부산지방법원 2026타경47. 부산 남구 용호동 현대비치아파트 102동 406호, 전용면적 52.29㎡의 아파트입니다. 소유자는 이근시 씨이며, 등기상 2004년 12월 3일 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 2015년 9월 10일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당권과 가압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 보면 인수할 권리가 복잡하게 남아 있는 물건은 아닙니다. 다만 이 사건은 반드시 확인해야 할 숫자가 하나 있습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권은 최초 채권최고액이 156,000,000원인데, 2021년 변경등기에는 141,000,000원으로 기재되어 있습니다. 사건의 청구금액은 145,661,956원입니다. 배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 채권액과 변경된 채권최고액은 원본 등기 및 채권계산서로 재확인해야 합니다.

그리고 가격입니다. 최근 거래가 확인되는 같은 단지·같은 전용면적의 실거래 평균과 비교하면, 현재 최저가는 오히려 높은 수준입니다. 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 저렴한 낙찰가를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2015년 9월 10일 농협은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 농협은행의 추가 근저당권, 페퍼저축은행 근저당권, 제이비우리캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부상 이미 말소된 과거 권리도 확인됩니다. 2000년 씨티은행 근저당권, 2001년 하나은행 근저당권, 2012년 농업협동조합중앙회 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다. 국민건강보험공단의 압류도 2018년 8월 21일 해제되어 있습니다. 이들 권리를 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 문제는 별도입니다. 분석상 임차인으로 확인된 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 실제 점유자 및 임대차계약 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

같은 단지 현대비치의 전용 52.29㎡ 동일 면적 실거래입니다. 전체 평균보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 223,650,000원입니다. 반면 이 물건의 감정가와 최저가는 모두 234,000,000원으로, 최근 평균 대비 104.6%입니다. 최근 평균보다 10,350,000원 높습니다.

더욱 직접적인 비교 대상인 최신 거래는 2026년 10월의 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다도 14,000,000원 높습니다. 최근 12개월 추세는 +0.1%로 큰 변화가 없는 보합권에 가깝습니다. 최근 시세가 뚜렷하게 상승해 현재 감정가를 정당화한다고 볼 근거도 부족합니다.

참고로 매각 시나리오상 1회 유찰 시 최저매각가는 187,200,000원, 2회 유찰 시에는 149,760,000원입니다. 이는 감정가의 각 회차별 적용 가격이며, 실제 적정 입찰가나 낙찰 가능성을 보장하는 수치는 아닙니다. 유찰 후에도 최근 거래와 개별 호수의 상태·층을 비교해 응찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

집행비용 추정 4,076,000원을 제외한 배당 계산입니다. 전체 채권 청구액은 326,688,222원, 시뮬레이션상 채권자 배당액은 229,924,000원이며 미배당액은 96,764,222원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 농협은행 근저당권 변경등기와 실제 채권액의 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동, 용문중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 현대비치는 648세대이며, 사용승인일은 1997년 11월 12일입니다. 전용 52.29㎡의 최근 실거래가 여러 차례 확인되어 거래 사례를 비교할 수 있습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함되고, 정비구역·준보전산지·지구단위계획구역 등은 접하는 것으로 확인됩니다.
• 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 감정평가서상 별도 기타 참고사항은 없습니다.
• 환금성. 648세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래가 확인된다는 점은 긍정적입니다. 다만 실거래 표본은 201,000,000원부터 246,000,000원까지 차이가 있습니다. 본건은 4층이므로 층별 거래가격과 내부 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 최저가 검토. 234,000,000원은 최근 12개월 평균 223,650,000원의 104.6%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 높으므로, 신건이라는 이유만으로 감정가에 응찰하는 것은 가격상 불리할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원으로 가격이 변경되는 시나리오입니다. 실제 매각기일별 최저가를 확인하고 최근 실거래 및 물건 상태에 맞춰 입찰 상한을 다시 설정해야 합니다.
• 농협은행 근저당 확인. 2015년 설정된 156,000,000원과 2021년 변경등기의 141,000,000원을 반드시 대조하세요. 신청채권자 청구금액 145,661,956원과 배당 시뮬레이션의 농협은행 배당액 192,000,000원도 구분해 확인해야 합니다.
• 후순위 권리. 2016년 농협은행 추가 근저당, 2021년 페퍼저축은행 근저당, 2025년 제이비우리캐피탈 가압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 확인하세요.
• 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 전입세대 확인, 현장 방문 및 점유자 면담을 통해 명도 가능성과 임대차보증금 관련 위험을 점검하세요.
• 관리비·현장 상태. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 내부 상태와 수리 필요성도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 실제 실거래 원본을 함께 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗해도, 가격은 따져야 한다”

부산 현대비치 102동 406호는 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리분석은 비교적 단순한 편입니다.

그러나 이 물건의 신건 최저가 2억 3,400만원은 최근 12개월 평균 실거래가 2억 2,365만원보다 높고, 최신 거래 2억 2,000만원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 +0.1%로 큰 상승세라고 보기 어렵습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

여기에 농협은행 근저당권의 최초 채권최고액과 변경등기 금액이 다르다는 점, 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 권리상 인수액 0원이라는 계산만 믿고 입찰하기보다는 배당의 정확한 기준과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.

최종 판단은 ‘권리 양호, 가격 보류’입니다. 신건 234,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준이므로 가격 메리트가 없습니다. 유찰 이후 가격이 조정되는지 지켜보면서, 근저당 변경등기와 실제 임대차관계를 확인하는 접근이 합리적입니다.