서울동부지방법원 2025타경52424. 광진구 구의동에 위치한 동산아트빌비 2층 201호, 전용 62.06㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 390,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 김석화가 2022년 거래가 340,000,000원에 취득한 뒤 여러 건의 근저당권과 가압류·압류가 설정됐고, 주택도시보증공사의 강제경매로 매각 절차가 진행되고 있습니다.
이 물건은 등기부에 후순위 권리가 많다는 사실보다 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점이 중요합니다. 특히 2024년 임차권등기까지 마친 조현빈의 보증금은 340,000,000원으로, 현재 최저가 390,000,000원에 매우 근접합니다. 유찰될수록 최저가 자체는 낮아지지만, 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용을 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 239-120 동산아트빌비 2층 201호 도로명주소: 서울특별시 광진구 광나루로40길 54-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.06㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2002.12.30 |
| 소유자 | 김석화 (2022.09.02 소유권이전 · 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 361,727,957원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.20 주식회사탑후르츠 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 조현빈 · 보증금 340,000,000원 · 전입 2022.08.19 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도, 조현빈의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위 소멸권리로 단정하면 안 됩니다.
보증금 전액 배당 시 인수 0원, 일부 미배당 시 잔액 인수가 이 사건의 기본 구조입니다.
2023.02.20 설정된 주식회사탑후르츠의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정진찬·주식회사새싹유통의 근저당권과 여러 가압류 및 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 소멸과 체납 세금의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등 우선배당될 조세가 확정되면 임차인의 실제 배당액과 매수인의 인수액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 3명, 선순위 보증금에 주의
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 조현빈 2층 201호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.08.19 확정 2022.08.09 |
340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 | 2025.11.26 배당요구 있음 |
| 윤재선 201호 |
전입 2025.04.01 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 | 2026.02.10 배당요구 있음 |
| 문주영 201호 · 주거 |
전입 2025.04.02 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 | 확인 필요 |
실제 임차인 관련 신고는 3명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다. 다만 윤재선·문주영의 보증금과 임대차관계는 확인이 필요합니다.
그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 현재 점유권원 및 기존 임차인과의 관계도 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 점유자로 별도 확인해야 하며, 이들의 권리관계가 조현빈의 선순위 임차권과 어떻게 연결되는지 확인하기 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
입찰금액만 보고 312,000,000원 또는 249,600,000원에 취득한다고 계산해서는 안 됩니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 인수액을 합산해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 유찰이 곧 할인은 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 390,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 선순위 보증금이 있는 물건은 최저매각가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 390,000,000원 | 0원 | 390,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 312,000,000원 | 33,168,000원 | 345,168,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 249,600,000원 | 94,694,400원 | 344,294,400원 |
실질취득비용 = 낙찰가 + 예상 인수보증금. 위 금액은 회차별 예상배당을 기준으로 하며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당순위와 우선공제액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하기 때문입니다. 매각가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총비용이 보증금 340,000,000원 부근에 머무르게 됩니다.
현재 시세를 확인하지 못한 상태에서 어느 회차도 '시세보다 저렴하다'고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,260,000원 |
| 1. 임차인 · 조현빈 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사탑후르츠 | 50,000,000원 | 43,740,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,007,116원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정진찬 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사새싹유통 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신유상사 | 8,985,300원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 37,574,627원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 청운상회 | 6,095,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 27,363,050원 | 0원 |
| 10. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 361,727,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 390,000,000원을 가정하면 집행비용 6,260,000원과 조현빈의 임차보증금 340,000,000원이 먼저 배당됩니다. 남은 43,740,000원은 주식회사탑후르츠 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
이 계산에서 임차인 보증금은 전액 배당되므로 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 우선공제 항목은 반영되지 않았으며, 실제 배당에서는 금액과 순위가 변동될 수 있습니다.
채권자 전체 청구액은 673,753,050원이며, 그중 예상배당액은 43,740,000원, 미배당액은 630,013,050원입니다. 이 채권자 미배당액을 매수인이 모두 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 개별 권리의 우선순위와 법적 성격에 따라 판단해야 합니다.
특히 조현빈의 보증금 배당액이 줄어들면 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 입찰 전 교부청구 내역 및 조세채권의 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 동국대학교 사범대학부속 가람중·고등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.12.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재 붙임·벽돌쌓기 마감 등이며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 자주식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 인접 토지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형 토지에 위치합니다.
- 토지 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 입찰 전 해당 용도와 적용기간을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 이해관계인의 부재로 직접 확인되지 않아 외부관찰, 탐문 및 건축물현황도에 의존한 평가입니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 위치·층·내부상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 확인된 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 조현빈의 임대차계약일 2022.06.27, 전입일 2022.08.19, 확정일자 2022.08.09 및 임차권등기 2024.08.29의 연속성과 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 전액 배당 여부. 현재가 기준 인수액 0원은 예상배당 결과입니다. 실제 배당에서 340,000,000원이 전액 지급되는지 확인하지 않으면 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원이라는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 각각 예상 인수액 33,168,000원과 94,694,400원을 합산해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 윤재선과 문주영의 보증금·확정일자·현재 점유관계가 불명확합니다. 조현빈과의 관계, 독립 임대차 여부, 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 조세채권 조사. 압류 6건과 관련하여 당해세, 교부청구 금액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 우선공제액에 따라 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 390,000,000원이나 유찰 후 실질취득비용 약 340,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지는 별도 확인이 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 현장 점검. 내부구조와 임대관계가 직접 확인되지 않았으므로 주택 내부상태, 누수, 설비, 실제 거주자, 주차 및 관리비 체납 여부 등을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구종기 관련 서류, 교부청구 내역을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건은 단순히 후순위 권리가 많은 경매물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 340,000,000원의 임차보증금이 실질취득비용을 결정하는 물건입니다.
현재 최저가 390,000,000원에서 예상배당대로 보증금이 전액 지급된다면 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 1회 유찰 후 예상 실질취득비용은 345,168,000원, 2회 유찰 후에도 344,294,400원으로 크게 달라지지 않습니다. 최저매각가가 249,600,000원까지 내려가더라도 그 가격에 취득하는 구조가 아닙니다.
또한 두 명의 추가 점유 관련 신고와 여섯 건의 압류가 존재하며, 내부상태와 임대관계도 충분히 확인되지 않았습니다. 실제 시장가격을 비교할 수 있는 실거래 자료도 확보되지 않았으므로 가격상 매력을 평가하기에는 불확실성이 큽니다.
결론은 권리 확인이 우선, 가격 판단은 보류입니다. 선순위 임차인의 전액 배당 가능성, 미상 점유자의 권리관계, 조세 우선배당 여부를 확인한 뒤, 낙찰가가 아니라 인수액을 더한 실질취득비용으로 시장가격과 비교해야 합니다. 이 조건들이 해소되지 않는다면 유찰 횟수만을 근거로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
