서울동부지방법원 2025타경52356. 서울 송파구 방이동 대명벨리온 17층 1704호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사유닛109이며, 2022년 2월 24일 거래가 175,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류가 등기되고, 임차인 김현이가 강제경매를 신청한 사건입니다.

얼핏 보면 신건 최저가 179,000,000원에 특별한 문제가 없어 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 김현이는 2023년 4월 27일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 국의 압류는 2024년 10월 25일에 접수되었습니다. 즉, 임차인의 대항력 성립이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기부의 흐름에서 중요한 사실은 2017년 설정된 신한은행 근저당권이 이미 2022년에 말소되었다는 점입니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 25일 국 압류입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 실질취득금액을 결정한다

실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계상할 대상은 없습니다. 임차인 김현이는 확정일자와 배당요구를 갖추고 있으며, 배당으로 보증금이 완제되지 않을 때 낙찰자가 잔액을 부담하는 구조입니다.

③ 낙찰가별 인수액 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당으로 충당되지 못한 보증금이 매수인에게 이전될 수 있습니다. 따라서 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해야 실제 부담을 판단할 수 있습니다.

실질취득금액 = 낙찰가 + 예상 매수인 인수액. 위 금액은 각 회차의 추정 배당 및 인수 시나리오에 따른 것으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

결국 이 물건은 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 경쟁력이 크게 개선되는 유형이 아닙니다. 실제 매입 메리트는 낙찰가 자체가 아니라 인수액을 합산한 금액이 정상적인 실거래 시세보다 충분히 낮은지로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 실질취득금액을 기준으로 판단

이 물건은 송파구 방이동 소재 오피스텔이며, 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균 및 최근 거래가격이 확인되지 않아, 179,000,000원 또는 유찰 후 실질취득금액이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 이 물건은 주거용으로 임차권이 등기된 오피스텔입니다. 가격을 확인할 때에도 아파트 거래가격을 그대로 대입하지 말고, 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 실제 거래가격과 임대 수요를 기준으로 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

제시된 추정 배당계산 기준입니다. 임차보증금 175,000,000원과 신청채권 178,616,300원은 동일인 김현이와 관련되어 있어, 별개의 채권으로 중복 계상되었는지 반드시 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 방이동 방이중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하고 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 몽촌토성역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8m, 남측으로 약 10m 도로에 접합니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 비행안전 관련 구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으나, 기재된 대상 용도는 아파트 등으로 구분되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 적용 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 방이동 업무·주거 혼합지역이라는 입지 특성은 있으나, 동일 건물의 실제 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 환금성의 우열을 단정하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와 현황의 차이가 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 이용현황은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액 인수조건을 반드시 확인하세요.
• 배당액과 실질취득 계산. 현재 회차와 유찰 회차별로 임차보증금이 얼마 배당되고, 얼마가 매수인에게 넘어오는지 확인해야 합니다. 실제 부담액은 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
• 동일인 채권의 중복 여부. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김현이입니다. 임차보증금 175,000,000원과 청구금액 178,616,300원의 관계를 법원 기록과 채권계산서로 확인하세요.
• 임차인의 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 주택 인도 여부, 보증금 반환관계와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 압류와 조세채권. 국 압류의 체납세액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요. 추정 배당표에 표시되지 않은 조세채권이 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물의 유사 면적 오피스텔 거래사례와 임대수익을 확인하고, 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 비교하세요.
• 관리비 체납. 장기 체납 관리비와 공용부분 관련 부담이 있는지 관리사무소 등을 통해 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 및 채권계산서 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 총취득액은 싸지지 않는다”

이 사건의 본질은 175,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 신건 최저가 179,000,000원으로 낙찰되고 추정 배당이 그대로 이루어진다면 임차보증금은 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이 됩니다.

하지만 유찰이 시작되면 상황이 달라집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 발생하고, 그 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 총부담은 177,804,800원, 2회 유찰 시 177,403,840원으로 보증금 175,000,000원에 가까운 수준에서 유지됩니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 사람이라는 점, 국의 압류에 따른 조세채권 검토가 필요하다는 점, 실거래 시세가 확정되지 않았다는 점이 추가적인 판단 요소입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 유찰 후 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 정확한 임차보증금 인수액과 채권관계를 확인한 다음 실질취득금액을 정상 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 위험을 포함한 실제 취득비용이 얼마인가입니다.