부산지방법원 2026타경5270. 부산 남구 문현동 대동레미안센트럴시티3 15층 1501호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔이며 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 근린생활시설로만 접근하기보다 오피스텔 이용 상태와 실제 점유·임대관계를 함께 확인해야 하는 집합건물로 보는 것이 안전합니다.

등기상 소유자는 건우에스앤티주식회사입니다. 2023년 7월 14일 소유권이전과 함께 하나은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행·신용보증기금·대일앙카의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

핵심은 배당과 매수인 부담을 구분하는 것입니다. 현재 최저가 1억 3,000만원을 가정하면 집행비용과 하나은행 근저당, 일부 가압류 채권이 배당되고 신용보증기금 이하 후순위 채권은 상당 부분 미배당됩니다. 채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임대차는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

이번 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023년 7월 14일입니다. 이날 건우에스앤티주식회사 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되었습니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다.

그 이전에 설정된 금정농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 5,400,000,000원이지만, 2019년 3월 29일 말소등기가 이루어져 현재 유효한 선순위 권리로 남아 있는 것은 아닙니다. 2023년 10월 24일 국민건강보험공단 압류 역시 2024년 4월 1일 해제·말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리 이후에는 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 가압류, 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 대일앙카 가압류, 중소기업은행 추가 가압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2026년 2월 24일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차·점유 및 용도 — 인수 0원 추정과 현장 확인은 별개

확인된 임차인 명단은 없으며, 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 단정하거나, 현재 점유자가 소유자라고 추정해서는 안 됩니다.

특히 감정평가서상 이용상태는 오피스텔이고 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)이라고 되어 있습니다. 실제 임대차계약이 존재하는지, 누가 점유하고 있는지, 보증금과 전입·확정일자 관계가 어떠한지는 별도 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금이나 대항력 여부를 확인할 수 없는 상태에서 인수 위험을 법률적으로 완전히 배제해서는 안 됩니다.

이 물건은 사건 분류와 감정평가상 이용상태가 다르다는 점도 중요합니다. 근린시설이라는 사건상 분류만으로 상가 임대수익이나 일반 상가 수요를 전제하지 말고, 오피스텔로 이용 중이라는 평가 내용을 기준으로 실제 사용 형태와 관리규약, 주차 조건 등을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

집행비용 2,620,000원은 매각가의 약 2.0%로 추정한 금액입니다. 하나은행 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 매각가 1억 3,000만원을 가정하면 집행비용 262만원을 먼저 제외하고, 하나은행 근저당권에 1억 2,000만원이 배당됩니다. 이어 중소기업은행의 521만 4,708원이 전액 배당되고, 신용보증기금에는 남은 재원 216만 5,292원만 배당됩니다. 신용보증기금의 청구금액 1억 3,316만 6,021원 중 대부분은 미배당으로 남으며, 대일앙카와 중소기업은행의 후순위 가압류에는 배당재원이 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들어 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 현재 회차 미배당액 185,053,336원은 1회 유찰 가정에서 210,689,336원, 2회 유찰 가정에서 231,130,936원으로 확대됩니다.

여기서 중요한 점은 미배당액의 증가와 매수인 인수액의 증가가 같은 의미가 아니라는 것입니다. 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수 추정액이 0원입니다. 다만 이는 임차인이나 당해세 등 별도 우선권리가 추가로 확인되지 않는다는 전제 아래의 계산입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 문현여자중학교 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 건물 서측은 광대로와 접하고 있어 도로 접근 조건이 확인됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 125m, 최고높이 150m가 기재되어 있으며, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 최상층인 15층 1501호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보 및 소화전·스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 광대로 한 면에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 상태라는 점과 최상층이라는 점은 확인되지만, 최근 실거래 비교자료와 임대수익 자료가 없어 환금성 및 적정 매입가격을 수치로 판단할 수 없습니다. 기계식 주차설비의 실제 운영 상태도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 거주·사용자와 점유 형태를 확인하세요. 임대차계약서, 보증금, 전입신고, 확정일자 및 점유 시점을 함께 대조해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 건축물대장, 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 이용 형태를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2023.07.14. 하나은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 말소기준입니다. 후순위 압류·가압류의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 등기부로 재확인하세요.
• 실거래와 임대수익 조사. 현재 최저가 130,000,000원이 적정한지는 오피스텔의 실제 거래가격, 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 거래 및 임대료를 조사한 후 판단해야 합니다.
• 기계식 주차설비. 주차설비의 정상 작동 여부, 주차 가능 규격, 이용료와 유지관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 및 공용부분 관리비, 관련 공과금 등을 관리사무소에 확인하세요. 실제 부담 범위는 별도로 검토해야 합니다.
• 당해세 및 우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 세금 및 임차인 현황을 확인한 뒤 배당과 인수 위험을 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 추정자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 다르다

부산 2026타경5270은 등기상 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2023년 7월 14일 하나은행 근저당권 이후 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 매각가 1억 3,000만원을 가정한 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 물건이라고만 평가해서는 안 됩니다. 첫째, 사건 분류상 근린시설과 감정평가상 오피스텔이라는 용도 차이가 있습니다. 둘째, 임대관계가 미상이어서 실제 점유자와 임대차 내용을 확인해야 합니다. 셋째, 실거래 비교자료가 없어 최저가 1억 3,000만원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.

채권자 미배당액 185,053,336원은 상당하지만, 이 금액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 인수 추정액이 0원이라는 사실만으로 입찰 가격이 적정하다는 뜻도 아닙니다. 1회 유찰 시 1억 400만원, 2회 유찰 시 8,320만원으로 내려가는 시나리오도 실제 시장가치와 비교해야 의미가 있습니다.