서울동부지방법원 2025타경52244. 서울 강동구 성내동 한양립스 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용 12.33㎡ 규모로, 13층 건물의 8층에 위치합니다. 이 물건의 핵심은 가압류나 경매개시결정 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 확보한 임차인에게 있습니다.

소유자 박창욱은 2021년 5월 18일 소유권을 취득했고, 이후 2024년 4월 2일 이초희의 17,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 이승희는 그보다 앞선 2022년 7월 18일 주민등록을 마쳤고, 확정일자도 2022년 6월 8일에 받았습니다. 2026년 2월 10일에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 경료됐습니다. 따라서 후순위 가압류와 경매등기가 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액의 인수 문제는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 2014년에 설정된 중소기업은행 근저당권 2건은 2014년 9월 5일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 2일 이초희의 가압류입니다. 이보다 뒤에 기입된 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권

확인된 주요 임차인은 이승희입니다. 별도로 매각물건명세서에 ‘기사항전’으로 표시된 주거 관련 기록이 있으나 신원과 전입·보증금 내역을 확인할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계신고로 표시된 기록은 없으며, 확인된 보증금은 중복 합산하지 않았습니다.

임차 관련 기록 2건 중 권리관계가 구체적으로 확인되는 임차인은 이승희 1명입니다. ‘기사항전’은 별도 임차인인지, 기록상 표시 오류인지 확인되지 않으므로 독립된 보증금이나 대항력이 확정됐다고 보지 않습니다. 다만 추가 점유·임차 위험도 배제할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 9,500만원, 실질취득은 약 1.32억

한양립스 전용 12.33㎡에 해당하는 실거래 12건의 전체 평균은 111,333,333원입니다. 이 평균만 보면 최저매각가 106,000,000원이 전체 평균의 95.2%로 보일 수 있습니다.

하지만 과거에는 130,000,000원 거래가 반복됐고, 최근 12개월의 실거래 3건은 모두 95,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -18.6%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 우선해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 + 매수인 인수액은 보증금 130,000,000원 근처에 묶이는 구조입니다.

실질취득액은 각 회차 최저가와 예상 인수액의 단순 합계입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 포함되며, 취득세·명도비·기타 취득부대비용과 추가 미상 임차 위험은 반영되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 이초희의 가압류와 본압류 이행 기록은 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 106,000,000원 중 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 이승희의 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 일반채권자들의 합계 청구액 36,822,465원은 전액 미배당되며 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자의 미배당과 별개로, 이승희의 보증금 미배당 26,284,000원은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 성내동, 지하철 5호선 강동역 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2014.05.19 준공된 한양립스 54세대 규모 건물입니다. 벽식구조 철근콘크리트 건물로 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 근린상업지역이며 토지 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지면적은 330.1㎡이고, 공시지가는 6,023,000원/㎡입니다. 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 있으므로, 대상 용도와 매수인 조건에 대한 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가서는 도시형생활주택(원룸형) 이용으로 기재하고 있습니다. 사건상 근린시설 표기와의 관계 및 법적 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 전용 12.33㎡의 소형 물건이며 해당 건물은 54세대 규모입니다. 2022년에는 130,000,000원 거래가 있었으나 최근 거래는 95,000,000원에 형성되어 있습니다. 최근 거래 추세가 -18.6%인 만큼 과거 고가를 현재의 매각 가능 가격으로 보기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 이승희의 보증금 130,000,000원 중 신건 미배당 예상액 26,284,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 실제 배당순위·배당액·인수 범위를 원본으로 확인하세요.
• 대항력 유지 여부. 이승희의 주민등록일 2022.07.18과 점유개시일 2022.07.02, 확정일자 2022.06.08 및 임차권등기의 효력을 확인하세요. 특히 현재의 점유 및 대항력 유지와 관련된 사실관계를 점검해야 합니다.
• 추가 임차 기록. ‘기사항전’으로 표시된 주거 관련 기록의 정확한 의미를 확인하세요. 보증금·전입·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 이승희의 확인된 보증금과 별도의 금액을 임의 합산해서도 안 됩니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 현재 회차 실질취득액 132,284,000원은 최근 실거래 평균 95,000,000원을 크게 웃돕니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득 부담으로 판단하세요.
• 유찰 전략 재검토. 1회 유찰 시 인수액은 47,126,400원, 2회 유찰 시 63,781,120원으로 증가합니다. 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 이어지지 않는다는 점을 반영하세요.
• 건축물 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)의 관계를 건축물대장·집합건축물대장 등으로 확인하고, 대출 가능 여부와 향후 매각에 미칠 영향을 점검하세요.
• 토지거래허가 관련 사항. 토지거래계약허가구역 지정사항이 있으므로 본건의 법적 용도 및 매수인 자격에 따른 허가 적용 여부를 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차권등기와 실제 점유관계를 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담 및 명도 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 대조하여 법원 매각조건과 인수권리의 최종 내용을 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는 경매”

이 물건의 숫자는 단순합니다. 최근 실거래 평균은 95,000,000원, 임차보증금은 130,000,000원, 신건 실질취득액은 132,284,000원입니다.

말소기준권리 이후의 강제경매등기는 정리되지만, 그보다 먼저 대항력을 확보한 이승희의 보증금은 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 더욱이 추가 주거 관련 기록의 신원과 보증금이 확인되지 않아 별도 권리 위험도 남아 있습니다.

최저매각가가 현재의 106,000,000원에서 84,800,000원, 다시 67,840,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득액은 약 1.32억에 머무릅니다. 반면 최근 실거래는 9,500만원이고 거래 추세도 하락 중입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.