서울동부지방법원 2025타경52279. 서울 강동구 강일동 강일임페리얼타워 4층 409호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사제이디이엔지이며, 2022년 8월 16일 96,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 하남농업협동조합의 근저당권을 설정했습니다.

권리분석의 기준점은 명확합니다. 을구 1번 하남농업협동조합 근저당권의 채권최고액 63,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 정광익·홍준호 등의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 이 사건은 단순히 등기부상 말소 여부만 보고 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다. 임차·점유 신고 4건의 대항력과 보증금 확인, 국세·지방세 우선순위, 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준

말소기준권리: 을구 1번 하남농업협동조합 근저당권입니다. 2022년 8월 16일 설정되었고 채권최고액은 63,600,000원입니다. 같은 날 주식회사제이디이엔지가 소유권을 취득했습니다.

말소기준 이후에는 정광익의 25,000,000원 가압류, 홍준호의 125,189,680원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 신용보증기금 가압류 등이 이어집니다. 현재 사건인 2025타경52279의 강제경매개시결정도 근저당보다 후순위입니다. 이들 권리는 등기상 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다.

참고로 2024년 11월 29일과 12월 10일에 기재된 종전 강제경매개시결정은 2025년 4월 24일 취소기각결정으로 말소된 내역입니다. 현재 사건의 강제경매개시결정과는 구분해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 4건 중 2건은 대항력 미상

이 물건은 임차·점유 관련 신고가 4건입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 내역은 없습니다. 다만 4건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

배당 및 인수 판단: 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이는 배당표상 계산값이지, 4건의 임차·점유 관계가 모두 해소되었다는 확정 판단이 아닙니다. 김성우와 세계평화의 전입일·점유개시일, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 실제 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

매각물건명세서 보완 여부를 확인하고, 현황조사서의 점유자와 실제 현장 점유자를 대조해야 합니다. 임차관계가 중복 기재되었는지, 실제로 독립된 점유자가 몇 명인지도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 최저가 108,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 배당재원은 105,688,000원입니다. 말소기준 근저당과 선순위 가압류가 먼저 배당되고, 홍준호의 가압류부터 미배당이 발생하는 구조입니다.

주의: 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요하며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당 증가

유찰이 진행되면 최저가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이는 감정가에 따른 경매 가격 시나리오일 뿐, 해당 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

⑤ 시세·가격 분석 — 가격 메리트 판단 보류

이 물건은 현재 확인 가능한 비교 실거래 가격을 근거로 감정가와 시장가격의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 108,000,000원이 저렴한지, 비싼지, 적정한지 단정하지 않는 것이 맞습니다.

특히 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 오피스텔 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일반적인 주거용 오피스텔 거래와 상업용 근린생활시설 거래는 가격 형성 및 수요층이 다를 수 있으므로, 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 확인한 후 적절한 비교군을 선정해야 합니다.

2022년 소유자 취득가액 96,000,000원은 과거 매매가격일 뿐 현재 시장가격을 증명하지 않습니다. 이를 근거로 현재 감정가의 적정성이나 투자수익을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 서울특별시 강동구 강일동 강일고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강일역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 광대로와 소로변의 포장도로에 접합니다.
• 토지 용도. 도시지역 및 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 각종 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 내부구조와 점유 형태, 건축물대장상 용도 및 임대차 목적을 대조해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔·근린시설의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 주변의 유사 용도·면적 거래와 임대사례를 추가로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.08.16 하남농업협동조합 근저당권 63,600,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원등기부와 대조하세요.
• 임차인 4건 조사. 나동섭·주식회사 세계평화새마을마트 대표 이동의·김성우·세계평화의 실제 점유 여부를 확인하세요. 특히 김성우와 세계평화의 전입일 및 점유개시일을 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자. 4건 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 전입세대 확인, 임대차계약 관련 자료를 통해 보증금과 우선변제 가능성을 확인하세요.
• 국세·지방세. 압류 3건의 과세관청, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 당해세에 해당하면 예상 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 2025-03169-001 공매공고가 현재 어떤 상태인지 확인하세요. 법원경매와 공매의 진행 관계를 확인하기 전 입찰을 서두르지 마세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가서상 오피스텔 이용 상태가 함께 기재되어 있습니다. 건축물대장, 내부구조, 실제 이용상태를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 신건 배당모형의 채권 미배당액은 152,510,142원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 입찰가격 산정. 감정가 108,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 동일 용도·유사 입지의 실거래 및 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 말소되는 권리와 인수 위험은 별개다

서울동부지방법원 2025타경52279는 말소기준권리가 명확한 물건입니다. 2022년 8월 16일 하남농업협동조합 근저당권 이후 설정된 다수의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 권리만 보면 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다.

그러나 등기부상 소멸과 임차인 인수 위험의 해소는 같은 문제가 아닙니다. 4건의 점유·임차 신고 중 2건은 대항력 없음으로 확인되지만, 나머지 2건은 전입일 미상으로 판정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기까지 남아 있습니다.

신건 매각가 108,000,000원 기준 채권 미배당액은 152,510,142원입니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 반대로 배당모형에 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있다고 해서 실제 임차관계까지 모두 안전하다고 볼 수도 없습니다.