부산지방법원 2026타경5116. 부산광역시 해운대구 재송동 리치먼드시티센텀 7층 711호가 경매에 나왔습니다. 물건의 용도는 사건상 근린시설로 표기되어 있지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가서에는 공부상 업무시설(오피스텔)이라고 기재되어 있습니다. 실제 사용상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.

등기부를 보면 2023년 우리자산신탁주식회사의 신탁등기가 말소되고, 박병주 명의로 소유권이 이전된 뒤 부산경남우유협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 주식회사 서희건설의 가압류와 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 핵심은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸한다는 점입니다.

반면 응찰 판단에는 아직 남은 문제가 있습니다. 현장 점유자와 임대관계가 확인되지 않았고, 동일 물건의 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 권리 소멸 구조와 실제 취득 위험을 구별해 접근할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준

등기상 가장 중요한 권리는 2023.08.24 설정된 부산경남우유협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그 이후 설정된 주식회사 서희건설의 가압류 100,000,000원과 2026.01.26 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류가 본압류로 이행된 것이므로 서로 독립된 채권으로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인 0명, 실제 점유 미확인

특히 공부상 오피스텔은 실제 사용형태와 점유관계에 따라 임대차 관련 판단이 달라질 수 있습니다. 미확인 점유자가 있다면 전입 및 점유 시점, 사업자등록 여부, 확정일자, 보증금과 권리 발생 시기를 확인해야 합니다.

대항력이 있는 임차인의 보증금이 확인되고 배당 후 미반환액이 남는 경우, 그 금액의 매수인 승계 여부를 별도로 분석해야 합니다. 현재 인수액 0원은 그러한 임차보증금 승계가 확인되지 않은 상태의 산정 결과입니다.

③ 가격 분석 — 신건 170,000,000원, 가격 메리트 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가 그대로 경매가 시작됩니다.

소유자 박병주의 2023년 취득 당시 등기상 거래가액은 175,430,000원입니다. 현재 최저매각가는 과거 취득가보다 낮지만, 이는 하나의 과거 거래 정보일 뿐 현재 시세를 나타내지는 않습니다. 이를 근거로 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용 3,180,000원은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 산정했습니다. 강제경매개시결정 항목은 별도 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가 170,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 166,820,000원이 채권자에게 배당됩니다. 부산경남우유협동조합 근저당에 120,000,000원, 주식회사 서희건설 가압류에 46,820,000원이 배당되는 구조입니다.

배당계산상 채권총액 220,000,000원 중 53,180,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이는 채권자가 회수하지 못하는 예상 금액이지, 매수인이 추가 부담해야 하는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 미배당의 관계

유찰이 진행되면 최저매각가는 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 채권 미배당액은 각각 86,704,000원, 113,523,200원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수위험이 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 현재 산정에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원이지만, 추후 대항력 있는 임차인이 확인된다면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 소재 부산 해운대 경찰서 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 동해선 재송역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 무난한 것으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 20층 건물 내 7층 711호입니다. 외벽은 치장석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·기계식 주차·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 4m 도로를 통해 해운대로에 접하며, 동측에도 약 4m 내외의 도로가 접해 있습니다.
• 토지. 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 토지면적은 1,022.3㎡이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이 85m, 최고높이 120m로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 4,322,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 해당 호실의 실거래 시세와는 구별해야 합니다.
• 공부상 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 재송역과 해운대로 접근 여건은 확인되지만, 오피스텔의 실제 거래수준 및 매매 수요가 검증되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 폐문부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 현장 재방문과 현황조사서 확인을 통해 소유자·임차인·제3자 점유 여부를 파악해야 합니다.
• 대항력 검토. 임차인이 확인된다면 전입신고·점유개시·사업자등록·확정일자·보증금 등을 검토하고, 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 공부상 업무시설(오피스텔) 기재를 대조하고 실제 사용용도 및 적법성을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 확보. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 이용상태를 비교해 170,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 채권관계 확인. 서희건설의 가압류와 본압류 이행 관계, 사건 청구금액 300,000,000원 및 배당계산 금액의 차이를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비의 운영·관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되면 점유 권원과 인도 절차를 검토하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
• 배당 검증. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸은 명확, 매수 판단은 보류”

부산 리치먼드시티센텀 711호는 2023년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 선순위 근저당과 서희건설의 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유와 임대차 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상입니다. 특히 공부상 업무시설(오피스텔)인 만큼 실제 사용상태와 임차인의 권리관계를 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 170,000,000원이 현재 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 2023년 취득가 175,430,000원은 참고할 수 있지만 현재 시장가격을 대신하지는 못합니다. 또한 채권 미배당 53,180,000원은 매수인 인수금액이 아니므로 배당 부족 자체를 매수인 부담으로 오인할 필요는 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 점유·용도·시세 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당하다는 것입니다. 이 물건의 핵심은 최저가의 하락 여부보다 실제 인수위험과 시장가격을 먼저 확정하는 데 있습니다.