서울동부지방법원 2025타경52391. 서울 강동구 명일동 312-165에 위치한 우성아파트 5·6층 602호입니다. 일반적인 단층 아파트가 아니라 감정평가상 복층형 아파트로 이용 중인 물건입니다. 건물은 7층 규모이며 해당 동은 총 11세대입니다.

현재 소유자는 공연희 씨입니다. 2020년 8월 5일 매매를 원인으로 579,000,000원에 취득했고, 이후 2021년과 2022년에 대부업체 및 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 말소되었습니다. 현재 경매의 기준권리는 2025년 3월 25일 설정된 주식회사 다솜스카이대부의 근저당권으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다.

후순위 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 별개로 반드시 살펴야 할 사람이 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 양형모 씨입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 최종 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요

말소기준권리는 2025년 3월 25일 설정된 다솜스카이대부 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 설정된 골든브릿지·김봉규·케이비캐피탈·근로복지공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

과거의 투게더대부 근저당권과 키움저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2024년 11월 설정된 골든브릿지 가압류 역시 2025년 2월 해제된 이력이 있습니다. 현재 기준권리를 판단할 때 이 과거 권리들을 매수인 인수 대상으로 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 우선

실제 임차인으로 확인되는 사람은 양형모 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 볼 자료는 없습니다.

전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 선순위 임차인 여부를 중점적으로 확인해야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026년 1월 6일 접수된 상태입니다.

이 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되는지, 미배당 잔액이 남는지에 따라 매수인의 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 최종 확인되고 미배당금이 발생한다면 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 반대로 배당으로 전액 변제되거나 인수 대상이 아닌 것으로 확인되면 그 범위에서 위험이 해소됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 8.57억은 최근 거래 수준을 웃돈다

비교 기준은 우성103동의 전용면적 81.53㎡ 대상 물건과 면적이 매칭된 거래입니다. 최근 거래 표본은 2건이며, 가격은 다음과 같습니다.

최근 12개월 평균 거래가는 745,000,000원입니다. 현재 최저가 857,000,000원은 평균보다 112,000,000원 높으며, 최근 평균 대비 115.0%입니다.

최신 거래인 2025년 12월의 700,000,000원과 비교해도 최저가는 157,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 122.4% 수준입니다. 2025년 1월 거래 790,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.

이 물건은 일반적인 단층형 아파트가 아닌 5·6층 복층형 구조입니다. 거래 비교 대상과 구조 및 층별 특성이 완전히 같다고 볼 수 없으므로, 실제 내부 상태와 복층 구조의 활용성, 관리 상태를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 857,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액 합계는 349,131,538원이며, 배당 부족액은 0원입니다. 다만 근저당 배당은 채권최고액 기준이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 변제와 잔여금 변화

제시된 배당 시나리오에서는 매각가가 낮아져도 채권자 총배당액 349,131,538원은 충족되는 것으로 계산됩니다. 다만 아래 잔여금은 임차인 및 조세 관련 추가 배당을 반영하지 않은 값입니다.

유찰 시나리오의 매각가와 잔여금은 제시된 배당 가정에 따른 계산값입니다. 임차인 배당 및 세금 관련 채권이 확인되면 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울 강동구 명일동 소재 서울명일초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트와 빌라, 다세대주택, 점포 및 상가가 혼재하며 근거리에 학교와 근린공원, 명리단길 등이 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장과 지하철 5호선 명일역이 도보 약 3~4분 거리에 위치합니다. 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 7층 건물이며 5·6층 602호는 복층형 아파트입니다. 사용승인일은 2004.09.23이고 해당 건물동은 총 11세대입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,074,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시 적용 범위와 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 건물입니다. 비교 거래는 2건이며 거래가격 차이가 90,000,000원입니다. 복층 구조의 선호도와 내부 상태에 따라 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 양형모 씨의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자 및 실제 전입·점유 사실을 확인하세요. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 가장 먼저 해결해야 할 사항입니다.
• 배당요구 및 배당액. 2026.01.06 배당요구 접수 내역과 배당요구 종기, 실제 배당 대상 채권액 및 예상 미배당액을 확인하세요. 인수액은 임차인 보증금과 배당 결과를 대조한 후 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 선순위 전입자 관련 현황을 함께 대조하세요. 보증금 미상 상태에서 명세서의 한 문구만으로 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 송파구 압류의 실제 세금 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요. 등기상 소멸과 배당상 우선순위는 구분해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최근 거래 평균 745,000,000원과 최신 거래 700,000,000원을 기준으로 비교하세요. 현재 최저가 857,000,000원은 두 가격 모두 웃돌아 신건 입찰에 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 복층 구조 실사. 5·6층을 사용하는 복층형 구조이므로 실제 층별 면적과 내부 연결, 채광, 누수 및 설비 상태를 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 지정기간과 아파트 대상 허가 요건, 취득 후 이용 관련 의무를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비 및 점유관계. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 관리사무소 및 현장 조사를 통해 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

종합 판단 — 가격과 임차인 확인 전에는 입찰 보류

종합하면 이 물건은 입지와 교통 면에서는 장점이 있지만, 현재 신건 최저가는 최근 거래 수준을 웃돌고 있습니다. 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

따라서 가격 경쟁력 부족과 임차인 인수 위험 미확정이라는 두 가지 문제가 해소되기 전까지는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 보증금과 배당 결과를 먼저 확정하고, 복층 내부 상태 및 토지거래허가 요건까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.

최종 의견: 권리관계 일부는 소멸 구조가 명확하지만, 임차인 위험은 확인이 필요하고 신건 가격은 최근 거래보다 높습니다. 권리 확인은 선행, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.