부산지방법원 2026타경5219. 부산 수영구 수영동 수목하우스 나동 6층 604호입니다. 사건 분류상 물건종류는 근린시설이지만, 감정평가서에는 실제 이용상태가 주거용 오피스텔로 기재되어 있습니다. 전용면적은 23.13㎡입니다.

이 사건의 권리관계는 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 2019년 9월 20일 설정된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 함은희는 그보다 앞선 2018년 10월 5일 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.

현재 최저가 1억 300만원에서는 집행비용을 제외하고도 임차보증금 7,000만원을 전액 배당할 수 있습니다. 이 때문에 현 회차 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 매각대금이 낮아지면 상황이 달라집니다. 특히 2회 유찰 시에는 보증금 일부가 배당되지 않아 매수인에게 넘어오는 금액이 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심이다

말소기준권리는 을구 2번 대형선망수산업협동조합의 근저당권입니다. 접수일은 2019.09.20, 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 함은희의 임대차는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2018.10.01, 주민등록일과 확정일자는 모두 2018.10.05, 점유개시일은 2018.10.10입니다. 임차권등기는 2023.06.13에 이루어졌으며, 배당요구도 접수됐습니다.

임차인과 경매 신청채권자의 관계

함은희는 을구 4번 임차권자이면서 갑구 6번 강제경매의 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금 70,000,000원과 신청채권자 청구액 70,000,000원을 서로 다른 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다. 예상배당에서도 임차보증금 배당을 먼저 반영하고 신청채권자 항목은 별도로 추가 배당하지 않습니다.

한편 분석 메모에는 함은희와 등기부상 권리자·채무자의 동일인 가능성 및 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 현재 등기 요약상 소유자는 손기숙으로 기재되어 있으므로, 해당 메모와 등기 내용의 관계를 단정하지 말고 임대차계약서·전입내역·점유관계 및 원본 등기사항을 대조해 임대차의 실체를 확인해야 합니다. 이 의심만으로 선순위 임차권의 효력을 임의로 부정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 참고 거래보다 높은 신건 가격, 다만 면적이 다르다

대상 건물은 수목하우스 나동이며 총 20세대입니다. 사용승인일은 2018.08.24입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 1월 1건으로, 전용 16.12㎡·5층 거래금액은 55,000,000원입니다.

대상 물건의 전용면적은 23.13㎡이고 비교 거래의 면적은 16.12㎡입니다. 즉, 면적이 일치하지 않는 거래입니다. 자료상 최저가 대비 최근 거래가격 비율은 187.3%이지만, 이는 면적 차이를 보정하지 않은 단순 비교입니다. 동일 면적의 거래라고 간주해 가격을 단정해서는 안 됩니다.

다만 현재 최저가 103,000,000원은 확인된 참고 거래 55,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 1건뿐이고 대상과 면적도 다르므로 정확한 적정가격을 확정할 수는 없지만, 적어도 이 한 건을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

현 회차에서는 집행비용 2,242,000원을 제외하고 임차인에게 70,000,000원이 전액 배당됩니다. 근저당권에는 30,758,000원이 배당되며 채권최고액 2,280,000,000원과 비교하면 상당한 미배당이 남습니다. 함은희의 강제경매 신청채권 70,000,000원은 임차보증금과 동일인 명의의 채권이므로 별도 채권으로 중복 배당하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

유찰별 매수인 인수 시나리오

이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 배당액이 줄어들 수 있습니다. 아래 수치는 제공된 회차별 배당 시나리오를 기준으로 정리한 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 수영팔도시장 동측 인근입니다. 오피스텔 및 소규모 공동주택 등이 형성된 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 7층 건물로, 2018.08.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전 설비와 도시가스 온수보일러 난방, 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 333.0㎡, 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에도 해당합니다. 평탄하게 조성된 세장형 토지이고 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제·건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 역사문화환경보존지역 관련 제한은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 소규모 건물입니다. 최근 확인되는 거래는 1건뿐이며 비교 거래 면적도 대상과 다릅니다. 거래 표본이 제한적이므로 매각 시 적정가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있지만, 등기부에는 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다. 실제 점유 및 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 함은희의 전입일·확정일자는 2018.10.05로 말소기준권리인 2019.09.20 근저당권보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 취급하고, 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인하세요.
• 임대차 실체 확인. 분석 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 소유자 손기숙과 임차인 함은희의 관계, 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 및 실제 점유를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 회차별 인수액 재계산. 현 회차와 1회 유찰 시나리오는 인수액 0원이지만 2회 유찰 시에는 5,666,560원이 발생합니다. 최저매각가만이 아니라 예상 낙찰가에서 집행비용과 선순위 임차인 배당액을 반영한 인수액을 계산하세요.
• 근저당권 이전 관계. 2019.09.20 대형선망수산업협동조합 근저당권은 2025.09.18 주식회사위드파트너스대부로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부채권 근질권 설정이 기재되어 있습니다. 이는 동일한 기초 근저당권에 관한 권리관계이므로 채권최고액 2,280,000,000원을 별개의 담보액으로 중복 합산하지 마세요.
• 압류 및 경매개시결정. 2023.08.30 수영구 압류와 2026.02.11 함은희의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2023타경105254 임의경매개시결정은 2026.01.29 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
• 시세 검증. 최근 거래는 16.12㎡ 1건뿐이고 대상은 23.13㎡입니다. 면적·이용상태·층별 차이를 고려한 추가 거래 확인 없이 55,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 사용하지 마세요.
• 실제 이용상태 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용 및 임대 가능 여부와 해당 용도에 따른 제한을 확인하세요.
• 관리비·명도. 임차권등기와 실제 점유 여부를 확인하고, 관리비 체납 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재 인수 0원, 유찰 후에도 0원이라는 뜻은 아니다”

부산 수영동 수목하우스 나동 604호의 핵심은 선순위 임차인 함은희의 보증금 7,000만원입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

다만 현재 신건 최저가 1억 300만원에서는 임차보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시나리오에서도 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 시에는 5,666,560원이 인수되어 실질취득액이 71,586,560원이 됩니다. 임차보증금이 선순위라는 사실과 현재 회차에서 인수액이 없다는 사실은 동시에 성립합니다.

가격도 신중해야 합니다. 확인된 최근 거래는 55,000,000원 1건뿐이고, 대상 물건과 거래 물건의 면적이 일치하지 않습니다. 최저가 대비 187.3%라는 단순 비교 수치만으로 적정가격을 확정할 수는 없지만, 신건이 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

권리상 핵심은 선순위 임차보증금, 가격상 핵심은 제한적인 비교 거래, 입찰상 핵심은 유찰별 인수액 변화입니다. 현재 회차의 인수 0원만 보고 안전한 물건으로 단정하지 말고, 임차인의 실제 권리관계와 배당 가능액, 실질취득액을 함께 검토해야 합니다.