서울동부지방법원 2025타경52334. 서울 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 1605호, 전용면적 24.58㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,400만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이며 청구금액은 220,377,928원입니다.
이 사건은 임차인 보증금만 보고 판단하면 위험하고, 확약서만 보고 권리가 모두 깨끗하다고 판단해도 안 됩니다. 임차인 배지원은 2021년 전입·점유를 시작해 2024년 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖추었습니다. 원래라면 매각대금에서 보증금을 모두 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 2026년 6월 22일 제출된 HUG 확약서가 중요한 변수가 됩니다. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 금전상 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다.
반면 별도의 구분지상권은 매수인에게 인수된다고 기재되어 있고, 민간임대주택 등록도 확인됩니다. 이 두 가지는 임차보증금 확약과 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 16층 1605호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.58㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 이정하 (2021.02.25. 소유권이전 · 거래가액 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 220,377,928원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 가압류 · 강상균 · 2024.02.06. · 160,000,000원 |
| 임차인 | 배지원 1명 · 임차보증금 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 건물 규모 / 준공 | 파크하비오 999세대 · 2016.09.29. 준공 |
| 특이 등기 | 2016.09.30. 구분지상권 설정등기 · 2021.04.14. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차인 확약과 별도 구분지상권을 구분하라
말소기준권리는 2024.02.06. 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 강상균이며 청구금액은 160,000,000원입니다. 이 가압류 이후에 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
다만 임차인의 권리는 임차권등기일만으로 판단하면 안 됩니다. 배지원은 2021.02.25. 전입신고와 점유를 시작했고, 2021.02.02. 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 2024.02.06. 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래의 임대차관계에는 대항력과 우선변제권이 존재합니다.
또 하나의 확인 대상은 갑구 4-1번 민간임대주택등기입니다. 2021.04.14. 등록된 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 사항이 기재되어 있습니다. 해당 등록의 현재 효력, 의무기간 및 낙찰자에게 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — HUG 확약으로 보증금 인수 실질 0원
확인되는 실제 임차인은 배지원 1명입니다. 임차보증금은 213,000,000원이며, 2021년 전입·점유 및 확정일자 취득으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 2025.03.05. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지원 | 건물 16층 1605호 24.58㎡ 전부 | 213,000,000원 | 2021.02.25. / 2021.02.02. | 있음 | 있음 | HUG 확약 |
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
③ 시세 비교 — 2억 1,400만원은 최근 거래보다 높다
파크하비오는 999세대 규모이며, 대상 전용면적 24.58㎡와 면적이 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 180,000,000원에서 217,000,000원까지 분포하고 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 25.08㎡ | 6층 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 25.33㎡ | 10층 | 198,000,000원 |
| 2026.10 | 25.33㎡ | 15층 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 25.08㎡ | 6층 | 184,000,000원 |
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10층 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 24.58㎡ | 15층 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15층 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13층 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14층 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12층 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15층 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9층 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 192,333,333원 |
최근 12개월 평균은 192,333,333원입니다. 그런데 최저매각가는 214,000,000원으로 평균보다 21,666,667원 높습니다. 최저가 대비 최근 평균 비율은 111.3%입니다.
더욱 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 10월 최신 거래금액은 180,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 34,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 최저가는 약 118.9%입니다. 최근 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 볼 때 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 배지원 보증금 (우선변제) | 213,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 강상균 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 220,377,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 214,000,000원에서 집행비용 3,796,000원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 210,204,000원입니다. 임차보증금 213,000,000원과의 차액은 2,796,000원입니다. 일반채권인 강상균 및 한국주택금융공사는 위 가정에서 배당받지 못합니다.
⑤ 확약 효력이 없을 경우 — 유찰별 인수 위험
이 사건의 확약서는 매우 중요한 안전장치입니다. 다만 입찰자는 확약서 원본과 제출 경위, HUG의 권리 승계 및 임차권등기 말소 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 만약 확약의 효력을 인정받지 못하거나 말소가 이행되지 않는다면, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 위험이 다시 발생합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 확약 미적용 시 계산상 인수액 | 확약 적용 시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 214,000,000원 | 2,796,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 171,200,000원 | 44,996,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 136,960,000원 | 78,757,440원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서 확약이 무효라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커집니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 취득가격이 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 확약의 효력이 실제로 유지되는지가 금전 인수 판단의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 장지동 소재 장지역 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 업무시설, 오피스텔, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 지하철 8호선 장지역이 인근에 있고 버스정류장도 소재합니다. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 50m, 북측 약 40m, 서측 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 16층으로, 위생·급배수·승강기·소화·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지이용. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대공방어협조구역·비행안전제2구역·상대보호구역 등 각종 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 999세대 규모의 파크하비오로 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 평균 1억 9,233만원과 최신 거래 1억 8,000만원을 감안하면 최저가 2억 1,400만원은 가격 경쟁력이 낮습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유 및 임대차관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 등기 특이사항. 민간임대주택 등록과 구분지상권 설정등기가 확인되므로, 일반적인 오피스텔 낙찰과 달리 해당 권리의 법률적 효과를 반드시 따져야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.22. 확약서의 원본, 제출자, 임차보증금 양도 관계, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요. 전액 미배당 시에도 말소에 동의한다는 문구가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서가 있다는 사실만 확인하지 말고, 낙찰 이후 임차권등기 말소가 실제로 이행될 수 있는지와 필요한 서류 및 절차를 확인하세요.
- 구분지상권 원본 대조. 2016.09.30. 설정된 을구 1번 구분지상권의 목적·범위·존속기간·사용 제한을 확인하세요. 매수인 인수 여부가 기재되어 있으므로 임차인 확약과 별개로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 상충 기재. '인수권리 해당사항없음'과 구분지상권 인수 관련 비고를 함께 대조하세요. 구분지상권의 인수 범위가 확정되기 전에는 권리상 완전한 안전물건으로 평가하기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.04.14. 등록된 민간임대주택 표시의 현재 효력, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 낙찰자에게 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 192,333,333원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단하세요. 신건 최저가 214,000,000원은 최근 평균의 111.3%입니다.
- 점유 및 인도. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 말소 확약과 별개로 실제 점유자, 점유 상태, 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득 관련 비용도 별도로 계산하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “임차인 인수 0원 ≠ 모든 권리 안전 ≠ 저렴한 낙찰”
이 물건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인의 보증금 213,000,000원에 대해 HUG가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 배당 부족액 2,796,000원은 매수인이 떠안을 금전 인수액이 아니며, 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
그러나 이 사실만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 2016년 설정된 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 별도 기재가 있고, 매각물건명세서의 인수권리 표기와 비고 사이에는 확인이 필요한 차이가 있습니다. 민간임대주택 등록도 함께 확인해야 합니다.
가격도 신중해야 합니다. 최저가 2억 1,400만원은 최근 12개월 실거래 평균 1억 9,233만원의 111.3%이며, 최신 거래 1억 8,000만원보다도 높습니다. 권리상 임차인 인수 문제가 해소되었다고 해서 신건 가격이 합리적이라는 뜻은 아닙니다.
최종 판단은 ‘임차인 금전 인수는 확약으로 해소, 구분지상권은 확인 필요, 가격은 보류’입니다. 확약서의 실효성과 구분지상권의 실제 범위를 확인하고, 최근 거래 수준을 반영해 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
