부산지방법원 2026타경53. 부산 해운대구 중동 1267-3 코스모시티 15층 제이1515호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 이정민이며, 2015년 7월 27일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정되어 이 등기가 말소기준권리가 됩니다.

권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 등기부상 확인되는 근저당권은 신한은행의 1건이고, 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기도 있었으나 2015년 7월 27일 신탁재산 귀속에 따라 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 신탁등기로 인한 권리관계와는 구별해야 합니다.

다만 이 물건은 임차인 위험을 완전히 배제할 수 있는 상태라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 특정 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기부만으로 실제 점유자와 임대차 현황을 확정할 수 없으므로, 현장조사와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

권리의 핵심은 2015년 7월 27일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 낙찰로 소유권이 이전되면 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 이력상 2015년 6월 29일 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2015년 7월 27일 신탁재산 귀속에 따라 말소되었습니다. 이후 소유권은 이정민에게 이전되었습니다. 과거 신탁 이력과 현재 유효한 신탁등기를 혼동하지 않아야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 확인 전 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건 상태입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.

따라서 신건 최저가가 9,400만원이라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득 예상액은 현재 최저가에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 더한 94,000,000원이지만, 이는 임대차 및 점유관계가 추가로 확인되어야 하는 조건부 계산입니다.

유찰에 따른 근저당 배당 변화를 보면 현재 가격에서도 채권자가 전액 회수하지 못합니다. 유찰로 최저가가 낮아질수록 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아니지만, 근저당권자의 미배당액은 커집니다.

위 수치는 각 회차의 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 매각대금, 집행비용 및 배당요구·채권액 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

신건 매각가 94,000,000원을 가정하면 집행비용 2,092,000원을 제외한 91,908,000원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 28,092,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

중요한 점은 근저당권자가 28,092,000원을 배당받지 못하더라도, 그 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아니라는 사실입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로 매각에 의해 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대차·점유관계에서 별도의 인수 권리가 발견되는지는 추가 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 동측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 대형마트 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 26층 건물 중 15층입니다. 2015년 5월 28일 사용승인되었으며 외벽은 외장인조석 붙임 및 시멘트모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 온천지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인되었습니다.
• 환금성. 중동역 접근성과 해운대 생활권이라는 입지 요소는 확인되지만, 개별 호실의 실거래 자료와 공실률·임대수익 자료가 없어 실제 환금성과 투자수익률은 별도로 검증해야 합니다. 입지 여건만으로 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 조사. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 현황을 확인하고 전입세대 및 확정일자, 임대차계약서, 보증금과 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류상 근린시설과 감정평가·매각물건명세서상 업무시설(오피스텔) 표기가 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 등기부 및 매각물건명세서를 대조해 실제 용도와 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 근저당 및 배당 검증. 신한은행 근저당 채권최고액 120,000,000원과 경매 신청 청구액 104,847,944원을 구분해야 합니다. 실제 채권 잔액과 배당요구액, 집행비용을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가는 94,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 오피스텔의 거래가격, 전용면적, 층, 공실 여부 및 임대수익을 조사한 후 입찰가를 정해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 관리비 및 운영비. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부, 공용부분 부담, 월 관리비와 향후 유지보수 비용을 확인하세요. 실제 임대수익을 계산할 때 공실과 운영비를 함께 반영해야 합니다.
• 토지이용 제한. 일반상업지역 외에 방화지구, 온천지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용계획상 제한사항을 확인하고 실제 사용·변경 가능 여부를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 직접 확인하세요. 특히 임대차 및 점유관계는 현장조사 결과와 일치하는지 검증해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 다르다”

부산지방법원 2026타경53은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2015년 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 낙찰로 소멸할 예정입니다. 신건 94,000,000원 매각을 가정한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이것만으로 입찰 안전성이 완성되는 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 실제 점유 여부와 임대차 현황이 확정되지 않았습니다. 사건 분류상 근린시설과 감정평가·명세서상 업무시설(오피스텔)이라는 용도 표기 차이도 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가 9,400만원은 감정가와 동일한 신건 가격이며, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 시 근저당 미배당액은 커지지만, 그것이 곧 낙찰자에게 이익이 된다는 뜻도 아닙니다.

권리상 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 결과이지, 임대차 위험까지 모두 사라졌다는 의미는 아닙니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임대차·점유·실제 용도를 확인해야 합니다. 등기상 권리는 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.