서울동부지방법원 2025타경52364. 서울특별시 송파구 오금동 85-3에 있는 성진블루빌 5층 502호입니다. 전용면적 28.14㎡의 소형 다세대주택으로, 감정가는 213,610,000원입니다. 현재 소유자는 안규식이며 2022.05.10 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 130,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023.01.27 웰컴저축은행주식회사가 설정한 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 뒤따른 우리카드·토스뱅크·흥국생명의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 진세현은 2020.12.10 전입했으므로 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 이 임차인의 보증금 배당 여부가 매수인의 인수 위험을 판단하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 85-3, 5층 502호 도로명: 서울특별시 송파구 중대로34길 19-1 |
| 건물명 | 성진블루빌 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(단지형 다세대주택) · 전용 28.14㎡ |
| 건물 이용상태 | 방, 주방 및 거실, 화장실, 발코니 |
| 준공 / 세대수 | 2002.09.13 · 8세대 |
| 소유자 | 안규식 (2022.05.10 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 | 213,610,000원 |
| 최저매각가 | 213,610,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 진세현 |
| 청구금액 | 144,300,000원 |
| 임차보증금 | 진세현 · 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 · 갑구 8번 웰컴저축은행주식회사 가압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
갑구 9번 우리카드 가압류 9,207,891원, 갑구 10번 토스뱅크 가압류 13,429,377원, 갑구 11번 흥국생명보험 가압류 5,007,985원은 모두 말소기준권리 이후에 접수됐습니다. 2025.11.21 진세현의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족 시 인수 위험
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 진세현 | 5층 502호 28.14㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
130,000,000원 | 전입 2020.12.10 확정 2020.10.22 점유개시 2020.11.23 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계신고 아님
배당요구 확인 |
| 기사항전 신원 확인 필요 |
주거 · 점유관계 미확인 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 아님
실제 임차인 해당 여부 확인 필요 |
확인된 실제 임차권자는 진세현 1명입니다. '기사항전'은 신원과 점유 사실이 확인되지 않은 별도 기재이므로 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다.
진세현의 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 최저가 213,610,000원 기준 예상배당에서는 전액 변제되므로 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 실제 배당이 부족하면 미변제 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 임차권등기가 매각으로 소멸할 권리로 표시된 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
진세현의 임대차계약일은 2020.10.14 및 2022.10.14, 확정일자는 2020.10.22 및 2022.10.17입니다. 전입신고일은 말소기준일보다 앞서며 임차권등기는 2024.11.06 접수됐습니다. 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 최종 인수액은 실제 배당 결과에 따라 결정됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 실거래보다 64.3% 높은 최저가
성진블루빌의 확인된 동일 면적 거래는 2022.05 전용 28.14㎡, 5층, 130,000,000원입니다. 현재 경매물건도 전용 28.14㎡, 5층으로 면적과 층수는 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 28.14㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 28.14㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저매각가 213,610,000원은 비교 거래 130,000,000원보다 83,610,000원 높고, 거래가격의 164.3%입니다. 현재 회차의 예상 인수액이 0원이므로 추정 실질취득금액도 213,610,000원으로, 가격 비교의 결론은 같습니다.
