서울동부지방법원 2025타경52309. 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 13층 1307호, 전용 21.90㎡ 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이며 임차권등기에는 주거용 임대차가 확인됩니다. 현재 소유자는 송재용이고, 채권자 이미림이 강제경매를 신청했습니다. 등기부에서 말소기준이 되는 권리는 2023년 8월 국민은행의 가압류입니다. 그보다 늦게 설정된 임차권등기와 다른 가압류, 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상이지만, 등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 반환채무가 소멸한다는 사실은 별개입니다.
바로 여기에 이 물건의 함정이 있습니다. 임차인 이미림의 전입신고와 점유개시는 2022.11.28로, 말소기준권리인 국민은행 가압류의 2023.08.01보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기만 보고 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다. 임차권등기 원문에는 확정일자도 2022.10.18로 기재되어 있습니다. 보증금이 매각대금으로 전부 변제되지 않는 경우의 잔액 인수 문제가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 13층 1307호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 가람길 287 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 21.90㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 임차권등기 존재 |
| 소유자 | 송재용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 이미림 |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 사용승인일 | 2016.07.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
과거 하나은행 근저당권(채권최고액 108,000,000원)은 2019.08.26 말소되었고, 김정애 근저당권(채권최고액 24,000,000원)도 2022.11.24 말소되었습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재의 인수권리나 배당대상 채권으로 계산하지 않습니다. 최초 신탁관계 역시 종료된 상태입니다.
국민은행 가압류 이후 설정된 소상공인시장진흥공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 임차권등기에 관한 매수인 인수 특약은 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원의 무게
실제 임차인은 이미림 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 임차권등기상 임차인 본인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이미림 주거 · 임차권등기 |
2022.11.28 13층 1307호 전부 |
160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
| 임차인 | 이미림 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.17 |
| 확정일자 | 2022.10.18 (임차권등기 원문 기재) |
| 전입신고일 | 2022.11.28 |
| 점유개시일 | 2022.11.28 |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 점유범위 | 건물 13층 1307호 21.90㎡ 전부 |
| 임차권등기 | 2024.12.03 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.12.03 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제 | 확정일자 기재는 있으나 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 처리 · 실제 배당순위 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 보증금 미변제 잔액 인수 가능 |
다만 본건 예상배당은 임차보증금 자체의 배당액을 0원으로 처리하고 160,000,000원 전액 인수를 별도로 가정합니다. 이 가정을 그대로 적용하면 신건 매각대금 150,000,000원에 인수액 160,000,000원이 더해져 310,000,000원이 됩니다. 반면 이미림에게 지급되는 신청채권 배당액이 보증금 반환채권에 충당된다면 인수잔액은 그만큼 줄어들 수 있습니다. 두 금액을 중복 계산할지 여부는 배당채권의 성격을 확인해야 결정할 수 있습니다.
현재로서는 160,000,000원을 확정된 최종 취득액으로 단정하거나, 310,000,000원을 확정된 지급액으로 단정하는 것 모두 적절하지 않습니다.③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 인수 포함 비용
현재 최저매각가는 150,000,000원으로 감정가와 같습니다. 임차보증금 160,000,000원은 최저가의 약 106.7%입니다. 감정가보다 낮게 낙찰되더라도 대항력 임차인에 대한 보증금 반환 부담은 별도로 남을 수 있습니다. 따라서 최저가 인하만으로 가격 메리트가 발생한다고 판단해서는 안 됩니다.
동일 오피스텔의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 보증금 기준 취득비용이나 인수액을 포함한 실제 총비용이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단을 보류합니다. 감정가 150,000,000원 자체를 시세로 간주해서도 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 임차보증금 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,000,000원 | 55,730,182원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,000,000원 | 85,310,182원 | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,000,000원 | 108,958,182원 | 160,000,000원 |
예상 미배당액은 전체 채권의 배당 부족액이며, 임차보증금 인수잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 각 회차의 인수 160,000,000원은 보증금 전액 인수 가정을 그대로 표시한 것으로, 실제 배당·변제·상계 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 인수 · 이미림 임차보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,307,443원 | 12,307,443원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,522,739원 | 30,522,739원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 이미림 | 160,000,000원 | 104,269,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 채권자 배당에 사용되는 추정입니다. 국민은행과 소상공인시장진흥공단은 각각 청구금액 전액을 배당받고, 강제경매 신청채권자 이미림에게는 104,269,818원이 배당됩니다. 신청채권액 160,000,000원에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 배당표상 이미림의 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권인지 여부는 확정되지 않았습니다. 같은 보증금 채권에 배당이 이루어진 경우에는 이미 지급받은 금액을 인수잔액에서 다시 제외해야 하므로 예상배당액과 전액 인수액을 단순 합산해 확정채무로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·상업용 및 업무용 건물·근린생활시설·자동차관련시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 장한평역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 13층 1307호입니다. 2016.07.18 사용승인을 받았으며 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 북측 약 14m, 남동측 약 20m, 북서측 약 11m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 6,900,000원입니다.
- 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등의 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으나, 허가대상 용도와 기간을 고려해 해당 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 등기된 임대차는 주거용입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 장한평역 인근의 업무·상업시설 혼재지역이라는 입지 특성이 있습니다. 다만 동일 건물 최근 실거래가격이 확인되지 않아 객관적인 매매가격 수준과 환금성의 우열을 확정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 이미림의 2022.11.28 전입·점유와 2023.08.01 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 대항요건의 유지 여부까지 검토해야 합니다.
- 보증금 인수액 확정. 임차보증금 160,000,000원 중 배당으로 변제되는 금액과 매수인이 실제 인수하는 잔액을 분리해 산정해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금의 관계. 이미림의 강제경매 신청채권 160,000,000원과 임차권등기상 보증금 160,000,000원의 동일성 및 배당액 충당 여부를 확인해야 합니다. 이중 계산은 물론 미배당 인수액의 누락도 피해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 임차권등기에는 확정일자 2022.10.18이 기재되어 있지만, 예상배당은 임차보증금에 대한 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 실제 배당순위와 배당요구의 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 이미림이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자라는 점을 고려해 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 이력 및 판결 등 집행권원을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 입찰가에 실제 인수잔액과 취득세·명도비용·관리비 등을 더해 총비용을 검토해야 합니다. 유찰 후 최저가가 낮아져도 인수채무에 따라 가격상 이익이 제한될 수 있습니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물·유사 전용면적·층수의 최근 실거래를 확인하고, 반드시 보증금 인수액을 반영한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 여부와 인도 가능성, 보증금 반환 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비와 당해세, 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류·집행권원을 직접 확인해야 합니다. 인수금액이 확정되지 않은 상태에서는 입찰가를 결정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.5억이 취득비용 1.5억은 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원입니다. 임차인 이미림은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 배당액과 인수잔액이 연동되어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 150,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 임차인 이미림과 강제경매 신청채권자가 동일하며, 예상배당에서 이미림에게 104,269,818원을 지급하면서 보증금 160,000,000원 전액 인수도 가정하고 있습니다. 배당금의 보증금 충당 여부에 따라 취득비용이 크게 달라질 수 있으므로 이 부분을 해결하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 판단 보류입니다. 현재 단계에서는 낙찰가 인하를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다. 보증금 인수잔액과 배당채권의 관계를 먼저 확정하고, 그다음 실제 취득비용을 동일 오피스텔의 최근 실거래가격과 비교해야 합니다.
