🏠 용도: 연립/다세대 · 🏠 감정평가상 다가구주택 이용  |  ⚠️ 대항력 있음 4건 · 보증금 미상  |  📄 임차권등기 2건 · 보증금 합계 320,000,000원  |  🏗️ 4층 33㎡ 위반건축물

서울동부지방법원 2025타경52313. 서울특별시 광진구 구의동 211-49 소재 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대이나 감정평가서상 이용상태는 단독주택(다가구주택)으로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2011.12.02.입니다.

등기상 소유자는 이승형입니다. 권리분석의 기준은 2024.01.23. 구의동새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 408,000,000원의 근저당권입니다. 그 이후 삼성카드 가압류, 정우철·구의동새마을금고의 경매개시결정, 중앙농업협동조합 가압류 및 광진구 압류 등이 존재합니다.

다만 이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 위험을 판단할 수 없습니다. 박종업·도경태·김현주·김수한은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 조사되어 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만 보증금이 확인되지 않습니다. 정우철은 2억 2,000만원 임차권등기가 존재하나 전입·점유일이 불명확합니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어도 실제 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 1월 23일이 기준점

이 사건의 말소기준권리는 을구 3번 근저당권입니다. 2024.01.23. 구의동새마을금고가 설정한 채권최고액 408,000,000원이 기준이 됩니다. 2012년 중앙농업협동조합 근저당권은 2024.01.23. 해지·말소된 기존 권리이므로 현재 말소기준권리와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 점유자 4건, 보증금 미상

조사상 임차인·점유자 8건이 확인됩니다. 이 중 박종업·도경태·김현주·김수한은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 정우철은 전입·점유일이 확인되지 않아 대항력 판정이 유보되며, 김관주와 최수지는 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,024,417,020원이며 유찰은 0회입니다. 다만 이 건물의 동일 유형·동일 조건 실거래와 비교할 수 있는 가격 근거를 확보하지 못한 상태에서는 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 단독 아파트와 달리 다가구주택으로 이용되고 있으며, 1층 101호의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르고 4층 33㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이런 건물 특성은 단순한 면적·가격 비교만으로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,024,417,020원 가정)

제시된 배당안 기준으로 채권자 배당액 합계는 903,964,130원이며, 소유자 잔여금은 1,097,808,720원입니다. 해당 계산에서는 채권자 미배당액이 발생하지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

⑤ 건물 이용상태·위반건축물 분석

• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2011.12.02.입니다. 외벽은 석재붙임·적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장에 2014.02.12. 주택과-4734에 따른 위반건축물 사항이 등재되어 있습니다. 4층 33㎡ 시멘트벽돌조 부분을 주거용으로 무단 사용한 내용입니다.
• 1층 101호 용도 불일치. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 실제 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되어 있습니다. 임차인 박종업의 점유 부분과 연결해 용도 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정평가 범위와 실제 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 다가구주택 이용. 감정평가상 단독주택(다가구주택) 이용으로 기재되어 있으므로 각 호실의 독립된 점유·임대차 관계와 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 4건 보증금 확인. 박종업·도경태·김현주·김수한의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 주민등록, 점유 상태, 배당요구 및 배당 예상액을 확인하세요. 이 네 건이 가장 중요한 인수 위험입니다.
• 정우철 임차권 실체 확인. 220,000,000원 임대차계약서와 실제 지급 증빙, 전입신고일, 점유개시일, 확정일자 및 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다. 2020.03.12.와 2022.05.24.로 기재된 확정일자 차이도 해소해야 합니다.
• 정우철 신청채권과 임차권의 관계. 동일인이 강제경매 신청채권자이면서 임차권등기권자로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 의문 제기 단계이므로 실제 계약관계와 채권 발생 원인을 원본으로 확인하세요.
• 김관주 임차권 1억원. 201호에 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 전입 2024.05.10. 및 확정일자 2024.04.22.는 기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사되어 있지만, 실제 점유와 배당관계는 확인해야 합니다.
• 201호·301호 점유 중복. 최수지와 김관주가 201호, 김현주와 정우철이 301호와 관련해 각각 기재되어 있습니다. 임차권등기 대상 부분과 실제 점유 범위가 일치하는지 확인하세요.
• 기타 점유자 확인. 기사항전으로 기재된 점유자의 실제 인적사항, 점유 부분, 전입일, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 시정 가능성. 4층 33㎡의 무단 주거 사용에 대한 위반 내용, 원상복구 여부, 행정상 조치 및 관련 비용을 확인하세요.
• 101호 용도 확인. 제2종근린생활시설(사무소)로 등재된 공간의 주거 사용 현황과 적법성, 관련 임대차 및 명도 문제를 점검하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 감정평가서·매각물건명세서·현장 조사로 대조하세요.
• 배당표 재검토. 김관주 임차권 1억원, 정우철 임차권 2억 2,000만원 및 선순위 임차인들의 보증금이 배당 계산에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등 별도 배당 항목도 검토하세요.
• 명도 계획. 여러 호실의 임차인·점유자가 확인되는 물건이므로 호실별 점유 현황, 임대차 종료 여부, 인도 협의 및 명도 비용을 따로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “후순위 권리 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다

서울동부지방법원 2025타경52313은 2024.01.23. 구의동새마을금고 근저당권을 기준으로 권리 순위를 구분할 수 있습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기상 임차권등기 2건도 기준권리 이후에 설정되어 있습니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 박종업·도경태·김현주·김수한은 대항력 있음으로 분류되면서도 보증금이 확인되지 않았습니다. 정우철의 2억 2,000만원 임차권은 전입·점유일이 불명확하고, 신청채권자와 동일인이라는 특이점까지 있습니다. 김관주의 1억원 임차권과 다른 점유자의 임대차 관계도 추가로 검증해야 합니다.

건물 측면에서도 4층 33㎡ 위반건축물과 1층 101호의 공부상·현황상 용도 차이가 존재합니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상황에서 신건 최저가 2,024,417,020원을 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.

권리 순위는 확인되지만, 인수금액과 건물 적법성은 아직 확인이 필요합니다. 신건 가격보다 먼저 임차인 8건의 실체와 위반건축물 처리 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.