*실질취득액과 인수액은 배당 시뮬레이션의 가정값입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임차관계 확인 전에는 확정적인 인수액으로 볼 수 없습니다.

부산지방법원 2026타경5264. 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 396-2에 소재한 주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 주택이며 건물은 조적조 슬래브지붕의 단층 구조입니다. 토지 면적은 198.2㎡입니다.

권리관계의 중심은 2017년 6월 30일 설정된 감천2동새마을금고 근저당입니다. 이후 2022년 부산은행의 거액 근저당, 부산신용보증재단 가압류, 국세 압류, 삼성카드 가압류 등이 추가됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 후순위 채무가 매수인에게 그대로 넘어오는 형태는 아닙니다.

그러나 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 임대관계가 미상이고, 배당 계산에 사용된 감천2동새마을금고 근저당 금액도 등기부의 변경 기재 및 신청채권자 청구금액과 일치하지 않습니다. 권리 소멸 구조와 실제 배당·점유 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 근저당 이후 후순위 권리 소멸

말소기준권리. 을구 5번 감천2동새마을금고 근저당권으로, 접수일은 2017년 6월 30일입니다. 최초 채권최고액은 218,400,000원입니다.

이후 2022년 6월 22일 설정된 부산은행 근저당권은 채권최고액 3,850,000,000원으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024년 부산신용보증재단 가압류와 국세 압류, 2025년 삼성카드 가압류도 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이중 경매개시결정도 확인됩니다. 2026년 2월 26일 감천2동새마을금고가 2026타경5264를 신청했고, 2026년 3월 31일에는 부산은행 명의의 2026타경117 경매개시결정도 등재됐습니다. 두 경매개시결정 모두 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 실제 매각 진행 및 사건 간 절차 관계는 법원 기록에서 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 실거래 자료 없이 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 436,104,440원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건은 일반적인 아파트와 달리 단층 주택과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 토지 면적은 198.2㎡이고, 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 구조입니다.

실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 4억 3,610만원이 실제 시장가격보다 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 토지와 건물의 개별 가치, 건물 상태, 제시외 건물의 현황을 함께 확인해야 합니다. 감정가가 최저가라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.

위 수치는 각 회차별 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 배당액은 매각가 하락에 따라 줄어들며, 채권 미배당액은 증가하는 구조입니다. 시세나 적정 입찰가격을 의미하는 수치는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 436,104,440원 가정)

신건 매각가 436,104,440원을 가정하면 집행비용 6,761,044원을 제외한 금액에서 감천2동새마을금고에 218,400,000원, 부산은행에 210,943,396원이 배당되는 계산입니다. 부산신용보증재단과 삼성카드는 배당을 받지 못하는 것으로 산정됩니다.

배당표 기준 채권자 총 청구액은 4,142,953,102원이며, 총 배당액은 429,343,396원입니다. 따라서 채권 미배당액은 3,713,609,706원입니다. 이 미배당 채무가 매각 후 매수인에게 자동으로 인수되는 것은 아닙니다.

④ 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상, 현장 확인 필수

확인된 임차인 조사에 등재된 사람은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계는 미상이라고 기재되어 있습니다.

따라서 임차인 조사에 등재된 사람이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 매수인 인수액이 반드시 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 현장에 거주자나 점유자가 확인된다면 전입일자, 확정일자, 실제 점유 개시일, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

이 물건은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정할 수 없는 유형입니다. 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확인하고, 실제 점유자와의 면담 및 주민등록 전입세대 확인 등을 통해 명도 부담과 권리관계를 검증해야 합니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석

• 입지. 기장초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 주거나지 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 토지 면적 198.2㎡, 지목은 대입니다. 토지이용상황은 단독이며, 지형은 완경사·정방형으로 조사되었습니다.
• 도로. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있고 도로에 접합니다. 실제 차량 진출입 여건과 도로 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로에 접하는 토지입니다.
• 공시지가. 1,036,000원/㎡입니다. 이는 공시지가 기준으로, 경매 감정가나 실제 거래가격과 동일한 의미는 아닙니다.
• 건물 구조. 조적조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 미장석 붙임 및 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비가 설치된 것으로 평가되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 일괄매각 범위와 실제 현황, 소유관계 및 이용 상태를 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임차인의 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 근저당 변경등기 대조. 감천2동새마을금고의 최초 채권최고액 218,400,000원, 변경 기재 182,000,000원, 신청채권 청구액 141,869,371원의 차이를 확인해야 합니다.
• 부산은행 근저당. 2022년 6월 22일 설정된 채권최고액 3,850,000,000원의 근저당과 부산은행 명의의 2026타경117 경매개시결정 및 이중 경매 진행 상황을 확인하세요.
• 후순위 권리 소멸 확인. 부산신용보증재단 가압류, 국세 압류, 삼성카드 가압류 등 후순위 권리의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 최종 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 실제 위치·면적·소유관계·사용 상태를 현장 및 감정평가서와 대조하세요.
• 실거래 및 가격 검증. 토지와 주택의 비교 가능한 거래사례를 별도로 확보하고 감정가 436,104,440원의 적정성을 검증하세요.
• 현장 조사. 단층 건물의 외벽·지붕·내부·급배수·도시가스 설비 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 인수 0원 확정은 다르다

부산 기장 동부리 396-2 물건은 2017년 감천2동새마을금고 근저당을 말소기준으로 하여 그 이후 설정된 부산은행 근저당과 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 채권 규모가 크지만, 채권 미배당액 3,713,609,706원이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다.

그러나 이 물건에는 두 가지 중요한 확인 과제가 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 둘째, 감천2동새마을금고 근저당의 변경 채권최고액과 예상배당액, 신청채권 청구액이 일치하지 않는다는 점입니다.

게다가 실거래 비교자료가 없으므로 신건 감정가 436,104,440원이 저렴한지 비싼지 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 토지와 단층 주택, 제시외 건물의 실제 상태를 확인해야 가격을 평가할 수 있습니다.

권리 구조는 후순위 소멸형이지만, 임대관계와 배당액은 검증이 필요합니다. 임차관계 확인, 근저당 변경 내역 대조, 이중 경매 진행 확인, 제시외 건물 현장조사를 마친 뒤에야 입찰 여부와 가격을 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 신건 입찰을 서두르기보다 원본 서류와 현장 확인을 먼저 진행하는 것이 합리적입니다.