서울동부지방법원 2025타경52419. 서울 성동구 성수동1가 성수동뉴타운오피스텔 4층 407호, 전용면적 31.60㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 심예린 씨로, 2022.11.16 거래가 295,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 주택도시보증공사가 241,221,150원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 표면적으로는 신건 2.63억짜리 물건이지만, 실제 분석의 중심은 가격이 아닙니다. 2019년에 설정된 선순위 가등기와 2.12억 임차보증금의 인수 가능성이 핵심입니다.

말소기준권리로 잡힌 것은 2025.11.26 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2019년 가등기와 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 특히 가등기는 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지에 따라 권리분석의 결론이 크게 달라집니다. 현재 자료만으로 가등기 말소 가능성이나 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차권이 남는다

가장 먼저 확인할 권리는 갑구 3번 가등기입니다. 2019.07.29 지성하 명의로 접수된 소유권이전청구권 가등기로, 등기부상 거래가액은 185,000,000원입니다. 이 금액은 등기된 거래가액이지, 매수인이 반드시 인수해야 할 확정 채권액이나 가등기 말소비용을 의미하지 않습니다.

을구 1번 김소희 씨의 주택임차권도 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.02.09, 전입 및 점유개시일은 2022.02.25, 확정일자 역시 2022.02.09입니다. 보증금은 212,000,000원이며 2024.02.28 임차권등기가 접수되었습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

한편 2024.07.30 등기된 국(고양세무서장)의 압류는 2024.08.30 해제·말소되어 현재 남아 있는 압류로 보지 않습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.11.26 접수되었으며, 이 권리가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 따라서 선순위 가등기와 임차권을 후순위 권리처럼 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·매수인 인수

가장 금액이 명확한 임차인은 김소희 씨입니다. 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당으로 보증금 전액이 충족되는 계산이지만, 낙찰가가 낮아지면 잔액 인수 문제가 발생합니다.

매각물건명세서의 '사단법인'·'주식회사' 축약 표기가 현황조사상 법인 명칭과 동일한 점유를 가리키는지 확인되지 않았습니다. 따라서 축약 표기를 별도의 독립 임차인으로 단순 합산하지 않았습니다. 두 법인의 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금, 전입·사업자등록 여부 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,482,000원을 먼저 반영하고 김소희 보증금 212,000,000원을 전액 배당한 뒤, 주택도시보증공사에 46,518,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 194,703,150원입니다. 이 미배당액은 신청채권자의 배당 부족분이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 여부는 별도로 존속하는 임차권의 미배당 보증금 및 가등기 등 권리의 성격으로 판단해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 달라지는 인수액

이 사건에서 가장 중요한 자금 계산은 김소희 씨의 212,000,000원 보증금입니다. 대항력과 우선변제권이 확인된 임차인이므로 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 최저매각가만 낮아졌다고 해서 실질취득비용까지 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 성동구 성수동1가, 서울경일초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 수인분당선 서울숲역과 2호선 성수역이 가까운 교통 여건으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물의 4층입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소화전 및 주차장이 설치되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 토지·도로. 평지의 부정형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역 관련 내용이 기재되어 있으므로 대상 용도와 매수인 요건에 대한 적용 여부를 관할청에 확인해야 합니다. 오피스텔에 대한 적용을 단정해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 상태, 실제 점유, 공실 여부 및 관리비 체납은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 성수동 입지와 역 접근성은 장점입니다. 그러나 이 물건의 동일 유형 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않아 263,000,000원의 시세 적정성이나 가격 메리트를 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 갑구 3번 가등기 원인서류. 가등기의 법적 종류, 피담보채권 유무, 매매예약 내용, 본등기 청구 가능성 및 말소 가능성을 확인하세요. 거래가액 185,000,000원을 확정 인수금액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 김소희 임차권. 보증금 212,000,000원, 계약일 2022.02.09, 전입·점유 2022.02.25, 확정일자 2022.02.09, 임차권등기 2024.02.28 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요. 실제 배당액과 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 법인 점유 2건. 사단법인 한국관광 킹 다승 및 주식회사 한국관광킹다승의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상인 상태에서는 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 축약된 점유 명칭 대조. 매각물건명세서에 기재된 사단법인·주식회사 표기가 현황조사상 두 법인과 같은 점유인지 별개 점유인지 확인하세요. 중복 또는 별도 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 시 자금계획. 1회 유찰 시 김소희 임차권 기준 실질취득액은 215,745,600원, 2회 유찰 시 215,156,480원으로 계산됩니다. 가등기와 미상 임차보증금 비용을 추가로 반영해야 합니다.
• 실거래·임대료 확인. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 매매가격과 임대차 시세를 별도로 확인하세요. 현 최저가 263,000,000원을 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 허가·규제 확인. 준공업지역 및 토지거래허가구역 관련 제한, 교육환경보호구역, 최고높이 제한 등 해당 규제의 적용 여부를 관할청에 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 임차관계가 정리되지 않은 상태입니다. 낙찰 전 현장 방문을 통해 점유자, 임대차계약, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납액, 공용부분 부담 여부, 시설 상태 및 추가 수선비를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 모두 대조하세요. 특히 가등기와 임차권의 현재 유효 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 권리가 먼저다”

이 물건의 가장 큰 위험은 신건 263,000,000원이라는 가격 자체가 아닙니다. 2019.07.29 선순위 가등기와 2024.02.28 선순위 임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는다는 점입니다. 특히 가등기의 법적 성격과 말소 가능성이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰 후 소유권의 안정성조차 단정하기 어렵습니다.

김소희 씨의 보증금 212,000,000원은 현재 회차 배당 가정에서는 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰되면 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 1회 유찰과 2회 유찰 시 임차권 기준 실질취득액이 각각 215,745,600원과 215,156,480원으로 계산되는 이유입니다. 여기에 보증금 미상 법인 점유 2건까지 남아 있습니다.

주택도시보증공사의 미배당액 194,703,150원은 매수인 인수액과 구분해야 하지만, 그렇다고 이 물건의 권리 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 가등기 처리 문제, 김소희 임차권, 법인 점유관계가 각각 독립적인 검토 대상입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다.

최종 의견: 권리확정 전 입찰 보류. 가등기 종류와 말소 가능성을 먼저 확정하고, 법인 점유의 보증금과 김소희 임차권의 배당 가능액을 확인한 뒤에야 총 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 구조가 아닙니다.