🏬 용도 근린생활시설 · 포맨 남성컷전문점

💰 가격 최저가 115,000,000원 · 감정가 대비 100%

🧾 인수 산출상 0원 · 임대차 및 점유 확인 필요

⚖️ 말소기준 2025.08.22 현대카드 가압류 17,652,753원

부산지방법원 2026타경5271. 부산 기장군 기장읍 교리 356-7, 교리대영상가 시동 1층 101호 근린생활시설입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 '포맨 남성컷전문점'으로 확인됩니다. 소유자는 조창제이며, 2021년 4월 13일 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.

이 사건의 등기 구조에서 눈에 띄는 점은 현재 근저당권이 없다는 사실입니다. 과거 부산은행 근저당권과 남부산농협 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 주요 권리는 현대카드의 2025년 8월 가압류와 신한카드의 2025년 11월 가압류입니다. 그중 먼저 설정된 현대카드 가압류가 말소기준권리이며, 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 상가입니다. 등기상 근저당이 없다는 사실만으로 임대차·점유 위험까지 없다고 단정할 수 없습니다. 감정평가서에도 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 영업자와 임대차계약, 보증금 및 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 현대카드 가압류가 기준

이 사건의 핵심은 2025년 8월 22일 설정된 현대카드 가압류입니다. 갑구 17번 가압류 청구금액은 17,652,753원으로, 현재 경매의 권리분석상 기준이 되는 권리입니다.

2025년 11월 28일 설정된 신한카드 가압류 9,661,533원은 기준권리보다 후순위입니다. 2026년 3월 16일 현대카드가 신청한 강제경매개시결정은 기존 17번 가압류의 본압류로의 이행입니다. 따라서 17번 가압류와 별개의 신규 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 신건 1억 1,500만원, 시세 판단은 보류

현재 회차는 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 이용한 가격 비교가 불가능하며, 감정가가 주변 상가 시세보다 비싼지 저렴한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.

유찰 회차별 가격 시나리오

위 금액은 각 회차별 배당 시뮬레이션입니다. 채권합계 기준 미배당액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 매각가와 당해세·임차인 우선변제 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

신건 매각가 115,000,000원을 기준으로 집행비용 2,410,000원을 공제하면, 배당 대상으로 계산된 현대카드와 신한카드의 채권 합계 27,314,286원이 전액 배당되는 구조입니다. 나머지 85,275,714원은 소유자 잔여금으로 계산됩니다.

갑구 19번은 17번 현대카드 가압류의 본압류로의 이행에 따른 강제경매개시결정입니다. 동일 채권의 절차적 전환이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 교리 소재 교리초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거와 생활편의시설 수요가 함께 형성된 곳입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 본건 남측·동측·북측으로 노폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 2층 건물이며, 본건은 현지 호칭 교리대영상가 시동 1층 101호입니다. 외벽은 치장타일, 내부는 인테리어 마감, 창호는 페어글래스로 조사되었습니다.
• 현재 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 포맨 남성컷전문점입니다. 영업 지속 여부와 실제 점유자 및 임대차계약은 별도 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 도로에 접하고 있으며, 지목은 대입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공동 위생·급배수설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임차 수요와 업종 적합성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 주변 상가 임대료, 공실률 및 실제 거래가격을 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현재 남성컷전문점의 실제 영업자, 사업자등록 명의, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 임차인의 대항력은 단정하지 마세요.
• 현장 명도. 영업 중인 상가라면 실제 점유자와 소유자의 관계를 확인하고, 영업시설·집기·인테리어의 소유관계 및 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 채권액 대조. 사건 청구액 12,287,125원과 현대카드 가압류 17,652,753원의 차이를 확인하세요. 갑구 19번 본압류 이행을 별도 채권으로 중복 계산하지 않았는지도 배당요구 종기 및 배당 관련 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 실제 배당 검증. 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 배당 0원이라는 표시와 현대카드 가압류 전액 배당이라는 표시가 함께 존재합니다. 실제 배당요구서, 채권계산서 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 상가 시세 확인. 감정가 115,000,000원이 실제 거래가격과 임대수익에 비해 적정한지 확인하세요. 주변 근린시설의 매매사례, 임대료, 공실기간 및 관리비를 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리단 또는 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 전기·수도 등 영업 관련 체납도 점검하세요.
• 규제·건축물. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역의 적용 내용을 확인하고, 실제 내부 구조와 공부상 현황이 일치하는지 현장 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 없다고 임대차까지 안전한 것은 아니다”

부산 2026타경5271은 등기상 현재 근저당권이 없고, 2025년 8월 현대카드 가압류를 기준으로 후순위 신한카드 가압류와 강제경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 채권합계 기준 미배당액은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 상가라고 결론 내리기는 이릅니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 현재 남성컷전문점의 영업 및 점유관계도 확인이 필요합니다. 특히 신청채권 청구액 12,287,125원과 갑구 17번 가압류 17,652,753원의 차이, 배당 시나리오의 신청채권자 지급액 불일치는 반드시 해소해야 할 부분입니다.

가격 역시 신건 최저가 115,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 주변 상가 실거래 비교자료가 없어 저렴한 물건인지 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 이것이 곧 시세 대비 투자 메리트를 의미하지는 않습니다.