최저가 1,655만원의 착시 — 실질취득은 약 2.20억인 의정부 로얄팰리스 201호

의정부지방법원 2025타경71548. 의정부시 가능동 로얄팰리스 나동 2층 201호로, 전용면적 55.435㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 16,553,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 임현승은 2021.10.08. 전입했고, 말소기준인 인카금융서비스주식회사 근저당권은 그보다 늦은 2021.12.24. 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력이 있으며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 승계합니다.

현재 회차 예상배당에서는 매각대금 16,553,000원 중 집행비용 697,954원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 15,855,046원이 배당됩니다. 보증금 220,000,000원에서 이를 뺀 204,144,954원이 매수인 인수 예상액입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현금 부담은 220,697,954원으로, 판단 기준은 사실상 보증금 약 220,000,000원에 고정됩니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 줄어든 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기상 오래된 근저당권 2건과 가처분 1건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.24. 접수된 인카금융서비스주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 임차권등기, 가압류, 경매개시결정은 형식상 매각으로 소멸하지만, 임현승의 대항력은 임차권등기일이 아니라 점유와 전입을 갖춘 2021.10.08.을 기준으로 판단합니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당 잔액은 낙찰자에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임현승은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미치기 때문에 우선변제권이 있어도 전액 회수는 불가능합니다. 현재 회차에서는 15,855,046원만 배당되고 204,144,954원은 매수인에게 승계될 것으로 계산됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.20억으로 비교

로얄팰리스의 확인된 실거래는 140,000,000원부터 225,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 186,000,000원이지만 2021~2022년의 202,000,000원·220,000,000원·225,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 153,000,000원, 최신 거래 166,000,000원, 최근 가격 추세 -24.4%를 우선해야 합니다.

최저매각가 16,553,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 10.8%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실질취득 약 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.8%, 최신 거래 166,000,000원의 132.5%입니다. 최근 평균보다 67,000,000원, 최신 거래보다 54,000,000원 높은 수준이므로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,553,000원 가정)

집행비용 697,954원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만 보증금에는 크게 부족합니다. 근저당권자·가압류권자·경매신청채권자에게 돌아갈 배당은 0원이며, 이들의 미배당 채권을 매수인이 갚는 것은 아닙니다. 매수인에게 남는 핵심 부담은 대항력 임차인의 미배당 보증금 204,144,954원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 총부담은 거의 그대로

8회 유찰 시 최저가는 11,587,100원으로 내려가지만 예상 인수액은 209,021,468원으로 늘고, 9회 유찰 시 최저가는 8,110,969원이지만 인수액은 212,435,028원으로 더 커집니다. 유찰 횟수만 늘어날 뿐 실질취득 기준은 보증금 약 220,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시청 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·상업용 건물·공공기관이 함께 소재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경전철 의정부시청역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.11.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수시설과 승강기설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 4미터 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 주거용 부지입니다. 토지면적은 682.4㎡, 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·다온중학교 상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 확인된 실거래는 6건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격을 낮춰도 매수층이 제한되는 흐름을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 기준 핵심 가격은 약 220,000,000원입니다.
• 배당표 원본 확인. 배당요구 종기와 임차인 배당순위, 집행비용, 조세채권 등 실제 배당액을 원본 기록에서 다시 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태와 열쇠 인도 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사 당시 임대관계는 확인되지 않았습니다.
• 보증금 변제와 인도 동시이행 검토. 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수 시 인도 협의와 보증금 지급 시점, 명도 조건을 함께 설계해야 합니다.
• 최근 가격을 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 153,000,000원, 최신 거래 166,000,000원, 최근 추세 -24.4%를 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 건축물현황도 대조. 물건 위치가 집합건축물대장의 건축물현황도에 따라 확인된 만큼, 현장 호수 표시와 도면·전유부분을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “1,655만원짜리 물건이 아니다”

이 물건의 최저매각가는 16,553,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하게 될 가격은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 임현승의 보증금 220,000,000원 중 현재 예상 미배당액 204,144,954원을 인수해야 하기 때문입니다. 추가 유찰이 발생해 최저가가 11,587,100원, 8,110,969원으로 내려가더라도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 계속 약 220,000,000원에 머뭅니다.

반면 최근 12개월 평균은 153,000,000원, 최신 거래는 166,000,000원이고 가격 추세는 -24.4%입니다. 16세대 규모, 평균 7회 유찰, 낙찰률 0.0%의 환금성까지 고려하면 실질취득 약 220,000,000원은 현재 시세보다 높은 가격입니다. 권리 구조는 명확하지만 경제성은 낮습니다. 최저가의 할인율이 아니라 임차보증금까지 포함한 총부담으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.