았습니다.
- 현장 확인. 8층 해당 호수의 실제 내부 상태, 조망·향, 누수·결로 및 설비 상태를 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이가 없다는 사실만으로 내부 상태까지 보증되는 것은 아닙니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 17억원은 따져야 한다”
부산지방법원 2026타경15는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2022년 8월 24일 중울산새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다는 이유만으로 17억원의 신건 가격을 받아들일 수는 없습니다. 최근 12개월 평균은 1,766,666,666원이지만 최신 거래는 1,500,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 13.3% 높고 최근 거래 추세는 -7.6%입니다. 과거의 높은 거래가격만으로 현재의 매입가격을 정당화해서는 안 됩니다.
여기에 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제가 남아 있습니다. 해일위험지구 관련 사항도 확인해야 합니다. 권리분석 결과와 실제 취득 위험은 구분해서 판단해야 합니다.
권리: 산출상 인수 0원. 그러나 가격: 최신 거래 대비 부담 존재. 신건 17억원에 무리하게 응찰하기보다는 최신 실거래와 추세, 실제 점유 상태, 건물 및 재해 관련 사항을 충분히 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.
