서울동부지방법원 2025타경52362. 서울 광진구 구의동 224-35 지음스토리 1층 101호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 지음베스트구의 주식회사이며, 감정가는 279,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 279,000,000원입니다. 신청채권 청구액은 178,891,676원입니다.

등기부상 2020년 은평신용협동조합의 채권최고액 30억원 근저당권이 설정된 이력이 있으나, 해당 근저당권은 2022.06.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2025.03.20. 설정된 김하늘의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

그런데 이 사건은 단순히 가압류가 말소되는지만 살펴봐서는 안 됩니다. 김하늘은 등기부상 가압류 채권자이면서 동시에 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차가 인정되고 대항력이 유지된다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 권리분석의 결론은 임차관계의 진위와 보증금 확인에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 가압류가 기준이다

이 사건은 을구의 근저당권이 말소된 상태에서 갑구의 가압류가 기준권리로 작동하는 구조입니다.

갑구 3번은 2025.12.08. 2번 가압류의 본압류로의 이행에 따른 강제경매개시결정입니다. 갑구 4번은 2026.02.02. 서울특별시의 압류입니다. 두 권리는 말소기준권리 이후에 발생했으므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

등기부의 가압류 청구금액은 180,000,000원이고, 사건의 신청채권 청구액은 178,891,676원입니다. 두 수치는 서로 다른 기재 금액이므로 동일한 금액으로 혼용하면 안 됩니다. 특히 가압류의 본압류 이행에 해당하는 강제경매개시결정을 별도의 독립 채권으로 중복 합산해서도 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험

임차인으로 조사된 사람은 김하늘 1명입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 등장하며, 2023.02.22. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준권리인 2025.03.20. 가압류보다 전입일이 앞서므로 자료상 대항력이 있는 것으로 분류됩니다.

대항력 판단. 전입일은 2023.02.22.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 분류되지만, 실제 점유 및 임대차계약의 성립 여부까지 확인해야 최종 판단할 수 있습니다.

우선변제 판단. 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권의 성립 및 배당순위, 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2026.02.27.입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는다고 볼 수는 없습니다.

매수인 인수 위험. 실제 임대차가 인정되고 대항력이 유지되는 경우, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서는 인수액을 산출할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 신건 2억 7,900만원, 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 279,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 감정가만으로 적정 시세를 확정할 수는 없습니다. 동일 물건의 최근 거래가격이나 비교 가능한 유사 물건의 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가를 시장가격과 동일시해서는 안 됩니다. 따라서 2억 7,900만원이 저렴한지, 고평가인지 판단을 유보합니다.

유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 법원 최저매각가의 회차별 계산일 뿐, 해당 가격이 시세보다 유리하다는 의미는 아닙니다.

위 가격은 제공된 회차별 시나리오 수치입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 실질취득금액이나 투자수익률을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

현재 회차의 단순 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,706,000원, 김하늘 가압류 채권 180,000,000원, 소유자 잔여 94,294,000원으로 계산됩니다. 합계는 매각가 279,000,000원입니다.

갑구 3번 강제경매개시결정은 2번 가압류의 본압류로의 이행이므로 독립된 채권액을 확인하지 못한 상태에서 2번 가압류와 중복 합산하지 않습니다. 신청채권 청구액 178,891,676원 역시 등기부의 가압류 청구금액 180,000,000원과 구별해야 합니다.

⑤ 유찰별 배당 시나리오 — 채권 1억 8천만원 기준

제공된 회차별 시나리오에 따르면 2회 유찰 시 가압류 채권 180,000,000원 중 175,260,160원이 배당되고 4,739,840원이 미배당됩니다. 이 수치는 가압류 채권에 대한 시뮬레이션이며, 임차인 보증금의 배당 여부와 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 구의1동 주민센터 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 주차장시설 및 승강기설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지 및 도로. 2필 일단의 세장형 평지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측에는 폭 약 4m 내외의 포장도로, 동측에는 폭 약 3m 내외의 막다른 도로가 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 가축사육제한구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 및 폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 감정평가서에 특정 대상자·용도에 대한 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 실제 거래 시점의 지정 여부와 대상자·용도별 적용 범위는 관할청에 확인해야 합니다.
• 용도 불일치. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 주거용 사용의 적법성, 건축물대장상 용도변경 여부 및 향후 사용 가능 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 김하늘의 임차인 신고가 확인됩니다. 임차관계의 실체 및 보증금 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 실체 확인. 김하늘의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 여부, 전입 유지 여부를 확인하세요. 가장임차인 의심만으로 허위 임대차라고 단정해서도 안 됩니다.
• 보증금 확인. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구서 기재 내용을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김하늘과 가압류 채권자 김하늘이 동일인입니다. 두 권리의 발생 원인과 채권관계를 대조하고 중복청구 또는 별도 채권 여부를 확인하세요.
• 배당 검증. 가압류 청구금액 180,000,000원과 신청채권 청구액 178,891,676원을 구분하고, 실제 배당요구 및 배당순위, 당해세와 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 실질취득금액 계산. 낙찰가에 인수 가능성이 있는 미배당 임차보증금을 반영해야 합니다. 임차보증금이 확정되지 않으면 최종 입찰 상한도 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용의 차이를 확인하고, 주거용 사용의 적법성과 용도변경 가능성을 관할 관청에 문의하세요.
• 가격 검증. 동일 용도·유사 조건의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하면 안 됩니다.
• 토지거래허가 및 규제. 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역과 각종 토지이용 제한의 현재 적용 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지, 임차인의 계약관계가 어떻게 정리되는지 확인하고 명도 협의 및 인도 절차를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가압류 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제”

서울동부지방법원 2025타경52362는 등기상 권리만 보면 2025.03.20. 김하늘의 가압류가 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 은평신용협동조합 근저당권도 이미 말소되어 있습니다.

그러나 이 사건을 단순한 권리소멸형 물건으로 판단하면 위험합니다. 2023.02.22. 전입한 김하늘이 대항력 있는 임차인으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 같은 이름이 가압류 채권자로도 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 제기된 상태입니다.

따라서 실제 임대차인지, 보증금이 얼마인지, 가압류 채권과 어떤 관계인지 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 예상배당표의 소유자 잔여 94,294,000원이나 시뮬레이션상의 인수액 0원을 근거로 안전한 물건이라고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.

가격 역시 감정가 2억 7,900만원이라는 사실만으로 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 유사 거래가격을 확인하고, 임차보증금이 확인된 이후 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.