서울동부지방법원 2025타경52410. 강동구 강일동 고덕리엔파크1단지 105동 1003호가 경매에 나왔습니다. 2011년 01월 준공된 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 15층 건물의 10층에 위치합니다. 감정가는 1,036,000,000원, 첫 매각기일 최저가도 동일합니다. 신청채권자는 키움저축은행이고 청구금액은 530,378,751원입니다.

등기부만 보면 채권 관계는 비교적 명확합니다. 2021년 설정된 키움저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤로 엔에이치농협캐피탈·서울신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 경매 매각에 따라 소멸합니다.

하지만 이 사건은 등기부의 말소 여부만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없는 물건입니다. 조사된 김영조의 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 외에 실제 점유 등 법정 요건을 함께 확인해야 하고, 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰 이후 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 전입자는 별도 확인

② 임차인 분석 — 김영조의 보증금 확인이 핵심

조사된 실제 임차인 관련 신고자는 김영조 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 배당요구는 2026.01.12 접수되었습니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 보증금 전액 회수를 단정할 수는 없습니다.

실질취득비용의 핵심: 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 낙찰대금에서 변제받지 못하는 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 경우 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.

현재 김영조의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 구체적인 금액으로 확정할 수 없습니다. 응찰가 결정 전에 보증금과 실제 승계 가능 금액을 확인하는 것이 우선입니다.

③ 가격 분석 — 신건 1,036,000,000원의 적정성

이번 사건의 감정가와 최초 최저매각가는 모두 1,036,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 가격 할인은 발생하지 않았습니다.

동일 단지 또는 유사 면적 아파트의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저매각가가 최근 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로, 시세 비교의 기준이 되는 실질취득비용도 확정되지 않았습니다.

각 회차의 매각가·미배당액·소유자 잔여액은 제시된 배당 시나리오를 그대로 반영했습니다. 선순위 임차인 보증금 및 세금 우선배당에 따른 변동은 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,036,000,000원 가정)

현재 배당 모형에서는 집행비용 12,760,000원을 차감한 후 근저당권자와 가압류 채권자에게 합계 640,852,303원이 배당되고, 소유자에게 382,387,697원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 표시됩니다.

다만 이 배당표는 키움저축은행 근저당권을 채권최고액 기준으로 반영한 추정 모형입니다. 실제 배당채권액은 채권계산서 등으로 확정되어야 합니다. 또한 김영조의 임차보증금과 국세·지방세의 우선배당 가능액이 반영되지 않았으므로 이 표의 잔여액 및 인수 0원은 확정적인 배당 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치와 주거환경. 서울특별시 강동구 강일동 소재 고덕리엔파크1단지입니다. 지하철 5호선 강일역 북동측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 진출입이 수월하고, 정문 앞 상일로에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 지하철 5호선 상일동역이 위치해 대중교통 및 차량 접근 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 상태와 설비. 2011년 01월 준공된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층입니다. 외벽은 외장타일·페인팅, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형이며 아파트 건부지로 이용됩니다. 단지 북서측과 서측으로 광대로에 접합니다.
• 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 취득 후 이용·처분 관련 제한은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 주거환경과 교통여건은 양호하지만, 최근 실거래 수준과 거래 흐름이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력 및 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김영조의 실제 점유 확인. 전입 사실뿐 아니라 실제 점유 여부와 점유 개시 시점, 점유의 계속성 등을 확인해 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서·전입세대 확인자료·확정일자 부여현황 등 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 배당요구의 효력 확인. 2026.01.12 배당요구가 접수되었습니다. 적법한 배당요구인지, 우선변제권이 성립하는지, 배당을 통해 보증금이 전액 회수될 수 있는지 확인해야 합니다.
• 매수인 인수액 재산정. 배당 모형은 인수액을 0원으로 표시하지만 선순위 임차인의 보증금이 반영되지 않았습니다. 실제 인수 가능액을 확인한 뒤 낙찰대금과 합산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 법정기일·당해세 여부를 확인해 예상배당표를 다시 검토해야 합니다.
• 최근 시세 검증. 동일 단지와 유사 면적의 최근 실거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 실질취득비용이 최근 시세보다 높다면 유찰 여부와 관계없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정사항과 법원경매 취득의 적용 관계를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·명도 비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·명도 가능성, 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 법원 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 추가 제출 문건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸과 보증금 인수는 다른 문제”

서울동부지방법원 2025타경52410의 핵심은 감정가 1,036,000,000원이라는 가격 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 김영조의 권리관계입니다.

키움저축은행 근저당권과 후순위 가압류·압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 전입자의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으므로, 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액을 확정할 수 없습니다. 배당 모형의 인수액 0원은 이러한 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.

여기에 국세·지방세 압류 4건에 따른 배당 변동 가능성이 있고, 현재 실거래 시세를 근거로 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 수도 없습니다. 유찰로 매각가격이 낮아지더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.