서울동부지방법원 2025타경52353. 서울 광진구 광장동 광장힐스테이트 1401동 25층 2505호입니다. 전용면적은 84.96㎡이며, 감정가와 최저매각가는 모두 2,520,000,000원입니다. 신청채권자는 주식회사 오케이공탁대부이고 청구금액은 673,532,251원입니다.

이 물건을 단순히 등기부상 말소되는 권리만으로 판단하면 안 됩니다. 가장 중요한 권리는 을구 8번에 등기된 장희정 씨의 주택임차권입니다. 임차인은 2020년 6월 26일 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2020년 7월 10일부터 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2022년 8월 8일 접수됐습니다. 보증금은 1,050,000,000원입니다.

다행히 현재 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 전액이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 하지만 이는 배당표의 가정에 따른 결과입니다. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 입찰 전에는 임차인 배당액과 다른 선순위 권리의 실제 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권과 기준권리 확인

등기상 주요 권리는 갑구와 을구에 걸쳐 형성되어 있습니다. 기존 우리은행·메트라이프생명보험·농협은행 근저당권은 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 2022년 6월 21일 주식회사 오케이공탁대부 명의의 채권최고액 715,000,000원 근저당권이 설정됐고, 관련 질권 설정 및 권리이전 기록이 이어집니다.

다만 장희정 씨의 전입일과 확정일자는 2020년 6월 26일입니다. 이는 2022년에 설정된 주요 가압류 및 근저당권보다 앞선 날짜입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 조사되어 있으며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 10.5억, 전액 배당 여부가 관건

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 장희정 씨 1명이며, 보증금 10억 5,000만원을 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,520,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 약 1.1% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제금 등 별도 확인이 필요한 항목은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오의 채권자 배당액·미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 세 시나리오 모두 임차인 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 일반 채권자의 미배당액과 임차인의 미배당 보증금은 서로 다른 개념입니다.

④ 가격 판단 및 입지·환금성 메모

이 물건은 감정가와 최저가가 모두 2,520,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 금액 근거가 확인되지 않으므로, 감정가를 시장가격보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 광장동 아파트라는 입지만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

• 위치 및 주위환경. 서울특별시 광진구 광장동 소재 양진초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 감정평가에서는 주위환경이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 광나루역과 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 25층 건물이며, 사용승인일은 2012.03.28입니다. 해당 호수는 25층 2505호입니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 형상. 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있고 남측 약 30미터 내외, 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 허가대상 용도로 하는 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 매각기일이 2026.11.16이므로 매수인의 허가 필요 여부와 거래 요건을 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와 현황 사이의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 전액 배당 확인. 장희정 씨의 보증금 1,050,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인하세요. 일부라도 미배당되면 그 잔액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
• 임차권등기 확인. 을구 8번 주택임차권등기의 접수일, 보증금, 전입일, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 말소기준권리 재검증. 산출된 갑구 8번 가압류(2022.07.11)와 을구 7번 근저당권(2022.06.21)의 설정·말소·이전 관계를 확인해야 합니다. 선후관계와 실제 말소 여부를 확정하지 않은 채 배당순위를 단정하지 마세요.
• 근저당권 이전 및 질권 확인. 2025.11.26 피엠지에셋대부유한회사로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 현재 등기 및 배당관계에서 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
• 신청채권액과 채권최고액 구분. 신청채권 청구액 673,532,251원과 근저당권 채권최고액 715,000,000원은 동일한 금액이 아닙니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 내용을 구분해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 25.2억원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 층별 가격 차이를 확인하세요.
• 토지거래허가. 매각기일이 토지거래허가구역 지정기간에 포함되므로 매수인 자격과 허가 대상 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점, 임차인의 보증금 배당 및 임차권 말소 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 현장 확인. 관리비 체납, 공용부분 미납금, 내부 상태 및 관리사무소 확인사항을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원은 배당이 전액 이루어질 때만”

광장힐스테이트 2505호는 임차인 장희정 씨의 보증금 10억 5,000만원이 핵심인 물건입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2020년 6월 26일로 확인되고, 대항력과 우선변제권도 인정되는 것으로 조사됐습니다. 단순히 임차권등기가 경매로 소멸한다고 해서 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

현재 매각가 25억 2,000만원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 제시된 계산상 임차보증금은 전액 배당됩니다. 그러나 이는 어디까지나 해당 배당 시뮬레이션을 전제로 한 결과입니다. 명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.

특히 을구 7번 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기·근질권 기록, 그리고 배당표에 해당 근저당권이 별도 반영되지 않은 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 이 문제가 정리되기 전에는 배당표의 잔여금이나 채권자별 배당액을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 신건 감정가 25억 2,000만원이 실제 시장가격에 비해 유리한지 판단하려면 별도의 실거래 비교가 필요합니다. 임차보증금 전액 배당 여부가 권리의 핵심이고, 근저당권의 실제 권리관계 확인과 시세 검증이 입찰의 핵심입니다.

최종 판단: 배당 시뮬레이션상 인수 0원, 그러나 원본 권리관계 확인 전 입찰 보류.