서울동부지방법원 2025타경52331. 서울 강동구 명일동 47-12 고덕복합빌딩 16층 1605호의 임의경매 사건입니다. 감정가는 1,225,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기상 소유자는 이상범이며, 2007년 설정된 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 등기되어 있지만 말소기준권리 이후의 담보권과 압류권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

이 물건의 관건은 단순히 채권자가 많다는 사실이 아닙니다. 최근 실거래 가격과 신건 최저가의 차이, 그리고 복잡한 담보권 변경 및 배당관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 특히 배당 예상액에는 최초 근저당 채권최고액이 사용되었으나, 등기에는 그 이후 변경된 채권최고액도 존재합니다. 따라서 배당표를 확정적인 권리순위별 지급액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당

가장 중요한 기준은 2007.10.11 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,000,000원이며, 2025.05.20 변경등기에는 122,860,000원이 기재되어 있습니다. 같은 은행의 을구 9번 근저당권 역시 최초 176,400,000원에서 2025.05.20 116,830,000원으로 변경된 내역이 있습니다.

그 뒤에 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권, 새봄대부 관련 근저당권, 군포새마을금고와 중소기업은행의 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 해당 권리들은 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인·점유 분석

임차인 조사 결과에는 임대차 신고 내역이 없으며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 기재되어 있지 않습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서는 대항력 있는 임차인 보증금의 인수 위험이 발견되지 않았습니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실이 곧 공실이나 소유자 직접 점유를 의미하지는 않습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 현황을 확인하고, 점유자가 있다면 인도 및 명도에 필요한 절차를 별도로 고려해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

가격 비교에 사용된 아파트는 명일진로입니다. 총 68세대, 준공일은 1994.03.04이며, 비교 전용면적은 118.44㎡입니다. 실거래 표본은 총 9건이고, 이 중 최근 12개월 표본 5건의 평균은 1,162,000,000원입니다.

전체 실거래 평균은 1,101,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,162,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저매각가 1,225,000,000원은 최근 평균 대비 105.4%입니다. 따라서 최근 거래 평균을 기준으로는 가격 할인이 없는 신건입니다.

한편 2026.03 최신 거래는 1,340,000,000원으로, 경매 최저가보다 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +13.2%입니다. 즉 실거래 흐름은 상승세이며, 신건 가격이 최신 거래보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 다만 최신 거래 한 건보다 낮다는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 최근 평균보다 높은 가격과 층·상태 차이, 비교대상 명칭의 불일치를 함께 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,225,000,000원 가정)

아래는 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 계산된 예상배당입니다. 집행비용과 채권별 가정 배당액을 반영한 결과, 총 예상 미배당액은 1,605,990원이고 소유자 잔여액은 0원입니다.

표의 예상배당은 현재 매각가에 대한 산정 가정입니다. 집행비용 14,650,000원은 추정액이며, 실제 채권 잔액·근저당 변경액·배당요구·당해세·최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 특히 을구 6번·9번의 2025.05.20 변경 채권최고액과 을구 35번 관련 이전·질권설정 내역을 최종적으로 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자들의 예상 미배당액은 증가합니다. 현재 가정에서는 신건의 1,605,990원에서 1회 유찰 시 244,155,990원, 2회 유찰 시 438,195,990원으로 확대됩니다.

그러나 이 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 매각에 따라 소멸하는 후순위 채권자의 미회수 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 제시된 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 명일동 신동아아파트 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 고덕역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 중 16층 1605호입니다. 난방시설·위생설비·급배수시설·소화전·승강기가 구비되어 있습니다.
• 토지. 장방형 토지로 상가 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 소로각지의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 교육환경보호 관련 구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 8,715,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 과정에서 적용되는 규제와 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 비교 단지 명일진로는 68세대이며 준공일은 1994.03.04입니다. 전용 118.44㎡ 실거래가 990,000,000원에서 1,340,000,000원까지 분포하므로, 실제 매도 가능 가격은 거래시점과 개별 호수의 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 105.4%입니다. 상승 추세와 최신 거래가격을 함께 고려하되, 최근 평균보다 높은 가격에 응찰한다는 점을 인식해야 합니다.
• 실거래 비교대상 검증. 경매물건 명칭 고덕복합빌딩과 실거래 단지 명일진로의 동일성을 확인하세요. 등기상 진로아파트·명일진로아파트라는 명칭도 나타나므로 건물 및 전유부분 표시를 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2007.10.11 을구 6번 근저당권의 우선순위와 매각에 따른 말소 범위를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 근저당 변경액 검토. 을구 6번·9번의 2025.05.20 변경 채권최고액과 배당계산에 사용된 최초 채권최고액의 차이를 확인하세요.
• 담보권 이전·질권 확인. 을구 35번 관련 근저당권 이전 및 질권설정과 을구 36번 관련 이전·질권설정의 현재 효력, 배당요구 및 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
• 신청채권자 배당 검토. 에스제이프랜즈대부주식회사의 청구액은 141,044,277원이나 배당 시나리오상 예상 수령액은 0원입니다. 신청채권의 현재 지위와 실제 배당관계를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 전입세대·점유관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 아파트 대상 지정기간과 적용되는 취득·이용 요건을 확인하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 1,225,000,000원, 1회 유찰 시 980,000,000원, 2회 유찰 시 784,000,000원의 가격 차이를 비교하세요. 다만 실제 차기 최저가는 법원 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 실제 실거래 내역을 최종 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 신중하게”

이 물건은 명세서상 인수권리가 없고 신고된 임차인도 없어, 현재 예상되는 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 말소기준권리도 2007년 근저당권으로 확인되고, 그 이후 설정된 여러 담보권과 가압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그렇지만 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 여러 차례의 근저당 설정·말소·변경과 채권이전·질권설정이 있고, 일부 예상배당액이 변경등기 내용과 일치하지 않습니다. 실제 권리의 현재 상태와 배당순위를 확정적으로 확인하는 과정이 필요합니다.

가격 역시 양면성이 있습니다. 최근 실거래 추세는 +13.2%이고 최신 거래는 1,340,000,000원으로, 시장에 긍정적인 신호가 있습니다. 그러나 신건 최저가 1,225,000,000원은 최근 12개월 평균인 1,162,000,000원의 105.4%입니다. 신건에서 확실한 가격 할인 매력을 인정하기는 어렵습니다.

결론은 “명세서상 인수 부담은 낮지만, 가격은 보수적으로 판단하고 등기·시세 비교대상을 재확인해야 하는 물건”입니다. 2026.11.16 매각기일을 앞두고 권리변경 내역, 실제 점유상태, 동일 물건 기준의 실거래 비교를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.