단지 규모는 8세대이고 확인된 거래 표본도 1건으로 제한적입니다. 따라서 130,000,000원을 현재 적정가치의 확정적인 기준으로 삼을 수는 없지만, 확인 가능한 거래에 비해 경매 최저가가 상당히 높다는 사실은 분명한 가격 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,790,540원 |
| 1. 임차인 진세현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 10,236,399원 | 10,236,399원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 9,207,891원 | 9,207,891원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 13,429,377원 | 13,429,377원 |
| 5. 가압류 · 흥국생명보험 | 5,007,985원 | 5,007,985원 |
| 6. 경매신청채권자 · 진세현 | 144,300,000원 | 41,937,808원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각대금 전액을 배분한 추정 모형입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당 구분
현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격 및 미배당 추정은 다음과 같습니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 실제 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 특히 대항력 임차인의 보증금은 실제 배당 부족 여부를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 213,610,000원 | 102,362,192원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 170,888,000원 | 144,486,084원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 136,710,400원 | 178,185,198원 | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 제시된 배당 시나리오에 따른 추정 결과이며, 임차보증금 전액 배당이 실제로 보장된다는 의미는 아닙니다. 미상 점유자의 권리도 반영되지 않았습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 상황에서는 낙찰가가 내려가도 인수 잔액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 물건의 표시된 매각가격 시나리오는 모두 보증금 130,000,000원보다 높으며 인수액을 0원으로 추정하고 있으나, 이를 확정적인 인수 면제나 수익 기회로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 오금동 세륜중학교 남동측 인근입니다. 다세대주택이 밀집한 주거지역으로 주변에 상업·편익시설과 공원시설이 소재하며 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 남서측 약 650m 거리에 지하철 3호선·5호선 환승역인 오금역이 있습니다. 남측 약 60m, 동측 약 60m에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택이며, 난방·위생·소방설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 인조석 판 붙임 및 드라이비트, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호로 조사됐습니다.
- 주차. 옥내 자주식 4대, 옥외 자주식 2대의 주차공간이 있으며 세대당 0.75대로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 211.0㎡입니다. 남서측으로 약 8m 도로에 접하고, 토지 형상은 대체로 세로장방형의 평탄한 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 개별 취득에 적용되는 허가요건은 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으며, 감정평가상 약 7.22㎡의 경량철골 및 샷시조 다용도실이 존재합니다. 평가 및 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 1건이므로 거래가 빈번한 단지라고 단정하기 어렵습니다. 실제 매도 가능가격과 매수 수요에 대한 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 조건. 을구 7번 진세현의 임차권등기와 매각물건명세서를 원본 대조하세요. 실제 배당에서 130,000,000원이 전액 변제되는지 검증해야 합니다.
- 채권 중복 여부. 임차인 진세현과 경매신청채권자 진세현의 채권이 중복되는지 확인하세요. 추정배당표상 동일인에게 171,937,808원이 배분돼 청구금액과 차이가 있습니다.
- 미상 점유자 확인. '기사항전'이라는 기재의 신원과 실제 점유 여부를 확인하세요. 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 단정하거나 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 2022.05의 130,000,000원 1건입니다. 2026년 입찰가를 결정하기 전에 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 8세대 건물인 만큼 거래 표본, 전용면적, 주차 조건, 관리 상태를 고려해 향후 매도 가능성을 평가하세요.
- 제시외 다용도실. 약 7.22㎡ 제시외 부분의 실제 구조, 사용 상태, 매각 포함 여부 및 적법성을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 기재 규제의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·체납 공과금. 낙찰 후 부담 가능성이 있는 미납 관리비와 공용부분 관련 채무를 확인하세요.
- 명도 가능성. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 보증금 반환 협의 및 인도 절차를 사전에 점검하세요.
- 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 높고, 권리는 확인이 필요하다”
이 물건은 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 권리구조가 비교적 분명합니다. 그러나 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 진세현의 임차보증금 130,000,000원이 별도의 핵심 변수입니다. 현재 매각가 기준 추정 인수액은 0원이지만, 명세서에 전액 미배당 시 잔액 인수 조건이 명시돼 있으며 배당 계산의 중복 가능성도 해소되지 않았습니다.
가격 역시 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 최저매각가 213,610,000원은 확인된 2022년 실거래 130,000,000원의 164.3%입니다. 거래 표본이 오래돼 현재 시세를 확정할 수 없지만, 확인된 거래만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수도 남습니다.
종합 판단은 C등급(43점)입니다. 현재 회차에서는 예상 인수액 0원이 긍정적이나, 대항력 임차인 관련 배당 검증, 미상 점유관계, 높은 가격 수준과 부족한 최근 실거래 근거를 고려한 보수적 평가입니다. 입찰 전 우선순위는 실제 배당구조 확인, 점유관계 확인, 현재 시장가격 재검증입니다.
