서울동부지방법원 2025타경52433. 서울 송파구 문정동 집앤사베스타 403호는 전용 23.15㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 286,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 비교적 단순한 강제경매처럼 보이지만, 권리관계를 살펴보면 주의해야 할 요소가 겹쳐 있습니다.

가장 중요한 권리는 송선미의 임차권등기입니다. 송선미는 2020.12.22 주민등록을 마쳤고, 2024.12.31 보증금 255,000,000원의 임차권등기를 했습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.11.27에 이루어졌습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리에 앞서며, 명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

특히 송선미는 임차권자이면서 동시에 강제경매를 신청한 채권자입니다. 예상배당에서는 송선미에게 신청채권 186,000,000원이 배당되는 한편, 임차보증금 255,000,000원은 전액 인수로 처리되어 있습니다. 두 금액이 동일한 채권과 어떤 관계인지 확인되지 않은 상태에서 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 현재 리포트의 541,000,000원은 이 예상배당의 인수액을 그대로 적용한 조건부 계산입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 주식회사키움예스저축은행의 채권최고액 3,055,000,000원과 주식회사대신저축은행의 채권최고액 2,600,000,000원 근저당권은 모두 2020.12.21 해지로 등기 말소되었습니다. 두 권리는 공동담보가 설정되었던 과거 권리로, 현재 매수인이 해당 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 2020.12.21 등기된 민간임대주택 등록사항은 별도로 확인해야 합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 매각 후 등록 상태와 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 2.55억 외에도 불확실성이 있다

송선미의 확정일자 2022.12.06은 임차권등기 기재사항 기준입니다. 실제 임차인 수와 각 점유자의 권리관계는 확정되지 않았습니다. '기사항전'은 성명 및 점유 사실의 원본 대조가 필요하며, 확인 전 별도의 확정 임차인으로 단정하지 않습니다. 송선미와 김동건의 보증금이 별개의 채권인지도 확인이 필요하므로 임의로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 숫자만 보면 저렴해 보여도 직접 비교는 불가

집앤사베스타에서 확인되는 실거래는 2건으로, 금액은 500,000,000원~520,000,000원, 평균은 510,000,000원입니다. 하지만 중요한 문제가 있습니다. 경매 대상은 전용 23.15㎡인데 실거래 대상은 46.90㎡와 53.11㎡입니다. 따라서 거래 평균과 감정가를 직접 비교하여 할인율이나 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.

예상배당상 인수액을 전액 반영한 실질취득 가정액은 541,000,000원입니다. 이는 다른 면적 주택의 거래 평균 510,000,000원보다도 큰 금액이지만, 면적이 다르므로 이를 근거로 대상 주택의 정확한 시세 차이를 계산할 수는 없습니다. 다만 최저매각가 286,000,000원을 실질 매수가로 취급하면 안 된다는 점은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)

집행비용 4,804,000원, 신청채권자 배당 186,000,000원, 소유자 잔여 95,196,000원으로 매각대금 286,000,000원이 배분되는 추정치입니다. 임차권 보증금 255,000,000원은 별도의 매수인 인수액으로 표시되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 동일 채권에 대한 배당 충당 여부에 따라 실제 인수잔액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 부담은 별개

이 사건은 현재 감정가 100%의 신건입니다. 유찰 시 매각대금은 낮아질 수 있지만, 선순위 임차권이 존재하므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득비용 절감으로 연결된다고 볼 수 없습니다.

다만 위 시나리오는 각 회차의 임차권 인수액을 모두 255,000,000원으로 표시하고 있어, 실제 배당금으로 변제되는 부분과 잔존 보증금의 관계를 충분히 설명하지 못합니다. 특히 송선미에게 배당되는 신청채권액이 임차보증금과 동일한 채권인지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 현재 회차의 단순 합산액 541,000,000원과 유찰 회차의 보증금 고정 구조는 서로 다른 배당·충당 가정에 따른 결과이므로, 실제 배당순위와 동일채권 여부가 확인되기 전에는 어느 금액도 확정 실질취득가로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 장지동 문현고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재하여 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 4m 도로에 접하고 있습니다. 토지는 2필지 일단의 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 교육환경 보호구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으며, 아파트 용도 한정 허가구역의 지정기간은 2025.10.01~2026.12.31입니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 적용 여부와 최신 지정 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 도시형생활주택입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 비교 거래의 면적이 달라 실질적인 매도 가능 가격을 산정하기 어렵습니다. 경매 평균 유찰 3.4회와 매각률 5.88%도 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 송선미 임차권 인수잔액 확정. 을구 4번 임차권등기의 보증금 255,000,000원이 실제 배당 후 얼마 남는지 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 신청채권 186,000,000원과 보증금 관계 확인. 송선미가 임차권자이면서 경매신청채권자이므로, 동일한 채권의 일부 청구인지 별도 채권인지 확인해야 합니다. 중복 변제 또는 중복 인수 계산 여부도 검토해야 합니다.
• 김동건 점유관계 확인. 2020.12.22 전입 사실만으로 별개의 확정된 대항력 있는 임차권이라고 단정할 수 없습니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유·송선미와의 관계를 확인해야 합니다.
• 기타 성명 기재 원본 대조. '기사항전'으로 표시된 성명과 점유관계를 정확히 확인하고, 실제로 별도 임차인이 존재하는지 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2020.12.21 민간임대주택등기와 관련하여 등록 상태·임대의무기간·매각 이후 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확보. 현재 확인되는 실거래 2건은 모두 대상보다 넓습니다. 전용 23.15㎡와 직접 비교 가능한 거래를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 유찰을 할인으로 단정하지 않기. 1회·2회 유찰 시 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성, 명도 협의, 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담을 점검해야 합니다.
• 원본 및 법원 진행 상황 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류와 배당요구 및 채권계산서를 직접 확인해야 합니다. 매각기일 2026.11.16의 진행 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 포함한 총부담을 보라”

이 물건의 핵심은 감정가 286,000,000원이 아닙니다. 선순위 임차권에 따른 매수인 인수 위험입니다. 송선미의 임차보증금은 255,000,000원이며, 예상배당상 전액 인수를 적용할 경우 실질취득 부담은 541,000,000원에 이릅니다. 이는 확정액이 아닌 배당 가정에 따른 수치입니다.

특히 임차권자와 경매신청채권자가 동일하고, 김동건 등 다른 점유 관련 기재도 남아 있어 권리분석 난도가 높습니다. 실거래 평균 510,000,000원 역시 대상과 면적이 달라 저렴하다는 판단의 근거로 사용할 수 없습니다. 평균 유찰 3.4회라는 지표까지 고려하면 가격과 환금성을 모두 보수적으로 평가해야 합니다.

결론은 명확합니다. 이 사건은 단순한 저가 매수 기회가 아니라 배당과 선순위 임차권 인수 구조를 먼저 확정해야 하는 고위험 경매입니다. 인수액과 채권관계가 정리되고 실질취득비용을 객관적인 시세와 비교할 수 있을 때 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.