의정부지방법원 2025타경71548. 의정부시 가능동 로얄팰리스 나동 2층 201호, 전용 55.435㎡대의 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 8회 유찰 상태입니다. 소유자 민병철은 2021.10.20. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2021.12.24. 인카금융서비스주식회사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임현승은 2021.09.01. 임대차계약, 2021.09.15. 확정일자, 2021.10.07. 점유개시, 2021.10.08. 주민등록을 마쳤고 2023.10.17. 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 이 사건은 이후 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 결론을 바꾼다

2015년 한국양봉농업협동조합 근저당과 2016년 농협은행 근저당, 2020년 외환베리타스제2차대부 유한회사 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.24. 인카금융서비스주식회사 근저당권입니다. 2024.07.04. 엠메이드대부 유한회사 가압류와 2025.02.10. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

실제 임차인은 1명, 임현승입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임현승의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 주체입니다. 따라서 임현승 보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 220,000,000원 청구를 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, -24.4% 하락장을 먼저 본다

로얄팰리스는 16세대, 2015.11.06. 사용승인된 다세대입니다. 전용 55㎡대 실거래 6건의 전체 평균은 186,000,000원이지만, 이 수치에는 2021~2022년의 202,000,000원·220,000,000원·225,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,000,000원, 최신 거래 166,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -24.4%를 우선해야 합니다.

확약을 적용한 현재 실질취득 140,700,000원은 최근 12개월 평균 153,000,000원의 92.0%입니다. 최신 거래 166,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차가 최근 시세보다 높은 가격은 아닙니다. 다만 최근 평균이 과거 구간보다 24.4% 하락했고, 같은 로얄팰리스 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 큰 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

주택도시보증공사의 220,000,000원은 임현승 임차보증금반환채권의 양수·우선변제권 승계와 연결된 동일 보증금 채권으로 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 원자료상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 82,069,800원이지만, 2026.07.03. 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 2026.07.03. 확약으로 해당 임차보증금의 대항력과 임차권등기 잔존 위험을 해소하는 구조여서, 본 분석의 가격 비교는 원자료 인수액을 더한 금액이 아니라 확약 적용 실질취득액을 기준으로 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·상업용 건물·공공기관 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경전철 의정부시청역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 2층 201호. 방3·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중이며 승강기·도시가스 난방설비 등을 갖췄습니다.
• 토지. 682.4㎡, 평지의 사다리형 주거용 건부지. 북서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역(다온중학교)·과밀억제권역·중점경관관리구역. 공시지가 1,196,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 로얄팰리스는 16세대이고 전용 55㎡대 실거래는 6건이 확인됩니다. 경매 통계 평균 유찰 횟수는 8.0회로 가격을 낮춰도 매수층이 얇을 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.03. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 임현승 보증금 220,000,000원의 미배당액이 남더라도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 원본 문구를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 임현승 보증금반환채권의 양수인입니다. 임현승 보증금과 주택도시보증공사 청구를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 186,000,000원보다 최근12개월 평균 153,000,000원·최신 거래 166,000,000원·추세 -24.4%를 우선해 상한가를 판단하세요.
• 8회 유찰의 의미. 현재 최저가가 최근 평균 아래여도, 8회 유찰과 단지 평균 8.0회 유찰이라는 사실은 환금성·응찰수요를 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 임대관계는 이해관계인 부재로 조사하지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 위험은 확약이 지우지만, 8회 유찰은 시장이 남긴 기록”

이 물건의 첫인상은 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 원자료 배당계산에서도 현재 회차 미배당 인수액이 82,069,800원으로 잡힙니다. 하지만 2026.07.03. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

따라서 현재 실질취득 기준은 최저매각가 140,700,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 153,000,000원의 92.0%로 최근 평균 아래입니다. 다만 최근 가격 추세가 -24.4%이고, 16세대 다세대가 이미 8회 유찰됐다는 점은 무시할 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 최근 시세 아래, 환금성은 경계. 이 세 가지를 동시에 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

* 원자료상 현재 회차 미배당 인수액은 82,069,800원입니다. 다만 2026.07.03. 주택도시보증공사가 임현승의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 본 리포트에서는 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.